生特瑞（大連）工程項(xiàng)目管理有限公司 遼寧 116021

摘要：該文先將房地產(chǎn)承建項(xiàng)目管控進(jìn)行了簡(jiǎn)單闡述，簡(jiǎn)單闡釋了地產(chǎn)公司管控項(xiàng)目的特殊之處，并在這一前提下，著重強(qiáng)調(diào)管理房地產(chǎn)建設(shè)的政策和思路，同時(shí)給與自己相應(yīng)的看法及思路。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)建；設(shè)項(xiàng)目管理；成本管理

引言

房地產(chǎn)建設(shè)進(jìn)程中，在能源、人員、原料等每個(gè)方面的投入資金均十分的龐大。房地產(chǎn)企業(yè)想要獲取豐厚的投資回報(bào)，制造滿足使用客戶需求的物品，并且在計(jì)劃時(shí)限內(nèi)施展作用就須要加大建設(shè)工程的管理，提高施工水準(zhǔn)，達(dá)到經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益的統(tǒng)一。

1房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理概述

在房地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)程中，項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目估計(jì)、項(xiàng)目開(kāi)展、項(xiàng)目工作，包括項(xiàng)目監(jiān)理管治等都屬于概要的項(xiàng)目管治工作。對(duì)于這部分內(nèi)容而言，在房地產(chǎn)的項(xiàng)目管理中最關(guān)鍵的就是項(xiàng)目建設(shè)。對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求，通過(guò)相關(guān)的決策與實(shí)施而實(shí)現(xiàn)的一個(gè)過(guò)程，另外，在相關(guān)的條件要求下，實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)在目標(biāo)上的過(guò)程與程序。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中的項(xiàng)目管理應(yīng)該包含項(xiàng)目統(tǒng)籌管理和項(xiàng)目的施工管理。

其中，項(xiàng)目統(tǒng)籌管理主要包括項(xiàng)目的定位、租賃以及服務(wù)等，是各部門在協(xié)調(diào)項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中，各開(kāi)發(fā)商在各部門的協(xié)調(diào)和組織下確保某一項(xiàng)目實(shí)施成功的關(guān)鍵要素。其要在各類管理體制與考核系統(tǒng)健全的條件下才可以達(dá)到。房地產(chǎn)建造工程施工的整個(gè)進(jìn)程管理就包含：招投標(biāo)、合同、成本及資金管理、還有施工組織與風(fēng)險(xiǎn)管控等，他的作用在于恰當(dāng)?shù)倪\(yùn)用資金，提升資金的運(yùn)用成效，進(jìn)而達(dá)到房地產(chǎn)建造工程定位規(guī)劃的執(zhí)行。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的工程項(xiàng)目管理貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的始終，是房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目工程中進(jìn)行決策、組織、領(lǐng)導(dǎo)以及控制等管理的先決條件[1]。所以，做好房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理，對(duì)該企業(yè)的快速發(fā)展與事業(yè)的順利發(fā)展意義重大。

2房地產(chǎn)企業(yè)建筑工作管治的重要性探討

2.1房地產(chǎn)工作建造的需要房地產(chǎn)企業(yè)工程工作的管治要兼顧以保證城市發(fā)展和房地產(chǎn)產(chǎn)品體驗(yàn)者的要求為條件來(lái)達(dá)到市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)保利益相符合的目標(biāo)和處理類別數(shù)量大的裝備與材料的的每個(gè)技術(shù)聯(lián)系問(wèn)題，調(diào)節(jié)階段間和各種間的聯(lián)系。所以，房地產(chǎn)企業(yè)需要注重建造工程鼓勵(lì)工作。同一時(shí)間，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建造的重點(diǎn)是建造工程管理工程。比如，一座高層建筑住宅在施工建設(shè)過(guò)程中，對(duì)于混凝土、土方、鋼筋以及設(shè)備管轄的需求量非常大，且涉及電焊、電管、砌筑等工種實(shí)行結(jié)合交織操作，施工程序眾多，所以在組織及搭配方面便極其繁瑣，加大土建技術(shù)掌控非常必要。此外，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，為適應(yīng)市場(chǎng)的需要，房地產(chǎn)公司必須引進(jìn)各種新技術(shù)材料以及新思維，進(jìn)行工程的施工建設(shè)與管理，實(shí)現(xiàn)管理的創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)公司效益最大化。

.2房地產(chǎn)土建管理現(xiàn)狀的需要

在房地產(chǎn)公司工程的土建管理中，人是管理工作的核心因素。具備高素質(zhì)職工隊(duì)伍以及管理核心是房地產(chǎn)企業(yè)及其建設(shè)項(xiàng)目管理的關(guān)鍵所在。然而，就目前的形勢(shì)而言，在我國(guó)現(xiàn)有的4400萬(wàn)建筑從業(yè)人員中，農(nóng)民工占據(jù)的比例就達(dá)71%左右，而建筑方面的?？粕c本科生占有比例小。因?yàn)檗r(nóng)民工在工程方面的專業(yè)性還比較薄弱，大部分素質(zhì)偏低，對(duì)工程產(chǎn)品的品質(zhì)有巨大的影響。所以對(duì)建筑工作管治的重視及提升工程品質(zhì)非常有必要。

3房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理措施

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理內(nèi)容豐富，涉及面廣，加強(qiáng)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理，就需要堅(jiān)持全面的觀點(diǎn)，考慮到房地產(chǎn)建設(shè)的方方面面，確保房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理的有效實(shí)施。

