深圳市地籍測繪大隊 廣東深圳 518000

摘要：房產測繪工作是我國進行城市規(guī)劃、對城市建筑情況進行良好地把握的一種方式，GIS作為現(xiàn)階段在房產測繪管理中應用較為廣泛，給房產測繪管理帶來了很多便利的同時，能夠促進房地產業(yè)發(fā)展。本文從GIS技術及房產測繪的概述著手，重點對GIS技術在房產測繪管理及房產測繪信息系統(tǒng)工作中的設計以及應用進行探究，希望對相關工作提供一定參考價值。

關鍵詞：GIS；測繪管理；需求分析；關鍵技術；設計

前言

隨著我國的城市發(fā)展水平地不斷提高，房地產經濟也得到了迅猛的發(fā)展。在房產管理中房產測繪是重中之重，是房產管理的一切數據來源，其地位非常重要。但傳統(tǒng)的測繪技術已然不能滿足現(xiàn)代社會對房地產業(yè)的要求，而GIS技術作為一種能夠產生強大的空間和屬性數據，能夠實現(xiàn)測繪數據信息的管理和查詢的測繪新技術在房地產測繪中被廣泛應用便是隨之而來的情理之中的事情。下面，筆者對GIS在房產測繪管理及房產測繪信息系統(tǒng)兩方面的應用進行簡要的淺析，并對GIS房產測繪信息系統(tǒng)設計的關鍵技術、GIS房產測繪信息系統(tǒng)的設計以及GIS房產測繪信息系統(tǒng)實現(xiàn)應用進行簡單的闡述，以促進這項工作的更好的進行。

1 GIS技術與房產信息管理概述

1.1 GIS技術概述

GIS又被稱為地學信息系統(tǒng)，集合了計算機技術、信息技術、通信技術、地理科學、信息學和信號學等多門學科。GIS技術通過多門學科的交叉使用，可以對地球地理信息進行采集、保存、運算、管理、分析，并且通過圖像進行顯示。GIS技術以地理信息數據庫為基礎，對數據進行計算、分析、處理，并且將地理信息建模并以圖形形式展現(xiàn)，為地理決策提供必要的數據支持。通常情況下，GIS可以分為五方面：人員、數據、硬件、軟件和過程。地理信息系統(tǒng)結構圖如圖1所示。在GIS系統(tǒng)中，人員是基礎，主要功能是定義開發(fā)系統(tǒng)程序，克服軟件功能的不足；數據是核心，通過對數據計算分析實現(xiàn)地理信息管理；硬件是關鍵，硬件采集數據的準確性和快速性直接決定了系統(tǒng)性能；軟件是重要部分，軟件不僅包括GIS開發(fā)軟件，還包括數據庫、繪圖和各種插件；過程是用戶使用GIS系統(tǒng)的過程，是人機交互的過程。

圖1 GIS 結構圖

1.2 房產測繪管理概述

房產測繪是指相關技術人員通過運用測繪儀器、測繪手段對建筑物地理信息進行測量的過程，其中主要測量的參數包括：房產位置、數量、外形和利用情況。而房產測繪管理就是對測量數據進行分析管理，從而評估出產權產籍、稅收、利用情況，同時為城市地理規(guī)劃提供必要的技術支持。房產測繪管理系統(tǒng)是一套管理測繪數據的信息系統(tǒng)，它可以分為兩種模式：C/S模式和B/S模式，系統(tǒng)主要功能有：①全面管理房屋業(yè)務，形成完備的數據檔案，定制不同標準的業(yè)務流程，實現(xiàn)房產動態(tài)管理；②具有自動計費功能，形成多級權限管理機制，滿足數據分類管理；③提供查詢、統(tǒng)計功能，管理測繪成果，形成以樓盤為核心，包括房產分層圖、分戶層的多級管理模式；④系統(tǒng)應該具備多種可兼容性的數據接口，支持并網管理，并且能夠和GIS系統(tǒng)無縫連接。

