摘 要：現(xiàn)階段房地產(chǎn)的發(fā)展日新月異，測量技術(shù)在房地產(chǎn)測繪中發(fā)揮著十分重要的作用。隨著科學(xué)技術(shù)的穩(wěn)健發(fā)展，傳統(tǒng)房地產(chǎn)測繪技術(shù)已經(jīng)不能滿足開發(fā)商的需求。因此我們必須提供房產(chǎn)測繪技術(shù)，推進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的新發(fā)展。文章將著手于測量技術(shù)的實(shí)際運(yùn)用，對具體問題進(jìn)行深入的探討。

關(guān)鍵詞：測量技術(shù)；房產(chǎn)測繪；應(yīng)用

一、房產(chǎn)測量技術(shù)的概述

房產(chǎn)測量有多個(gè)環(huán)節(jié)組成，包括平面控制測量、要素測量、面積測量和房產(chǎn)圖測量等多個(gè)方面。房產(chǎn)測量已經(jīng)建立了一套較為專業(yè)的理論系統(tǒng)，即房產(chǎn)測繪系統(tǒng)。該系統(tǒng)將嚴(yán)格按照國家制定的標(biāo)準(zhǔn)，在此基礎(chǔ)上對房屋的分層、分戶進(jìn)行平面圖的測繪，并對房屋面積、公攤面積進(jìn)行準(zhǔn)確的計(jì)算。面積是房產(chǎn)的價(jià)值衡量的重要因素，直接影響到個(gè)人利益和企業(yè)利益。因此房產(chǎn)測量的過程受到了企業(yè)的嚴(yán)格監(jiān)管，在科學(xué)技術(shù)的作用下，我們要完成對房屋面積準(zhǔn)確的測量。除此之外，產(chǎn)權(quán)管理和產(chǎn)籍機(jī)構(gòu)能夠?yàn)榉慨a(chǎn)產(chǎn)權(quán)提供法律保護(hù)的依據(jù)，因此，當(dāng)出現(xiàn)違規(guī)占用土地、產(chǎn)權(quán)糾紛等問題時(shí)，能夠在法律中尋找調(diào)解和處理的方式。

與此同時(shí)，我們還應(yīng)該關(guān)注到房產(chǎn)測量為城市規(guī)劃建設(shè)提供了基本的信息，極大程度的支持了土地的開發(fā)利用，幫助企業(yè)和相關(guān)部門明確了城市房產(chǎn)建筑的面積、位置等具體情況。最后，房產(chǎn)測量技術(shù)能夠有效地制約開發(fā)商的不良行為，即房屋在銷售后出現(xiàn)的面積縮水問題。就目前形勢而言，我國房產(chǎn)價(jià)格走高，對于年輕的消費(fèi)者來講具有較大的還貸壓力，而開發(fā)商為了自身的利益壓榨消費(fèi)者，在房屋面積上動(dòng)手腳。因此，房產(chǎn)測量技術(shù)對市場的健康發(fā)展有著重要意義。此外在新技術(shù)的和新儀器的引入后，房產(chǎn)測繪技術(shù)在各個(gè)方面都得到了進(jìn)步，這對測繪工作者的技術(shù)水平也提出了新的要求，不僅要提高工作效率，還要加強(qiáng)測繪的精確度。

二、房產(chǎn)測量技術(shù)的主要方法

（一）坐標(biāo)解析測量法

房產(chǎn)面積在測算主要分為兩個(gè)部分，即房屋面積和用地面積的測算。房屋面積主要是指建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、公攤面積等；用地面積主要是對房屋封閉范圍面積的計(jì)算。在我國購買房屋的時(shí)候，會(huì)出現(xiàn)在房產(chǎn)面積問題的糾紛。因此，對房屋面積的準(zhǔn)確測量是十分重要的，能夠保證消費(fèi)者的權(quán)益不受損害。坐標(biāo)測量法在該方面具有獨(dú)特的優(yōu)勢，即在房屋面積和用地面積的測量上，能夠針對房屋邊長、面積進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，利用坐標(biāo)進(jìn)行房產(chǎn)測算的推進(jìn)和調(diào)整。

（二）GPS測量技術(shù)

GPS技術(shù)是一種發(fā)展較快的數(shù)字定位技術(shù)，在房產(chǎn)測繪中得到了普遍的應(yīng)用。這是在GIS基礎(chǔ)上進(jìn)行圖形繪制的一種繪制，能夠明確圖形的屬性。與此同時(shí)，具有智能生產(chǎn)分層分戶的功能，能夠提高測量的準(zhǔn)確性。此外RTK測量技術(shù)也是在GPS技術(shù)的基礎(chǔ)之上得到廣泛運(yùn)用的。其優(yōu)勢主要體現(xiàn)在：首先在定位方面有較高的精確度，在信息的收集和處理上具有一定的可靠性；其次能夠提高測繪的效率。即不受到地形和地勢的影響，能夠?qū)Π霃綖?千米左右的地區(qū)進(jìn)行一次性的測量，有利于降低工作的復(fù)雜性，節(jié)約時(shí)間。最后RTK技術(shù)在操作上較為簡便，在數(shù)據(jù)的處理上有較大的優(yōu)勢，可以完成同步的計(jì)算。