3.1成本管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的關(guān)鍵內(nèi)容就是開(kāi)展成本管理工作，對(duì)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化是其建設(shè)開(kāi)發(fā)的根本目的，所以想要實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，就必須做好成本管控工作。從其策劃到最終完成，都與成本管理存在直接的聯(lián)系，在整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)行的過(guò)程中，所有環(huán)節(jié)都必須要實(shí)施高質(zhì)量的成本管理，保證項(xiàng)目順利實(shí)施，因此，企業(yè)必須要對(duì)次引起足夠的重視，保證項(xiàng)目建設(shè)各個(gè)環(huán)節(jié)成本管理的質(zhì)量，全面加大對(duì)財(cái)務(wù)的管控力度，提升成本管理的效率和質(zhì)量，為整個(gè)項(xiàng)目的順利完成提供保障，為企業(yè)創(chuàng)造更多的效益。

3.2進(jìn)度管理

房地產(chǎn)建設(shè)的項(xiàng)目管理中，從房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到完工，事先都會(huì)做好相應(yīng)的進(jìn)度安排工作。對(duì)于項(xiàng)目施工而言，投入的資金是有時(shí)間價(jià)值的，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目從立項(xiàng)到結(jié)束的時(shí)間是越短越好，這樣才便于提高投入資金的使用效率。因此，制定切實(shí)可行的實(shí)施計(jì)劃是十分重要的。做好進(jìn)度管理工作就要求房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行明確的劃分[2]，主要?jiǎng)澐譃閹讉€(gè)節(jié)點(diǎn)，細(xì)化到什么時(shí)間出正負(fù)零，什么時(shí)間封頂，什么時(shí)間驗(yàn)收等，做好這幾個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)的控制。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還需做好對(duì)該工程的全局管理，主要是通過(guò)施工單位的定期檢查、及時(shí)采取措施，努力運(yùn)用組織、技術(shù)等各種方法監(jiān)督各方的參與，共同提高項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度。

3.3合約管理

在地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)管控過(guò)程中，必須依據(jù)完備的合約規(guī)范來(lái)管控項(xiàng)目，好的合約可以高效轉(zhuǎn)移地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，甚至實(shí)現(xiàn)低本高質(zhì)的革命性變化。招標(biāo)是進(jìn)行合約管理的必要條件，健全的招標(biāo)制度可以降低風(fēng)險(xiǎn)，在招標(biāo)過(guò)程中，建設(shè)方能夠更深入地了解過(guò)程實(shí)施者，也能更多、更好、全方位地認(rèn)識(shí)控制的過(guò)程。所以說(shuō)，要做好合約管理，就需要特別設(shè)置一個(gè)部門管理這些，并做好和工程管理部門的銜接。

3.4目標(biāo)責(zé)任管理

在房地產(chǎn)建設(shè)的項(xiàng)目管理中，為了有效進(jìn)行目標(biāo)和責(zé)任管理，房地產(chǎn)公司需要把公司的管理工作確定分配給各個(gè)小組，確定分配到各個(gè)負(fù)責(zé)人員，所以負(fù)責(zé)人員直接受到公司總負(fù)責(zé)人管理，這樣保證所以工程的開(kāi)展和進(jìn)行。

與此同時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)理要把項(xiàng)目盡可能的細(xì)化分配，責(zé)任到人，權(quán)責(zé)分明，這對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部組織對(duì)項(xiàng)目的操作情況以及量的實(shí)施情況都能夠準(zhǔn)確的把握和進(jìn)行評(píng)估，對(duì)企業(yè)整體的進(jìn)度和量的完成情況起著很好的監(jiān)督作用。

3.5質(zhì)量管理

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，質(zhì)量保證是首位，若建造項(xiàng)目留下任何質(zhì)量隱患，后果令人擔(dān)憂。所以，在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中，要強(qiáng)化對(duì)質(zhì)量的控制，建立并完善保障體系及質(zhì)量監(jiān)督體系；其次，該項(xiàng)目經(jīng)理在質(zhì)量管理中需努力做到下面幾點(diǎn)：首先，嚴(yán)格執(zhí)行招標(biāo)書中的驗(yàn)收指標(biāo)，對(duì)其實(shí)施整個(gè)過(guò)程的質(zhì)量檢查和驗(yàn)收；其次，在驗(yàn)收中所取得的每條檢驗(yàn)數(shù)據(jù)，須進(jìn)行科學(xué)的分析，做到有根有據(jù)；此外，原料的品質(zhì)檢驗(yàn)要求出示檢驗(yàn)結(jié)果和訂單檢驗(yàn)檢測(cè)報(bào)告；除此之外，對(duì)于此項(xiàng)目中產(chǎn)生的不達(dá)標(biāo)的情況，務(wù)必按照有關(guān)質(zhì)量管治原則進(jìn)行嚴(yán)厲懲處，并且馬上返工。

4結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)創(chuàng)建工程治理是一個(gè)動(dòng)態(tài)的治理系統(tǒng)，其治理內(nèi)容關(guān)系到房地產(chǎn)創(chuàng)建工程的開(kāi)始和結(jié)束，工程經(jīng)理在工程治理中務(wù)必對(duì)每個(gè)時(shí)段、每個(gè)階段時(shí)時(shí)刻刻保持著明確的思緒，仔細(xì)剖析，定期翻查，不僅要有用的節(jié)省本錢，而且要充足地保確保工程創(chuàng)建的質(zhì)量，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)最大的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

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