1.3 GIS技術在房產測繪管理過程中的應用

GIS技術經過多年的發(fā)展已經在房產測繪管理系統(tǒng)中廣泛應用，概括來說可以分為5個階段：單機MIS階段，網絡MIS階段，CAD與MIS集成階段，MIS和GIS集成階段，MIS、GIS、CAD和OA集成一體化階段，特別是在引入Web GIS之后，房地產測繪信息管理已經深入到千家萬戶。早在上個世紀，鄭州市房產管理局就以GIS技術為基礎，采用CAD和數據庫技術建立了我國第一套GIS房產測繪信息系統(tǒng)，并且取得了可喜的成就。__GIS技術應該為房產數據模型提供數據支持，比如地理位置、房產結構、產權歸屬和面積體積等，還應該為數據庫提供數據來源，保證數據開發(fā)的房產信息的正確性。實際應用過程中，GIS經常和專業(yè)MIS進行結合使用，以“數字房產”為開發(fā)目的，提升信息化管理水平，健全信息管理系統(tǒng)。GIS房產測繪信息系統(tǒng)具有以下優(yōu)勢：①實現(xiàn)了房產測繪、權屬登記的一體化管理，并且提供了房產展示、查詢功能；②結合二維技術、三維技術和虛擬技術，實現(xiàn)了房產全方位動態(tài)展示。

2 GIS房產測繪信息系統(tǒng)需求分析

GIS房產測繪信息系統(tǒng)是房產管理的基礎，其通過房產測繪采集房產平面圖、分層分戶層，建立房產圖形屬性數據庫，實現(xiàn)房產管理的數字化和自動化。房產測繪管理要求GIS具備一定的圖像處理能力，提供專業(yè)的網絡拓撲分析功能，并且可以進行科學統(tǒng)計，為房產管理提供決策依據。根據《房產測量規(guī)范》，房產測繪需要實現(xiàn)數據統(tǒng)一化管理，實現(xiàn)測量、計算、分析的自動化。GIS系統(tǒng)應該具備海量數據處理、管理能力，并且要保證數據處理的實時性、準確性，具備網絡接口，實現(xiàn)信息數據共享。GIS房產測繪信息系統(tǒng)應該支持房產編碼技術，提供上網功能，在房產初期就能夠根據編碼索引了解房屋實際情況，全面提高管理力度，形成全方位、立體化管理模式。GIS房產測繪信息系統(tǒng)還應該具備以下模塊：系統(tǒng)業(yè)務流程查詢模塊、房產信息管理模塊、成果輸出模塊和查詢統(tǒng)計模塊，其中信息管理模塊主要功能是對用戶進行管理，確定用戶的權限，并且提供密碼找回和修改的功能。此外，GIS房產測繪信息系統(tǒng)還應該建立健全數據庫，其中數據庫包括兩種：關系數據庫和實時數據庫，關系數據庫主要功能是規(guī)定相關數據之間的關系，是數據處理、管理和統(tǒng)計的基礎，實時數據庫主要功能是提供實時數據，提高系統(tǒng)的運行效率。

3 GIS房產測繪信息系統(tǒng)設計的關鍵技術

GIS房產信息管理系統(tǒng)的設計不是一蹴而就的，而是應該綜合考慮多方面因素，以理性、全面的眼光看待。系統(tǒng)設計首先應該做好數據信息整合和處理，實現(xiàn)圖文一體化管理模式，做好房屋面積分攤和產籍信息管理。

3.1 數據信息整合和處理

數據信息整合和處理即是實現(xiàn)空間數據與非空間數據的整合處理，房產數據信息整合處理應該符合系統(tǒng)要求的數據格式，能夠直接存放到數據庫內部，支持數據局部更新模式，保證系統(tǒng)運行正常。GIS房產測繪信息系統(tǒng)應該具備Web發(fā)布功能，實現(xiàn)遠程監(jiān)控功能。遠程監(jiān)控功能應該根據實際情況定義其權限，設定不同等級的用戶權限，比如信息查詢和統(tǒng)計功能可以對外公布，但是批量輸入、刪除信息不應該對外開放。

