摘要：房地產(chǎn)業(yè)也是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展與壯大、經(jīng)濟(jì)地位的不斷提高、利潤空間的增大，外資也進(jìn)入到我國的房地產(chǎn)領(lǐng)域中，分享一系列的利潤與市場空間。文章分析了外資對我國房地產(chǎn)市場的影響，并就此影響提出了我國房地產(chǎn)市場面對外資的意見和建議。

關(guān)鍵詞：外資；房地產(chǎn)；影響

一、外資對我國房地產(chǎn)市場的影響

（一）積極影響

1.促進(jìn)房地產(chǎn)投資理念的增加和金融體系的完善

外資在促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的同時，也帶來了不少金融工具，如住房抵押貸款的證券化、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)投資信托等，為我國金融體系的進(jìn)一步完善和發(fā)展做出了無可厚非的貢獻(xiàn)。新投資理念是被新投資工具隨身攜帶著的，新投資工具和投資理念的應(yīng)用，為房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展帶來了新的發(fā)展思路和新的發(fā)展動力，也為我國房地產(chǎn)事業(yè)和國際房地產(chǎn)事業(yè)接軌這一遠(yuǎn)大行程邁進(jìn)了一大步。

2.促使我國本土房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力倍增

外資給我國房地產(chǎn)業(yè)帶來先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備和操作經(jīng)驗，還促使房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)及房地產(chǎn)金融等各個領(lǐng)域的不斷成熟：同時也使我國本地的房地產(chǎn)企業(yè)不斷更新管理機(jī)制，逐漸掌握使用新的設(shè)備和先進(jìn)的技術(shù)的方法，不斷發(fā)展自己，而非停滯不前。這有利于增強(qiáng)國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，也促使我國房地產(chǎn)企業(yè)得到進(jìn)一步發(fā)展。

3.優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)

外資在我國房地產(chǎn)市場上有直接和間接兩種融資方式，這兩種融資方式使得外資承擔(dān)了本土房地產(chǎn)企業(yè)的部分融資風(fēng)險，令我國本土的房地產(chǎn)企業(yè)在確定資本結(jié)構(gòu)和如何運用資本方面上更具靈活性。

4.彌補(bǔ)了資金短缺

外資房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場后，有些是采取與本土房地產(chǎn)商合資合作的方式，這種方式的采取，在較大程度上幫助我國解決了國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在大型工程項目上的資金不足的問題，相應(yīng)地也承擔(dān)了一些市場風(fēng)險，對緩解我國金融風(fēng)險和打破資金緊張的局面非常有益。

5.促進(jìn)國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)走向國際化

在外資房地產(chǎn)的帶動下，房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)也會進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場，這樣便使我國本土房產(chǎn)市場更趨于國際化，并使我國房產(chǎn)市場的業(yè)務(wù)更加完善、房產(chǎn)體系更加健全。外商投資我國房地產(chǎn)企業(yè)，還會帶來新的投資理念和投資工具，而投資理念和投資工具的完善正是我國房地產(chǎn)行業(yè)正在慢慢與國際房地產(chǎn)行業(yè)接軌的有利證明。

（二）消極影響

1.加劇了房地產(chǎn)泡沫

外資的到來，將我國房地產(chǎn)的價格進(jìn)一步抬高，并使價格超出價值甚遠(yuǎn)，使房地產(chǎn)市場的泡沫化更加嚴(yán)重。

2.供求結(jié)構(gòu)更加失衡

當(dāng)下我國房地產(chǎn)的供求存在嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性失衡。高檔住宅和商業(yè)物業(yè)的供給過剩而普通住宅房的供給卻嚴(yán)重不足。其原因如下：全球資本尤其是境外資本。出于對高回報率的追求及管理的方便性等方面的考慮，使得資金大多集中投資到豪華型地產(chǎn)及高檔住宅等少數(shù)項目：與之相反，對于旺盛需求的適合居民買入并居住的經(jīng)濟(jì)適用房則投入較少的資金或者直接不投資這些項目。這樣便導(dǎo)致了居民居住需求被投資需求所取代。成為房地產(chǎn)市場的重點項目。由此種情景便可得知。房地產(chǎn)市場中的供求間的結(jié)構(gòu)失衡狀況會更加難以調(diào)節(jié)。

3.增加了金融市場的波動性，危害我國金融安全

外資金額的增加會使外匯占的比例增高，使金融市場更具波動性，同時也使我國的通脹壓力更大，使金融秩序紊亂。若人民幣匯率預(yù)期升值，外資便會使盡渾身解數(shù)進(jìn)入我國房產(chǎn)市場獲取利潤。倘若資產(chǎn)收益率降低，便會出現(xiàn)境外資本流出替代境流入，國內(nèi)投機(jī)者便會跟風(fēng)隨大流，將房地產(chǎn)售出，由此導(dǎo)致房價大跌，金融市場動蕩不安。