（三）PTR測繪技術(shù)

PTR是現(xiàn)階段研發(fā)出的一種新型測繪技術(shù)，受到了較高的關(guān)注。PTR測繪技術(shù)能夠?qū)y繪工程和測繪結(jié)果進(jìn)行緊密的結(jié)合，實(shí)現(xiàn)去了全程自動(dòng)化的操作。與此同時(shí)有利于提高測量結(jié)果的準(zhǔn)確性。PTR測繪技術(shù)通過接收機(jī)來獲取有效地信息和數(shù)據(jù)，并將其導(dǎo)入GPS接收機(jī)內(nèi)，直接進(jìn)行數(shù)據(jù)的處理，并以厘米為數(shù)據(jù)計(jì)算的單位，保證測繪的精確度。除此之外，PTR測繪技術(shù)能夠?qū)Ψ课莓a(chǎn)權(quán)的所屬問題進(jìn)行界定，換句話說，能夠?qū)Ψ课莓a(chǎn)權(quán)管理進(jìn)行客觀的評價(jià)，減少因?yàn)闇y量數(shù)據(jù)缺乏準(zhǔn)確度而導(dǎo)致了消費(fèi)者和開發(fā)商之間的矛盾。與此同時(shí)，在GPS技術(shù)的支持下，能夠繪制出較為精準(zhǔn)的地圖，具有直觀性。

三、測量技術(shù)在房產(chǎn)中的具體應(yīng)用

在測量技術(shù)的應(yīng)用上，我們將以GIS技術(shù)進(jìn)行具體的分析。GIS技術(shù)可以對地理空間進(jìn)行有效地分析，為開發(fā)商提供動(dòng)態(tài)的地理信息。在數(shù)據(jù)分析的過程中，GIS技術(shù)能夠?qū)y繪地區(qū)的空間進(jìn)行準(zhǔn)確的探索，實(shí)現(xiàn)多元化因素和動(dòng)態(tài)因素的收集和處理，提高了信息的質(zhì)量。與此同時(shí)，在該過程中需要借助計(jì)算機(jī)技術(shù)。計(jì)算機(jī)技術(shù)的應(yīng)用能夠?qū)Φ乩硇畔⒌目臻g進(jìn)行全面的模擬，在高速運(yùn)轉(zhuǎn)中完成數(shù)據(jù)的推算和演變。此外，GIS技術(shù)能夠縮短工作的時(shí)間，減少測繪技術(shù)員的操作壓力，在強(qiáng)大的數(shù)據(jù)系統(tǒng)中有效地輸出測繪圖以及相關(guān)的屬性，提高了工作的效率。

相對于傳統(tǒng)的測繪技術(shù)，GIS技術(shù)可以將圖形和屬性數(shù)據(jù)進(jìn)行連接，對房屋分層、分戶的情況進(jìn)行直觀的表現(xiàn)。此外搭建數(shù)據(jù)模型能夠抓住動(dòng)態(tài)特征，使測繪圖的表達(dá)更為直觀。其工作流程如下所示（見圖1）。與此同時(shí)，GIS測繪技術(shù)在數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)上分為三個(gè)方面的運(yùn)用。首先，對數(shù)據(jù)的維護(hù)是基礎(chǔ)的功能，具體來講包括添加、刪除、更改等。其次，是圖形的輸出功能。GIS測繪技術(shù)支持DXF、TIF等多種格式，和傳統(tǒng)手工制圖相比具有較高的準(zhǔn)確度，且能夠提高工作效率，便于保存。第三，是對屬性和圖形的雙向連接，簡化了工作的復(fù)雜性。最后進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，對房屋的面積、位置和產(chǎn)權(quán)等重要信息進(jìn)行多種形式的表現(xiàn)，主要以圖形、圖表等形式為主，具有直觀性。

四、結(jié)語

綜上所述，我國經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)得到了大規(guī)模的發(fā)展，成為支撐國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)之一。在房產(chǎn)測繪方面存在著技術(shù)上的不規(guī)范和法律范圍的漏洞，甚至出現(xiàn)了壟斷技術(shù)的情況。因此我們對房產(chǎn)測繪技術(shù)進(jìn)行了全方位的了解，力求規(guī)范房產(chǎn)測繪的規(guī)范化和市場化。

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作者簡介：孟儉，鄭州市鄭房測繪隊(duì)。