瑞士信貸對中國房產(chǎn)判斷失真，或并非惡意唱空，畢竟我國房市與國外性質(zhì)不同：沒有房產(chǎn)稅、開發(fā)商自持房屋等。在輿論倒向境外機(jī)構(gòu)做空中國股市時，更應(yīng)理性看待樓市

近期瑞士信貸的一份報告提出：中國正處于三重泡沫之中，它們分別是投資泡沫、房地產(chǎn)泡沫、信貸泡沫。

中國房地產(chǎn)泡沫屬于全球第二大泡沫，這一觀點(diǎn)非常抓人眼球。其依據(jù)是：中國房地產(chǎn)市場規(guī)模占GDP的比重達(dá)23%，高于美國峰值時期。房地產(chǎn)開工數(shù)量比銷售高12%，空置率為15%-23%，三四線城市的房屋庫存相當(dāng)于5年的需求量，空置率為18%。

瑞士信貸研究失真佐證

瑞信高估房產(chǎn)的GDP占比。

今年上半年我國GDP約為29.7萬億元，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資約4.4萬億元，全國商品房銷售額3.4萬億元。也即房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重約為15%，商品房銷售占GDP的比重約為12%，這是從兩個視角看待房地產(chǎn)業(yè)占GDP比重，二者不能相加，否則會重復(fù)計(jì)算。顯然，瑞信的23%明顯高估了房產(chǎn)的GDP占比。

瑞信商品房空置率推導(dǎo)有誤

今年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積67479萬平方米，全國商品房銷售面積50264萬平方米，前者比后者多出34%，這與瑞信所言相似。

但嚴(yán)格來說，并不能據(jù)此得出供應(yīng)過剩。因?yàn)樾麻_工面積的口徑大于銷售面積，有些房屋被開發(fā)商持有，有些公建配套不能出售，開發(fā)商為政府代建了部分保障房（部分用于出租）。由此，也推導(dǎo)不出全國商品房空置率為15-23%。

瑞信夸大三四線庫存去化時間

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截止今年6月底，全國商品房待售面積為65738萬平米，這一指標(biāo)指代已竣工未出售的新房（也即現(xiàn)房），上半全國商品房銷售面積（包含期房和現(xiàn)房）同比增長3.9%，年化為125354萬平米，這一庫存需要0.52年即可去化完。

假如按期房待售面積占所有待售面積的三分之二推算，那么所有房源的去化周期也只有1.5年左右。瑞信所謂的三四線庫存需要去化5年，顯著夸大和高估。

我們的研究結(jié)果

上海易居房地產(chǎn)研究院跟蹤了全國35個樣本城市的住宅庫存變化，其中包括11個三線城市。數(shù)據(jù)顯示，這11個三線城市的住宅庫存，自2011年開始一直呈增長趨勢，即便是在2012-2013年一二線樣本城市庫存下降的時候，他們?nèi)匀辉鲩L，說明三線城市的庫存壓力持續(xù)增長了4年時間。

但是，今年以來，三線城市的庫存與一二線同步下降。截止6月底，35個城市當(dāng)中，一二三線城市的住宅去化周期分別約為11.6、15.1和20.7個月。這里的庫存包括期房和現(xiàn)房，三線城市20.7個月的去化周期，與上述的全國庫存1.5年的去化周期相近，都沒有超過2年。再次佐證，瑞信所謂的三四線庫存需要去化5年是很不靠譜的。

全國庫存壓力將趨于緩解

從全國來看，經(jīng)過4年多的持續(xù)去庫存，全國的庫存壓力有緩解的跡象。今年5月底，全國商品住宅待售面積罕見比上月減少了121萬平方米，6月底再次減少191萬平方米，連續(xù)兩個月減少，這種現(xiàn)象過去多年所未見。

另外，全國商品房待售面積除以全國年化商品房銷售面積的值，2010年為0.21，處于歷史低位，自2011年開始持續(xù)上升，去年達(dá)到0.52，但今年上半年沒有繼續(xù)增長，仍然維持在0.52。

這也預(yù)示著全國庫存壓力可能正在見頂，未來幾年將趨于緩解。不管對于全國，還是對于三四線城市，都不必過于悲觀。

最后，重提瑞信的另一個觀點(diǎn)。近幾年，以瑞信為代表的一批境外投行，頻頻唱空中國樓市。

比如，2012年10月，瑞信董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)分析師陶冬在“2012中國上市公司領(lǐng)袖高峰論壇”表示：中國房地產(chǎn)泡沫破滅需要三大要素同時具備，一是國內(nèi)流動性的正常化。二是中國的貿(mào)易順差大幅度減少，甚至變成逆差。第三是美聯(lián)儲退出量化寬松政策并預(yù)測這三大要素同時具備的時間節(jié)點(diǎn)大概在2015年到2016年，屆時中國的房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)一次重大調(diào)整。

現(xiàn)在看來，結(jié)果卻正好相反。今年以來，全國房地產(chǎn)市場開始步入復(fù)蘇通道，明年將會繼續(xù)回暖，而非泡沫破滅！另外，陶冬所謂的三大要素，現(xiàn)在看來已經(jīng)基本具備，但為什么結(jié)果卻是相反呢？

中國房地產(chǎn)基本無泡沫

筆者認(rèn)為，瑞信提出的三大要素僅僅是資金面的變化。筆者認(rèn)為不管是當(dāng)前，還是2012年，中國房地產(chǎn)總體上基本無泡沫，所以即便是資金面收緊，也不會崩盤。

近些年來，以瑞信為代表的國外投行，總是對于我國住宅供應(yīng)量、空置率、庫存壓力，不明就里，認(rèn)知有誤，夸大數(shù)據(jù)，所以總是炮制大量悲觀言論，卻屢戰(zhàn)屢敗，屢敗屢戰(zhàn)。關(guān)鍵是，這些錯誤觀點(diǎn)所產(chǎn)生的巨大輿論影響，嚴(yán)重的誤導(dǎo)了中國民眾與企業(yè)。

假如人們在2012年10月相信的陶冬的“2015-2016年泡沫破滅論”，而遲遲不敢購房，那么當(dāng)前一線城市的房價，比2012年又上漲了五成甚至一倍，很多二線城市的房價，又上漲了三成左右。

很多三四線城市房價即便沒有明顯上漲，但也沒有大跌。少數(shù)城市如溫州、鄂爾多斯確實(shí)房價曾經(jīng)大跌過，但在全國600多個城市當(dāng)中，這類房價下跌五成左右的城市不會超過10個。

況且，今年以來，曾經(jīng)大跌過的溫州，房價開始重新步入上漲通道。筆者認(rèn)為，未來幾年，中國多數(shù)三四線城市的樓市情況會慢慢趨于好轉(zhuǎn)，而非繼續(xù)惡化、崩盤。

關(guān)于住宅庫存的討論已經(jīng)很多，社會主流觀點(diǎn)是：一線城市和少數(shù)二線城市基本合理，而三四線城市和部分二線城市庫存壓力山大，存在很大的房地產(chǎn)泡沫；總體來看，全國庫存高，空置率高，泡沫較大。（本文由騰訊·財經(jīng)觀察提供，作者楊紅旭為上海易居房地產(chǎn)研究院副院長）