3.2 圖文一體化管理

圖文一體化管理是系統(tǒng)設計必須面臨的問題，實現(xiàn)信息由數據向圖片的轉化，比如利用GIS組件技術和互聯(lián)網技術集成圖文并茂的展現(xiàn)界面。GIS房產測繪信息系統(tǒng)要解決圖形信息、屬性信息和文字信息的采集、分析問題，形成相互對應的關系體制，實現(xiàn)屬性信息和圖形信息之間的相互查詢，全面提高系統(tǒng)的工作效率。

3.3 房產產籍信息管理

房屋產籍信息是GIS房產測繪信息系統(tǒng)需要處理的核心技術，房產產籍信息包括：圖號、區(qū)號、樓層號等信息，信息錄入過程中，要確保產籍信息的唯一性和準確性，不能出現(xiàn)房產產籍相互矛盾、模糊不清的情況。房產產籍信息管理應該具備錄入功能、提取功能、新增功能、刪除功能、批量錄入功能和合并功能，保證房產信息的準確性和安全性，并且盡量減少對數據庫的操作，提高系統(tǒng)可靠性。

3.4 復雜多變的分攤面積信息管理

房產面積分攤的情況復雜多變，而且計算方法多種多樣。國家對于這一塊有明確的分攤原則：均攤面積的計算應該和購買者利益機密相關。所以在GIS房產測繪系統(tǒng)中要特別注意分攤面積信息的管理，比如對于住宅區(qū)而言，共用面積應該直接分攤給整個樓層，而對于多功能房產，要按照“誰用誰分攤”的原則，所以房產分攤面積信息管理要和房產功能相互對應，避免前后分攤面積不一樣的情況發(fā)生。

4 GIS房產測繪信息系統(tǒng)的設計

通過對GIS房產測繪信息系統(tǒng)的需求分析和關鍵技術剖析，可以看出房產測繪信息系統(tǒng)是一套規(guī)范化、體系化、標準化系統(tǒng)，需要多方面相互配合實現(xiàn)條理化信息管理。

4.1 GIS房產測繪信息系統(tǒng)結構

房產測繪信息系統(tǒng)是房產市場化的基礎，其主要功能是對房產信息進行測繪、采集、分析、計算、處理、儲存。國家頒布了多種標準規(guī)范來規(guī)定房產測繪信息系統(tǒng)的技術指標，《房產測繪管理辦法》詳細規(guī)定了房產信息測繪委托、資格管理、法律責任、辦理程序等方面的內容。系統(tǒng)設計要滿足以下功能：房產管理工作、建筑物用戶信息、實測數據整理計算、相關數據查詢統(tǒng)計。GIS房產測繪信息系統(tǒng)結構圖如下圖所示。

圖2 GIS房產測繪信息系統(tǒng)結構圖

GIS房產測繪信息系統(tǒng)包括七大模塊：登陸和注冊模塊、測繪信息管理模塊、樓棟信息管理模塊、房層信息管理模塊、查詢和統(tǒng)計模塊、成果輸出模塊、系統(tǒng)管理模塊。不同模塊之間相互聯(lián)系，但是又各有不同，其中測繪信息管理模塊、樓棟信息管理模塊、房層信息管理模塊、查詢和統(tǒng)計模塊是GIS房產測繪信息系統(tǒng)的核心部分。測繪信息管理模塊的主要功能是：電子地圖測繪、錄入測繪、修改測繪、刪除測繪等功能；樓棟信息管理模塊和房層信息管理模塊主要功能是：查找、遷入、提取、新增、修改、刪除、拆分、合并、導出、批量錄入等；查詢統(tǒng)計模塊的主要功能是：統(tǒng)計信息、戶型信息查詢、公共信息查詢、權屬面積查詢、戶型面積查詢等。