4.增加了人民幣升值壓力

近幾年，外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場的數(shù)量越發(fā)增大。外資來我國房地產(chǎn)市場是為了收取兩種利益的：一是資本增值帶來的收益：二是人民幣匯率升值帶來的匯兌收益。除非人民幣被預(yù)期不會升值，否則外資會源源不斷的流進(jìn)我國房產(chǎn)市場。這會是我國的國際收支不平衡，也會給人民幣升值帶來壓力。

5.抑制宏觀調(diào)控的效果

外資房地產(chǎn)或多或少地延遲了我國在房地產(chǎn)方面的宏觀調(diào)控政策的效果的發(fā)揮。比如，在國家實施緊縮的房地產(chǎn)政策時，會增加企業(yè)的融資難度，境內(nèi)房地產(chǎn)商為實現(xiàn)融資目的。便會紛紛轉(zhuǎn)向境外融資這種方式，這便使得我國宏觀調(diào)控政策的效果得不到包證。

6.搶占我國房地產(chǎn)企業(yè)的市場份額和利潤空間

外資涉足我國的房地產(chǎn)市場必定會帶著或多或少的投機(jī)目的——企圖利用我國房地產(chǎn)是新興的行業(yè)、體系中企業(yè)抗干擾能力比較脆弱這一點進(jìn)行炒作，在動蕩不安的市場上獲取收益。外資占據(jù)了一些本屬于我國本地房地產(chǎn)商的利潤，使得我國房產(chǎn)企業(yè)的利潤率下降不少。外資企業(yè)也搶走了一些本該屬于我國本土房地產(chǎn)企業(yè)的市場份額。

二、房地產(chǎn)市場如何迎接外資

（一）提高本土房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力

面對大批外資涉足我國房地產(chǎn)市場，我國本土的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將自身的競爭力好好提升一下，以便讓我們的房地產(chǎn)企業(yè)在市場中處于主導(dǎo)地位。比如我們的企業(yè)可以實行促進(jìn)品牌建設(shè)、產(chǎn)品差異化及增強(qiáng)自身的戰(zhàn)略意識等策略，使自己的產(chǎn)品更具特色；也可以發(fā)揮本土企業(yè)的優(yōu)勢，同時對西方先進(jìn)的運作管理模式加以借鑒，并針對我國居民的消費習(xí)慣。開發(fā)出更吸引注意力的產(chǎn)品，獲取更大的市場競爭力，也能一定程度上避免由外資進(jìn)入帶來的不安成分。此外，我們企業(yè)之間可以建立起廣泛的戰(zhàn)略聯(lián)盟，團(tuán)結(jié)就是力量增強(qiáng)抵抗外資企業(yè)的實力：形成“以人為本”的意識，引進(jìn)或培養(yǎng)具有項目策劃、人文知識底蘊(yùn)、經(jīng)營創(chuàng)新及資本運營能力的復(fù)合型高級人才，以硬實力在國際化競爭的市場上獲取勝利。

（二）將相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)政策加以完善，將外資的準(zhǔn)入條件加以規(guī)范

目前。我們本土的房地產(chǎn)業(yè)才處于初級階段。法律體系并不健全。制度政策并不完善，應(yīng)從實際出發(fā)，盡快完善房地產(chǎn)業(yè)政策，而這些政策不單單只是從吸引外資增加GDP的角度出發(fā)，還考慮了要提防外資在行業(yè)中的取巧行為，同時必須以普通住宅為歸宿，畢竟房地產(chǎn)企業(yè)的存在。最根本的是為了滿足居民的生存需要?？梢钥紤]以下三點：第一。調(diào)整房地產(chǎn)領(lǐng)域中外資享有的一系列的優(yōu)惠政策：第二，對這種舉動加以鼓勵——外商直接投資并直接參與房產(chǎn)的開發(fā)與建設(shè)：第三，控制外資的借貸規(guī)模。規(guī)范外資準(zhǔn)入條件，將投機(jī)性外資阻擋在國門之外。

（三）增加金融監(jiān)管力度

當(dāng)務(wù)之急是要規(guī)范管理個人住宅抵押和房產(chǎn)企業(yè)貸款，嚴(yán)肅處理不合理的房產(chǎn)貸款，也可以防范貸款帶來的種種可以避免的風(fēng)險。通過規(guī)定境內(nèi)所有銀行不提供外匯貸款給境外機(jī)構(gòu)和非居民個人在境內(nèi)購買商品房，以抑制來自境外機(jī)構(gòu)或者是非居民個人的投機(jī)性炒作行為。

改善風(fēng)險指標(biāo)體系，建立從匯兌到交易等各環(huán)節(jié)的市場預(yù)警體系，各管理部門之間應(yīng)實現(xiàn)信息共享，增進(jìn)溝通、協(xié)調(diào)和合作，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場外資流動的監(jiān)管。

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（作者單位：山東建筑大學(xué)商學(xué)院）