摘 "要：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地資源越來(lái)越稀缺，其涉及的利益關(guān)系正突顯出來(lái)。因此，地價(jià)管理對(duì)我國(guó)而言，有著重要的意義，通過(guò)對(duì)當(dāng)前地價(jià)管理的現(xiàn)狀進(jìn)行剖析，找出了當(dāng)前我國(guó)地價(jià)管理中的不足，并提出了對(duì)應(yīng)的解對(duì)策。

關(guān)鍵詞：地價(jià)管理;對(duì)策;意義

1. 地價(jià)管理的重要意義

改革開放以來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)有了飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也興盛起來(lái)。作為人類生存、發(fā)展基本載體的土地，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中充分發(fā)揮了其作為資源、資產(chǎn)的雙重特性。隨著地價(jià)的逐漸攀升，土地收益在一些地方財(cái)政收入中占據(jù)了半壁江山，成為城市建設(shè)的重要經(jīng)濟(jì)來(lái)源，同時(shí)它還對(duì)招商引資等具有較大影響。而較高的地價(jià)也引來(lái)了人們的爭(zhēng)論，很多人將高房?jī)r(jià)歸罪于高地價(jià)。在此背景下，合理、完善的地價(jià)管理體系對(duì)推進(jìn)土地有償使用、優(yōu)化配置土地資源、合理分配土地收益、實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)價(jià)值、保證國(guó)有土地收益不流失、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)、保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益等方面發(fā)揮有著極其重要的作用。

2. 我國(guó)地價(jià)管理現(xiàn)狀

2.1 管理體系

土地價(jià)格管理是隨著我國(guó)土地使用制度改革和土地市場(chǎng)的建設(shè)應(yīng)運(yùn)而生的。從1986年3月中共中央和國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立國(guó)家土地管理局到同年的第六屆全國(guó)人大十六次會(huì)議通過(guò)的《中華人民共和國(guó)土地管理法》實(shí)施以來(lái)，國(guó)土資源管理部門先后頒布實(shí)施了《關(guān)于建立土地有形市場(chǎng)促進(jìn)土地使用權(quán)規(guī)范交易的通知》（國(guó)土資發(fā)[2000]11號(hào)）、《企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置審批意見（試行）》和《土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒皋k法（試行）》（國(guó)土資發(fā)[2001]42號(hào)）、《關(guān)于建立土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)制度的通知》（國(guó)土資發(fā)[2003]429號(hào)）、《關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知》（國(guó)土資電發(fā)[2006]17號(hào)）等一系列規(guī)范性文件，這些文件從土地取得、土地供應(yīng)、土地轉(zhuǎn)讓、土地資產(chǎn)處置、土地價(jià)格評(píng)估、土地價(jià)格監(jiān)控與更新，以及土地市場(chǎng)調(diào)控等環(huán)節(jié)制定了一系列地價(jià)管理的規(guī)章制度，并初步形成了制度體系。這些制度的建立，為加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理、規(guī)范土地市場(chǎng)發(fā)展發(fā)揮了重要作用，取得了良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。

2.2 地價(jià)管理政策綜述

所謂地價(jià)政策是政府制訂的有關(guān)影響地價(jià)高低、地價(jià)走勢(shì)方面的政策的總稱。我國(guó)目前已有的地價(jià)管理政策主要包括出讓地價(jià)政策、轉(zhuǎn)讓地價(jià)政策、公告地價(jià)政策等。我國(guó)已經(jīng)出臺(tái)的出讓地價(jià)政策至少包括：按計(jì)劃供應(yīng)土地、抑制協(xié)議出讓土地中的低地價(jià)等，但這兩個(gè)方面到目前為止收效甚微。轉(zhuǎn)讓地價(jià)政策分為兩方面：一是防止過(guò)低的地價(jià)出現(xiàn)，二是抑制地價(jià)過(guò)高地上漲。公告地價(jià)制度方面，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，要定期公布基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)。

