摘 要：在近十年多的時間里，隨著我國房改進(jìn)程力度的不斷加大，我國居民的住房已經(jīng)由傳統(tǒng)的企業(yè)進(jìn)行福利分房，開始向著社會化的貨幣化分房開始進(jìn)行有關(guān)方面的過渡，我國的房地產(chǎn)市場得到了迅猛的發(fā)展，但房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的過程當(dāng)中也是浪潮洶涌，因此，在房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展的同時，應(yīng)加大對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識別。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；識別

中圖分類號：F275.1 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-8882（2015）02-128-01

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)改革的不斷深入，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了更大的機(jī)遇。但是，我國的房地產(chǎn)市場還比較年輕，在發(fā)展的過程當(dāng)中，還存在著一定的問題，還需要逐步的進(jìn)行完善，我國的會場往往受國家相關(guān)政策法規(guī)的影響比較大，有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的金融信貸發(fā)展緩慢，市場中現(xiàn)有的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)發(fā)展的還不夠發(fā)達(dá)，我國相關(guān)部門對于房地產(chǎn)市場監(jiān)管還沒有能夠很好的得到實(shí)現(xiàn)等，這些都使得房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程當(dāng)中，面臨著很大的企業(yè)經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn)。面對房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中的各種高風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商必然要求較高的報(bào)酬率，然而，市場上一波又一波的高漲的房價(jià)，使得那些有剛需需求的購房者，再買房的過程中，也顯得是猶豫不決。

因此，我國的房地產(chǎn)企業(yè)，在其自身快速發(fā)展的同時，很有必要構(gòu)建企業(yè)自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識別系統(tǒng)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)預(yù)警系統(tǒng)，按照產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，管現(xiàn)代化的目標(biāo)去發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)，建立一個學(xué)習(xí)型的房地產(chǎn)企業(yè)，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程中，時刻做到以顧客為導(dǎo)向，以利潤為中心，不斷的營造出房地產(chǎn)企業(yè)自己的核心競爭力，并且在激烈的市場競爭當(dāng)中，做到可以脫引而出，成為優(yōu)秀的企業(yè)。

在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中，是這樣定義企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識別的，它是指對企業(yè)中還沒有發(fā)生的、潛在的以及在現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)市場中，客觀上就存在的各種企業(yè)相關(guān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對其進(jìn)行系統(tǒng)連續(xù)的預(yù)測、識別、推斷和歸納，并找出是什么原因引起的企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識別主要有兩方面的作用：一是企業(yè)對已經(jīng)知道的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)所做出的相關(guān)的判斷，即企業(yè)己經(jīng)有效的預(yù)測到了可能會給企業(yè)發(fā)展所造成經(jīng)濟(jì)損失的一些相關(guān)事件。例如房地產(chǎn)市場因?yàn)橥饨绲母鞣N原因所造成的環(huán)境發(fā)生變化、國家根據(jù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的情況，對宏觀經(jīng)濟(jì)政策所作出的相關(guān)的調(diào)整等進(jìn)行一系列的分析和判斷，以判斷作為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的這些事件有可能產(chǎn)生的不良后果和相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。二是對房地產(chǎn)企業(yè)未知的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)所作出的有效識別，即通過企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識別系統(tǒng)，動態(tài)地跟蹤并且有效的識別出企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營的過程中，往往由于各種原因而忽視或沒有意識到的各種不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并對這些風(fēng)險(xiǎn)及時的做出相關(guān)的預(yù)警。通過房地產(chǎn)企業(yè)這兩個方面的預(yù)警工作，不僅可以有效的增強(qiáng)企業(yè)在相關(guān)管理工作中的預(yù)見性和主動性。在我國的房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，最常見的企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識別的方法，一般主要有財(cái)務(wù)報(bào)告分析法、專家意見法、相互關(guān)聯(lián)法和風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查法等這樣幾種不同的方法。