4.2 GIS房產測繪信息系統(tǒng)業(yè)務流程

GIS房產測繪信息系統(tǒng)設計應該遵循以下原則：人機交互界面友好、系統(tǒng)整體可擴充性強、功能數據完備、系統(tǒng)容錯性好。系統(tǒng)設計應該以人員為開發(fā)中心，保證操作的靈活性。GIS房產測繪信息系統(tǒng)業(yè)務流程如下圖所示。

圖3 GIS房產測繪信息系統(tǒng)業(yè)務流程

為了滿足易于操作的功能，系統(tǒng)操作過程中應該滿足用戶的使用習慣，同時注重系統(tǒng)的靈活性，最大限度地提高系統(tǒng)的可操作性。進入GIS房產測繪系統(tǒng)可以建立查詢文檔，輸入房產基本信息就能夠查詢房產全部信息。系統(tǒng)繪圖模塊能夠通過簡單操作實現(xiàn)樓層展現(xiàn)，點擊平面圖任意位置就能夠自動標注尺寸。審核歸檔要將系統(tǒng)電子信息全部輸入數據庫內部，確保系統(tǒng)運行的安全可靠性。

4.3 房產信息管理模塊

房產信息管理模塊是GIS房產測繪信息系統(tǒng)的核心，具備查找、遷入、提取、新增、修改、刪除、拆分、合并、導出、下載、批量錄入等功能。其中查找功能是查找樓層具體情況。遷入功能是為了保證系統(tǒng)正常運行設計的。新增功能是增加信息窗口，確保房產測量能夠及時錄入系統(tǒng)數據庫。刪除功能是刪除已經測繪完畢或者不合格的房產信息，實際操作過程中會出現(xiàn)提示對話框，用戶應該慎重選擇。拆分和合并功能是相互對應的，當房產信息拆分或者合并信息確認無誤后，相關信息能夠自動添加到測繪成果報告中，并且篩選相關信息進行保留。導出和下載功能是相互對應的，但是兩者之間又有所不同，導出功能具有數據處理和整合的功能，而下載功能是將房產信息打包下載，生成excel表格或者word文檔，方便用戶查詢使用。批量錄入功能是為了降低工作量，提高工作效率。

4.4 成果輸出模塊

成果輸出模塊是人與系統(tǒng)相互交互模塊，主要展示了房產信息，同時確保數據易于管理。成果輸出模塊分為兩個部分：用戶圖形和測算報告，前者可以自動套用系統(tǒng)格式進行預覽，后者主要功能是顯示房產測算報告和相關文件。此外，本模塊還有查詢統(tǒng)計功能，能夠查詢統(tǒng)計房產信息、戶型信息、公共信息、權屬信息、戶型和樓層面積。

4.5 系統(tǒng)信息管理模塊

系統(tǒng)管理模塊主要功能是對用戶信息進行管理，管理信息主要包括3個方面：用戶信息管理、用戶權限管理、密碼找回和修改。用戶信息管理主要是對登錄名、登陸密碼、權限等信息進行管理。GIS房產測繪信息系統(tǒng)將系統(tǒng)用戶分為了3類：管理員、檢察員、作業(yè)員，管理員具有最大的權限，可以增加或者刪除用戶；檢察員可以查看、查詢相關信息，但是不能進行刪除和修改；作業(yè)員可以錄入相關信息，并且管理本地數據，但是不能遠程監(jiān)控。密碼找回和修改大大提高了系統(tǒng)可靠性，密碼找回采用綁定手機或者郵箱的方式，全面提高信息管理的安全性和可靠性。

4.6 數據庫設計

數據庫設計是系統(tǒng)設計的重要組成部分，數據庫不但能夠存儲數據，并且可以反應客觀事物本身屬性和不同數據之間的關系，本系統(tǒng)設計采用的數據庫包括關系型數據庫和實時數據庫。通過具體分析，系統(tǒng)需要創(chuàng)建的數據表格包括：建筑物信息表、功能信息表、樓層信息表、分戶信息表、公共建筑面積信息表等。數據庫數據維護要做好圖形數據和屬性數據的一體化管理，保證數據一體化的一致性，實現(xiàn)圖文雙向查詢，并且嚴格控制初始數據的準確性。

