中國正在快速發(fā)展以地鐵為主的軌道交通體系。截止到2014年末，我國累計(jì)已有22個(gè)城市建成、投運(yùn)城軌線路101條，運(yùn)營線路長度3，155公里，增勢(shì)迅猛。至2020年，將有177條軌道線路覆蓋33個(gè)城市。軌道交通作為天然的客流引擎，孕育著龐大的市場(chǎng)機(jī)遇，必將深度影響城市商業(yè)格局。

讓購物中心多出一個(gè)首層

軌道交通能提高客戶到達(dá)和接近商業(yè)項(xiàng)目的便利性，帶來人流的聚集和導(dǎo)入，擴(kuò)大購物中心的輻射半徑，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的幫助不言而喻。盈石項(xiàng)目總經(jīng)理萬斌表示，軌道交通對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的提振作用，不僅體現(xiàn)在聚客效應(yīng)，它可以給與其緊密銜接的購物中心增加一個(gè)首層概念。另外，軌道交通的地上、地下多層換乘樞紐，可以與商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行有機(jī)連接、融合，進(jìn)而提升連接層的商業(yè)價(jià)值至與首層相當(dāng)?shù)牡匚弧?/p>

盈石集團(tuán)研究中心認(rèn)為，軌道交通雖然對(duì)商業(yè)項(xiàng)目是絕對(duì)利好，但并非制勝法寶。軌道交通的真正影響力，還取決于項(xiàng)目自身定位。對(duì)于輻射范圍廣、體量大、業(yè)態(tài)覆蓋全面的商業(yè)項(xiàng)目，比如城市級(jí)、區(qū)域級(jí)的購物中心，一些專業(yè)市場(chǎng)，或是有個(gè)性的商業(yè)形態(tài)圈，軌道交通具有明顯的聚客效應(yīng)。而對(duì)于社區(qū)型的商業(yè)，其輻射目標(biāo)為社區(qū)周邊客戶，軌道交通的影響只限于增加地緣客戶的到訪頻率。

精準(zhǔn)定位才能釋放

客流引擎威力

軌道交通商業(yè)常常存在“頭重腳輕”現(xiàn)象，巨大的地鐵人流常常只是在連結(jié)層順帶消費(fèi)，無法向上流動(dòng)，人流來得快去得也快。盈石研究中心認(rèn)為，商業(yè)發(fā)展與軌道交通連接，目的是為了尋求人流節(jié)點(diǎn)的重合。商業(yè)項(xiàng)目在利用軌道交通帶來的客流的同時(shí)，還要發(fā)展自己的獨(dú)特魅力，項(xiàng)目自身的吸引力，決定了人流是否會(huì)向上流動(dòng)。

軌道交通的客流特質(zhì)，據(jù)情境不同而異。不同的城市發(fā)展水平，不同的軌道交通發(fā)展階段，市中心和延伸到城市邊緣的軌道交通，其客流是有區(qū)別的。商業(yè)項(xiàng)目的客群定位，要考慮綜合區(qū)位因素。例如，上海K11購物藝術(shù)中心的地鐵連結(jié)層直接進(jìn)入地下一層，能將客流導(dǎo)入至地下的文藝品牌和活動(dòng)展覽。

盈石集團(tuán)研究中心總經(jīng)理張平認(rèn)為，軌道交通并未引導(dǎo)商業(yè)發(fā)展，而是區(qū)域的需求和成長在引導(dǎo)軌道交通和商業(yè)發(fā)展。軌道交通永遠(yuǎn)不是商業(yè)發(fā)展的決定性因素，商業(yè)項(xiàng)目始終要立足于滿足目標(biāo)客戶需求。軌道交通是天然的客流引擎，但真正能夠釋放客流引擎威力的，還是項(xiàng)目的精準(zhǔn)定位。