一、財(cái)務(wù)報(bào)表分析法

財(cái)務(wù)報(bào)告分析法是指，在進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)警分析的時候，按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)報(bào)告及與財(cái)務(wù)報(bào)告相關(guān)的企業(yè)財(cái)務(wù)資料，以此，對房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行相關(guān)的搜尋、識別的一種進(jìn)行有效分析的方法。在房地產(chǎn)企業(yè)自身財(cái)務(wù)報(bào)告可信度較高的情況下，其財(cái)務(wù)分析結(jié)果也更加的準(zhǔn)確，這是一種常見的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析的方法。

二、指標(biāo)分析法

它是指根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)對財(cái)務(wù)所進(jìn)行的相關(guān)的核算、對企業(yè)財(cái)務(wù)所進(jìn)行的統(tǒng)計(jì)核算、對企業(yè)的業(yè)務(wù)核算資料以及房地產(chǎn)企業(yè)其它財(cái)務(wù)資料，所提供的相應(yīng)的數(shù)據(jù)，對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)數(shù)值進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)算、對比和分析，并且根據(jù)這些分析的結(jié)果，去尋找、辨認(rèn)和發(fā)現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一些相關(guān)的技術(shù)方法。這一方法在對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的時候，可與報(bào)表分析法一起進(jìn)行相關(guān)的使用，當(dāng)然，在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的時候也可以采用單獨(dú)使用的方法。但在對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的時候，使用該方法必須要對一些重要的指標(biāo)設(shè)定一個與之相應(yīng)的臨界值，或擬定一個相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)警戒線，即當(dāng)某一項(xiàng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，達(dá)到一個相應(yīng)水平的時候，才能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營和財(cái)務(wù)管理形成一定程度上的相關(guān)威脅，才能把其判定為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素。在對這一標(biāo)準(zhǔn)值的確定上，往往可以采用目前國際上最常用的的慣例，還可以選用其它房地產(chǎn)企業(yè)所選用的一個相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，也可以采用經(jīng)驗(yàn)判斷的方法和集體評判法的方法對其進(jìn)行加以有效而又相對科學(xué)的判定。

三、專家意見法

專家意見法，往往在對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)警的時候，是一種進(jìn)行定性分析的方法，也可以把它稱作是經(jīng)驗(yàn)分析法。它是指利用經(jīng)學(xué)學(xué)相關(guān)專家們豐富的經(jīng)驗(yàn)、淵博的經(jīng)濟(jì)學(xué)知識和超強(qiáng)的能力對房地產(chǎn)企業(yè)所進(jìn)行的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識別和分析判斷的一種方式方法。在對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的過程當(dāng)中中，往往并不能很好的做到，有關(guān)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)中的方方面面都能對其進(jìn)行量化處理，房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中的所有業(yè)務(wù)都可以采用指標(biāo)反映，并對這些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行準(zhǔn)確的判斷分析，也并不是說，所有的財(cái)務(wù)預(yù)警的分析評價(jià)結(jié)論都能通過數(shù)學(xué)模型或公式就可以將其推導(dǎo)出來，只有在對財(cái)務(wù)預(yù)警的時候，做到定性分析和定量分析有機(jī)的相結(jié)合，才可以達(dá)到一個相對比較理想化的效果。專家意見法恰恰是充分的利用了經(jīng)濟(jì)學(xué)專家的定性分析能力和這些方面的經(jīng)驗(yàn)。專家分析法是識別房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一個最重要的方法，特別使用于識別房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，那些無法進(jìn)行計(jì)量，而又是企業(yè)潛在存在的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。如相互關(guān)聯(lián)的幾家企業(yè)之間所進(jìn)行的擔(dān)保、關(guān)聯(lián)交易的一些用于對企業(yè)進(jìn)行定價(jià)政策等。

四、相互關(guān)聯(lián)法

相互關(guān)聯(lián)法是指以房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目與之相關(guān)聯(lián)程度作為有效的依據(jù)，對房地產(chǎn)企業(yè)的理財(cái)活動方面和要素進(jìn)行逐步的延伸、判斷并且對其進(jìn)行推理性的相關(guān)分析，從而能夠從中分析，并且發(fā)現(xiàn)其中所可能存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的方法。

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