經(jīng)過(guò)2014年的市場(chǎng)洗禮，大家終于發(fā)現(xiàn)，一線城市才是中國(guó)房地產(chǎn)真正的不倒翁。限購(gòu)還在執(zhí)行的四個(gè)城市（三亞雖未明文調(diào)整，但早已名存實(shí)亡）——北上廣深，反而顯示出較大的活力、潛力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，這讓其它城市羨慕不已。去年前三季度的大幅回落并沒(méi)有打垮北上廣深，而四季度的回升又來(lái)得那么迅速，之前“消失”的需求、“回落”的房?jī)r(jià)、“蟄伏”的土地、“隱忍”的房企、“觀望”的購(gòu)房者一下子都回來(lái)了。一線城市經(jīng)歷了風(fēng)雨，在2015年應(yīng)該可以看到更多的彩虹。

政策：暫無(wú)放松，未來(lái)可期

大家期待的北上廣深限購(gòu)政策的放松或調(diào)整，從短期來(lái)看，可能性不大，尤其是當(dāng)京滬兩市市長(zhǎng)還向外喊話暫不調(diào)整政策，市場(chǎng)依然向好。但是這種行政調(diào)控手段遲早要退出市場(chǎng)，這給接下來(lái)的市場(chǎng)留下了較大的想象空間，反而成為了最大利好。

市場(chǎng)：穩(wěn)中有升，供求合理

2014年年末，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求。庫(kù)存量除深圳外，其余城市相比2013年均有所攀升，北上廣深的庫(kù)存消化周期分別為10.8個(gè)月、8.1個(gè)月、9.6個(gè)月和9.7個(gè)月，也有所上升。但從整體看，四個(gè)城市的庫(kù)存消化周期都在一年以內(nèi)，非常安全。作為中期指標(biāo)的土地消化周期，在北上廣深分別顯示為1.42年、1.29年、1.04年和0.44年，給市場(chǎng)吃下了顆定心丸。因此，2015年北上廣深的成交量應(yīng)會(huì)有所回升。但是考慮到供應(yīng)偏緊，回升也不會(huì)太高，估計(jì)在10%左右。

房?jī)r(jià)：總體平穩(wěn)，看高一線

全國(guó)房?jī)r(jià)目前處于僵持狀態(tài)，但一線城市房?jī)r(jià)在2015年卻仍有上行空間。即使在堪稱轉(zhuǎn)折年的2014，北上廣深的房?jī)r(jià)仍然小幅上升，前三季度走低，特別是三季度末時(shí)，北上廣深的大量剛需盤(pán)以價(jià)換量，但隨著“9·30”房貸政策出臺(tái)，市場(chǎng)迅速回暖，房?jī)r(jià)也馬上企穩(wěn)。從城市看，廣州一路緩升，上?；酒椒€(wěn)，北京、深圳有所回落。從整體看，北上廣深房?jī)r(jià)相比全國(guó)其他城市表現(xiàn)更為平穩(wěn)。隨著市場(chǎng)的回穩(wěn)，考慮到日趨平衡的供求關(guān)系，預(yù)計(jì)2015年北上廣深房?jī)r(jià)幾乎沒(méi)有下行空間。當(dāng)然也不可能回到2011年、2013年那種高歌猛進(jìn)的狀態(tài)?？傮w上說(shuō)，北上廣深房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有升，整體漲幅會(huì)在5%左右。

土地：一枝獨(dú)秀，地王頻生

2014年成交的經(jīng)營(yíng)性土地總價(jià)排行榜中，位于前十的土地中有9幅在一線城市，單價(jià)榜前十地塊則全部在一線城市。去年前三季度，土地市場(chǎng)較冷清，到了四季度，開(kāi)發(fā)商又開(kāi)始拿地，但目光全部聚焦在一線城市，特別是北京和上海，總價(jià)榜前十位有5幅土地在這兩個(gè)城市，單價(jià)榜前十地塊則全部在這里。2015年一季度，土地市場(chǎng)表現(xiàn)類似，1月總價(jià)和單價(jià)前十榜中分別有6幅和5幅在北京?？紤]到土地供應(yīng)緊縮，一線城市未來(lái)土地的爭(zhēng)奪會(huì)越演越烈，地價(jià)進(jìn)一步走高是大概率事件。因此，開(kāi)發(fā)商拿不到地懊悔、拿到地后悔的戲劇性場(chǎng)面會(huì)經(jīng)常上演，但懊悔、后悔之后，這些房企又會(huì)出現(xiàn)在下次拍賣場(chǎng)里。

房企：外來(lái)拼搶，大鱷廝殺

外來(lái)房企積極加快進(jìn)入、房企大鱷競(jìng)爭(zhēng)激烈，是一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)寫(xiě)照。一方面，站住腳的大鱷繼續(xù)殺作一團(tuán)；另一方面，還未進(jìn)入一線城市的房企，仍將北上廣深作為首選。這四大城市將成為大型房企競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)。你死我活的競(jìng)爭(zhēng)必然導(dǎo)致一線房企利潤(rùn)率快速回落，甚至?xí)霈F(xiàn)很多房企只賺吆喝不賺錢的情形，但他們?nèi)匀粫?huì)樂(lè)此不疲。

城市：整體趨同，差異并存

北京和上海后市上漲的可能性要高于廣州和深圳。無(wú)論是從成交量還是房?jī)r(jià)的角度看，北上住宅市場(chǎng)上升的空間要比廣深更大，高端豪宅市場(chǎng)也遙遙領(lǐng)先。在這四個(gè)城市中，廣州近幾年走勢(shì)最穩(wěn)，今年仍將延續(xù)此走勢(shì)；而深圳由于供應(yīng)量較小，供求比一直較為健康，當(dāng)然市場(chǎng)容量也最小。

風(fēng)險(xiǎn)：競(jìng)爭(zhēng)激烈，無(wú)錢可賺

一線城市的風(fēng)險(xiǎn)，來(lái)自于不斷攀升的土地價(jià)格和有限上漲的樓市價(jià)格。開(kāi)發(fā)商獲利空間被壓縮，只賺吆喝不賺錢的局面著實(shí)讓房企為難。2015年，北上廣深的房地產(chǎn)市場(chǎng)，將是總體平穩(wěn)、價(jià)格上漲、土地稀缺、競(jìng)爭(zhēng)激烈、鈔票難賺的局面。