5 GIS房產測繪信息系統(tǒng)實現(xiàn)應用

5.1 GIS房產測繪信息系統(tǒng)開發(fā)環(huán)境

本系統(tǒng)采用B/S框架，以C#為開發(fā)語言在Microsoft Visual Studio 2010開放平臺上進行，此外還需要GIS相關開發(fā)軟件和Auto CAD軟件。GIS房產測繪信息系統(tǒng)服務器型號為：戴爾R720系列，CPU型號為Xeon E5-2609，內存容量為2GB，標配硬盤容量為300GB。數據庫采用Oracle數據庫。GIS房產測繪信息系統(tǒng)開發(fā)核心在于各種數據的采集、管理和儲存，需要將不同文件格式進行整理規(guī)劃。系統(tǒng)的數據來源多種多樣，數據格式也是種類繁多，比如txt、bil、XML等格式。測繪信息系統(tǒng)將不同的數據采集上來，通過矢量文件解釋器和柵格文件解釋器轉化為標準格式數據文件，最后將標準化信息錄入目標數據庫，實現(xiàn)數據采集和存儲功能。

5.2 GIS房產測繪信息系統(tǒng)主要功能實現(xiàn)

（1）系統(tǒng)登陸界面

用戶登陸系統(tǒng)需要提供用戶名和密碼進行必要的身份驗證，根據用戶權限的不同會進入不同的管理界面，執(zhí)行不同的操作流程。

（2）業(yè)務受理界面

系統(tǒng)在權限設計過程中會根據用戶信息設定一些特定功能，用戶點擊客戶端系統(tǒng)界面相應的按鈕就能夠進入自己的業(yè)務列表，業(yè)務受理界面會顯示出登記編碼、登記時間、項目名稱和其他一些信息，實現(xiàn)業(yè)務受理功能。

（3）業(yè)務受理界面

業(yè)務流程界面主要功能是查詢相關業(yè)務情況，顯示相關業(yè)務進度，并且設定相關辦理期限，全面提高工作效率。

（4）GIS平臺界面

GIS系統(tǒng)平臺能夠直觀地顯示房產平面情況，通過點擊鼠標就能夠放大不同的區(qū)域，實現(xiàn)快速查詢功能。用戶在使用過程中，只要將鼠標放到相應區(qū)域上面就能夠顯示房產的相關信息，方便快捷。

5.3 GIS房產測繪信息系統(tǒng)效益評測

GIS房產測繪系統(tǒng)建成并且應用到實際的過程中，大大提高了房產測繪信息系統(tǒng)的自動化程度，為實現(xiàn)“數字城市”做出了貢獻。GIS房產測繪信息系統(tǒng)加快了城市信息化建設，實現(xiàn)了測繪產品市場化，推動了城市發(fā)展。系統(tǒng)開發(fā)過程中培養(yǎng)出一批具有高水平的人才，儲備了人才資源。GIS房產測繪信息系統(tǒng)引入到日常測繪工作中，必將成為一個新的經濟增長點，大大提高相關測繪單位的綜合實力，實現(xiàn)信息自動化管理，為我國經濟發(fā)展提供必要的支持。

6 結語

總之，對房產信息實施測繪和管理是進行房地產日常管理工作的基礎，房產測繪技術是否精確對房產行業(yè)各階段的活動有著至關重要的影響。事實證明，把GIS技術合理應用城市房產測繪數據管理之中可以比較有效合理的提升房產信息系統(tǒng)對歷史數據的管理和更新，所以地產商要積極將GIS技術應用到房產測繪之中，發(fā)揮其重要作用，進而促進房地產業(yè)信息化建設以及實現(xiàn)可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

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