3. 地價(jià)管理中存在的不足及對(duì)策

3.1在我國(guó)目前的地價(jià)體系中，比較成熟的只有作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓標(biāo)準(zhǔn)的一種基準(zhǔn)地價(jià)。而涉及到劃撥土地、集體土地時(shí)則只談補(bǔ)償，進(jìn)行有針對(duì)性的評(píng)估很少。在劃撥土地收回補(bǔ)償方面，補(bǔ)償費(fèi)的確定多數(shù)考慮了收回再出讓后的用途，如果收回后搞公益事業(yè)，土地沒(méi)有增值，補(bǔ)償費(fèi)將難以確定。解決這一問(wèn)題的關(guān)鍵，在于承認(rèn)原劃撥地用地單位對(duì)于其劃撥土地?fù)碛忻袷仑?cái)產(chǎn)權(quán)利，建立相應(yīng)的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。無(wú)論收回后怎樣使用或處置，都與原用地單位無(wú)關(guān)。拆遷補(bǔ)償方面，目前實(shí)行的拆遷補(bǔ)償是按建筑面積核算的，“拆一補(bǔ)一”是最主要的形式。只要是在被拆遷人用地范圍內(nèi)，就要補(bǔ)償，這就造成越說(shuō)要拆遷，蓋房越多，拆遷成本越高的問(wèn)題，同時(shí)也造成了資源的巨大浪費(fèi)。然而，如果在拆遷補(bǔ)償費(fèi)的確定過(guò)程中，對(duì)被拆遷人合法占有的土地進(jìn)行評(píng)估，確定土地補(bǔ)償費(fèi)，地上物部分以成本為原則進(jìn)行補(bǔ)償，這就從根本上遏制了被拆遷人多蓋房的沖動(dòng)。

3.2政府地價(jià)管理的目標(biāo)具有雙重性。如果土地低價(jià)出讓給政府財(cái)政收入的損失小于因此擴(kuò)大招商引資帶來(lái)的稅收等財(cái)政收入的增加值，那么降低地價(jià)就是合理的。我國(guó)城市土地價(jià)格管理，應(yīng)當(dāng)區(qū)分政府作為土地資源管理者和土地資產(chǎn)所有者的雙重身分，明確認(rèn)識(shí)政府地價(jià)管理目標(biāo)的雙重性。一方面，以土地資源管理者身份，地價(jià)高不是其追求的最大目標(biāo)，因?yàn)楦叩貎r(jià)會(huì)增加成本，影響當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，降低投資吸引力;另一方面，以土地資產(chǎn)所有者和管理者身份，追求高地價(jià)，從而使其資產(chǎn)增值。我國(guó)政府把土地資源管理者和土地資產(chǎn)所有者兩個(gè)職能集于一身，地價(jià)管理與土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)客觀上存在著矛盾。

3.3土地價(jià)格內(nèi)涵缺乏科學(xué)性和嚴(yán)密性。和嚴(yán)密性一方面，地價(jià)的內(nèi)容不明確。我國(guó)土地市場(chǎng)上存在的土地權(quán)利形式種類繁多，如國(guó)有企業(yè)改制中所包含的土地權(quán)利就有出讓土地使用權(quán)、承租土地使用權(quán)、作價(jià)入股土地使用權(quán)、授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)等形式，而集體土地也存在集體十地所有權(quán)、集體土地建設(shè)用地使用權(quán)、集體土地聯(lián)營(yíng)入股使用權(quán)等等，對(duì)應(yīng)這些不同權(quán)利土地價(jià)格的內(nèi)容也都有所差別。另一方面，地價(jià)構(gòu)成規(guī)定的差異性。這主要體現(xiàn)在地價(jià)構(gòu)成內(nèi)容的差異性，如有些地方規(guī)定地價(jià)由十地使用權(quán)出讓金（或土地使用費(fèi)）、市政配套設(shè)施費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)二三者構(gòu)成，而有些地方卻沒(méi)有將三者區(qū)分出來(lái)，籠統(tǒng)的稱為地價(jià);也有地方規(guī)定的地價(jià)中除了以上三項(xiàng)外還包括土地管理費(fèi)、耕地占用稅等費(fèi)用。即使地價(jià)規(guī)定的內(nèi)容相同，其具體的組成也有差異，如土地的開發(fā)程度、容積率的狀況等都可能不同。在這些方面，應(yīng)出臺(tái)明確的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，并以法定形式嚴(yán)格要求各方遵照實(shí)行。

3.4基準(zhǔn)地價(jià)更新不及時(shí)，標(biāo)定地價(jià)不普及。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度迅速，地價(jià)變化較快，而基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作周期長(zhǎng)等等原因，我國(guó)的基準(zhǔn)地價(jià)現(xiàn)勢(shì)性較差。此外，標(biāo)定地價(jià)在我國(guó)大部分城鎮(zhèn)并沒(méi)有得到普及。這樣政府在地價(jià)管理中缺少直接的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。這不僅要求政府加大對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)評(píng)估工作的資金投入，還要求不斷改進(jìn)相關(guān)評(píng)估技術(shù)流程，縮短工作周期。