摘要：基準地價是作為政府對土地市場地價水平引導(dǎo)和管理的依據(jù)，其形成有著自身的一般規(guī)律和特點。文章采用比率指數(shù)法，通過對陜西省11個城市基準地價的比較分析，來研究陜西省各城市間基準地價的結(jié)構(gòu)特點和規(guī)律，以期為基準地價的更新提供借鑒。

關(guān)鍵詞：基準地價；比率指數(shù)

基準地價是我國現(xiàn)行地價體系中的基礎(chǔ)價格，也是地價體系當(dāng)中的核心之一。不僅能客觀地反映出不同城鎮(zhèn)之間真實的經(jīng)濟差異和地價水平。而且也反映了城市土地市場中地價的變化趨勢。不管是從基準地價的內(nèi)涵還是從它的作用來說，基準地價表征了一個城鎮(zhèn)的經(jīng)濟水平、發(fā)展特征。

一、城市基準地價

本文采用了陜西省國土資源廳公布的10個地級市，1個農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，3個市轄區(qū)，3個縣級市以及81個縣基準點為2011年12月31日的商業(yè)、住宅和工業(yè)基準地價成果數(shù)據(jù)進行匯總分析。

二、基準地價的比較分析

為便于讀者更好理解下文的分析，本文在此預(yù)設(shè)了幾個條件：條件一。從土地利用的相關(guān)理論來認識，在城市土地利用模式中，不管是伯吉斯的同心圓學(xué)說還是霍伊特的扇形學(xué)說，以及哈里斯、烏爾曼的多核心學(xué)說，都表明從城市中心到外圍，依次是商業(yè)、住宅、工業(yè)這樣的分布形式：條件二，從城市土地定級理論方面分析，城市土地定級是城市內(nèi)部土地質(zhì)量差異的反映，也是城市土地使用價值和價格空間分布規(guī)律的概括和總結(jié)：條件三，從城市土地分等理論方面分析，城市土地分等是城市之間土地質(zhì)量差異的反應(yīng)。城市等級的高低反映出的是隨著城市土地質(zhì)量等級的下降地價也隨之遞減。

（一）城市同級別不同類型地價的比率指數(shù)分析

為能簡要明確的說明問題，在此采用了全省的10個地級市及1個農(nóng)業(yè)示范區(qū)市區(qū)的三級以內(nèi)的基準地價數(shù)據(jù)，進行分類統(tǒng)計計算，得到同級別三種用地類型基準地價的平均比率指數(shù)，結(jié)果見表1。

從表2可以看出：基本所有城市的比率指數(shù)都呈現(xiàn)從商業(yè)到住宅再到工業(yè)依次遞減的規(guī)律：有力的證明了我們的預(yù)設(shè)條件一，也說明全省絕大多數(shù)城市的經(jīng)濟發(fā)展是相對均衡的：與其他地市相比，只有在楊凌區(qū)出現(xiàn)α_ss小于α_zs，說明地理區(qū)位在其他10個地市對商業(yè)、住宅、工業(yè)用地價格的影響程度是一致的。而在楊凌區(qū)出現(xiàn)對住宅用地的影響偏大而不一致的現(xiàn)象，也表明了地理區(qū)位在不同城市，對不同類型用地的影響是有區(qū)別的：所有城市一級用地不同類型比率指數(shù)的降幅都明顯高于其他級別的降幅，表明城市中心對于住宅和工業(yè)用地的影響是巨大的，與其城市外圍的影響呈現(xiàn)出明顯的不一致：從所有城市同級別不同用地類型價格比率指數(shù)的降變來看。在大多數(shù)城市中從商業(yè)到住宅的平均降幅為0.26，而住宅到工業(yè)的平均降幅為0.37。

（二）城市不同級別同類型地價的比率指數(shù)分析

同類型用地地價比率結(jié)構(gòu)的表示方法是以用地一級的基準地價為基準值，分別與其它級別用地的基準地價做比。即用各類用地不同級別的價格除以各自一級用地的價格，繼而得出的一組數(shù)值。為簡要說明問題，以具有代表性的西安市基準地價進行統(tǒng)計分析，得到比率指數(shù)（見表2）。

從表2中可以看出：城市的各類用地價格由一級逐級向下遞減，其中商業(yè)用地的降變最快，而住宅用地和工業(yè)用地的降變對較?。簭挠玫仡愋涂矗貎r降變幅度的情況總的趨勢是降變幅度越來越小，表明距離城市中心越遠，各類用地地價的差別就越小這一總的特點：在商業(yè)用地的一級和二級地價之間降幅最大，原因可能在于西安作為政治經(jīng)濟文化發(fā)展中心，其中心的集聚度很高，產(chǎn)生了一旦超出這個中心，其商業(yè)用地價陡降的現(xiàn)象，也就是說商業(yè)中心高度集聚的城市會產(chǎn)生地價從中心向外圍急減的這一規(guī)律。

三、結(jié)論

從各城市內(nèi)部不同類型用地間的比較結(jié)果來看，其中包括一些普遍的規(guī)律，例如各城市中，按土地的不同利用形式可知商業(yè)用地的基準地價都是最高的。普遍都按照從商業(yè)到住宅再到工業(yè)依次遞減的規(guī)律：商業(yè)用地的地價受經(jīng)濟區(qū)位影響顯著，隨著越向外圍，這種影響就會隨之減?。旱貎r降變幅度從城市中心到外圍總的趨勢是降幅越來越小，表明距離城市中心越遠，各類用地地價的差別就越小這一規(guī)律。從同類用地不同級別間的比較結(jié)果來看，所有城市的同類用地價格級逐級遞減，其中商業(yè)用地的降變最快：各用地類型不同級別價格變化的比率的降變快慢與城市規(guī)模大小密切相關(guān)。從不同城市等級基準地價的比較結(jié)果來看，基準地價水平的高低與城市的等級高低存在一定得相關(guān)性，這對于我們以后在進行全省域范圍內(nèi)的基準地價平衡時具有一定得參考作用。

綜上所述，城市基準地價的形成和變化也遵循著一定的規(guī)律，總結(jié)和掌握這些出現(xiàn)的規(guī)律，以及分析引起特殊現(xiàn)象的原因，能夠在以后的基準地價隨市場變動進行更新時起到借鑒和參考的作用。

參考文獻：

[1]王慶改，鄭新奇，閆弘文，等.城鎮(zhèn)基準地價平衡研究[J].地理科學(xué)，2004（01）.

[3]劉衛(wèi)東，羅呂榕，陳武斌，等.城市土地價格調(diào)查、評價及動態(tài)監(jiān)測[M].北京：科學(xué)出版社，2002.

[4]李何超.城鎮(zhèn)基準地價涵義特征確定方法及應(yīng)用[J].國土經(jīng)濟，1999（06）.

[5]杜忠潮，車自力.陜西城市土地分等與基準地價體系建立初探[J].成陽師范學(xué)院學(xué)報，2002 （04）.

（作者單位：陜西華地勘察設(shè)計咨詢有限公司）