2014年12月22日，備受關(guān)注的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式出臺(tái)，接下來(lái)是否會(huì)出臺(tái)房產(chǎn)稅細(xì)則成為各界關(guān)注的焦點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，雖然不動(dòng)產(chǎn)登記不是開(kāi)征房產(chǎn)稅的理由，但卻將為房產(chǎn)稅的征收打下基礎(chǔ)。

筆者從基層稅務(wù)機(jī)關(guān)出發(fā)，立足構(gòu)建新的房地產(chǎn)稅這一地稅主體稅種的角度，對(duì)新的房地產(chǎn)稅進(jìn)行探討。

財(cái)政影響

我國(guó)現(xiàn)行征收的有18個(gè)稅種，其中直接與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的有9個(gè)稅種，房地產(chǎn)方面稅種過(guò)多是當(dāng)前面臨的一個(gè)重要問(wèn)題，因此需要對(duì)房地產(chǎn)稅費(fèi)進(jìn)行整合。筆者認(rèn)為，整合時(shí)應(yīng)考慮將房地產(chǎn)相關(guān)的土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、印花稅等納入統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)稅收進(jìn)行管理。如果條件成熟，也可將取得土地環(huán)節(jié)的土地出讓金和市政配套費(fèi)納入房地產(chǎn)稅的范圍，這樣符合本輪稅制改革中“清費(fèi)立稅”原則。

然而，自我國(guó)建國(guó)以來(lái)，還未進(jìn)行過(guò)如此大規(guī)模、多稅種的調(diào)整，因此房地產(chǎn)稅費(fèi)如果調(diào)整起來(lái)難度將會(huì)非常大。目前來(lái)看，擬改革的房地產(chǎn)稅，需要合并現(xiàn)有地稅收入的土地增值稅等5個(gè)稅種。在這5個(gè)稅種中，屬于房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)一次性課征的有土地增值稅、契稅、印花稅;屬于分年計(jì)征的有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，因此，5個(gè)稅合并開(kāi)征新稅時(shí)，影響財(cái)政收入減收的稅種主要是土地增值稅、契稅、印花稅3個(gè)稅種。

以某地級(jí)市為例（見(jiàn)表），2013年財(cái)政收入為648.29億元，地稅稅收收入284.65萬(wàn)元，地稅收入占財(cái)政收入的43.91%，地稅收入構(gòu)成中合并當(dāng)年減收影響的土地增值稅、契稅、印花稅3個(gè)稅種，占地稅稅收收入的比重為9.7%，占財(cái)政收入的比重為4.25%，其影響財(cái)政收入比重是當(dāng)時(shí)農(nóng)業(yè)稅改革時(shí)占財(cái)政收入比重的5.8倍。

而在稅負(fù)方面，如果“清費(fèi)立稅”，將土地出讓金一并并入，由于土地出讓金在取得土地環(huán)節(jié)的費(fèi)用比例非常高，為平衡稅負(fù)和財(cái)政收入的壓力，會(huì)導(dǎo)致新開(kāi)征的房地產(chǎn)稅的稅率非常高。

由于擬制定的房地產(chǎn)稅會(huì)依據(jù)房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，其計(jì)稅依據(jù)會(huì)隨著市場(chǎng)的變化不斷進(jìn)行調(diào)整，稅負(fù)設(shè)計(jì)應(yīng)盡量與現(xiàn)行財(cái)政收入水平保持一致或略低較好，符合老百姓的接受程度和法理精神。

目前，對(duì)企業(yè)納稅人而言，將現(xiàn)行征收的土地增值稅等5個(gè)稅種和土地出讓金并入到新的房地產(chǎn)稅中，稅負(fù)保持不變。對(duì)于個(gè)人納稅人，由于原房產(chǎn)稅和土地使用稅免征，如果繼續(xù)免征這兩部分稅收，稅負(fù)保持不變;如果開(kāi)征這兩部分稅收，稅負(fù)必然增加。

要素設(shè)計(jì)

建立以家庭為納稅人的房地產(chǎn)稅體系將最能體現(xiàn)社會(huì)公平，建立以個(gè)人為納稅人的房地產(chǎn)稅系統(tǒng)則最能體現(xiàn)效率原則。關(guān)于房地產(chǎn)稅設(shè)計(jì)以家庭還是以個(gè)人為納稅人，與我國(guó)家庭戶籍信息和房產(chǎn)信息的聯(lián)網(wǎng)程度密切相關(guān)，如果沒(méi)有相關(guān)信息作為支撐，將無(wú)法實(shí)現(xiàn)稅制要素的以家庭為納稅人的設(shè)計(jì)初衷。隨著科技的發(fā)展和信息化程度的提高，筆者認(rèn)為，建立以家庭為納稅人的房地產(chǎn)稅最為適宜。

借鑒2012年上海和重慶房產(chǎn)稅改革的經(jīng)驗(yàn)，如果僅對(duì)增量房或高檔住房進(jìn)行征收，對(duì)社會(huì)的實(shí)際影響面會(huì)非常小，也對(duì)擠壓存量房的泡沫影響不大，筆者建議實(shí)行對(duì)所有個(gè)人住房進(jìn)行普遍開(kāi)征，實(shí)行低稅負(fù)、寬稅基，為今后發(fā)展留有空間。

另外，在對(duì)城市開(kāi)征的同時(shí)，如條件允許對(duì)農(nóng)村的房屋也應(yīng)適時(shí)開(kāi)征，這樣能防止納稅人鉆空子，從技術(shù)上解決稅收漏洞。但這需要國(guó)家及時(shí)修訂《土地法》，對(duì)農(nóng)村所有不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行及時(shí)確權(quán)登記，并入住建部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)。

在稅率的制定方面，筆者建議實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一的浮動(dòng)稅率，各地區(qū)地方人民政府根據(jù)本地實(shí)際情況確定具體稅率。并且應(yīng)區(qū)別單位納稅人和居民個(gè)人納稅人分別考慮。對(duì)于個(gè)人或家庭擁有的140平方米以下普通標(biāo)準(zhǔn)住房按0.5%或1%稅率;對(duì)于個(gè)人或家庭擁有的非普通住房（含別墅等）按1.5%稅率;對(duì)于單位擁有的按2%稅率。

征管制度設(shè)計(jì)

現(xiàn)行征管制度方面根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局2011年在全國(guó)推行的契稅存量房評(píng)估系統(tǒng)的使用，如果建立了不動(dòng)產(chǎn)的原始數(shù)據(jù)庫(kù)和家庭納稅人的原始數(shù)據(jù)庫(kù)，并通過(guò)相應(yīng)的服務(wù)器將其關(guān)聯(lián)，現(xiàn)行的稅收征管制度還是能滿足開(kāi)征房地產(chǎn)稅的需求。

但仍然有需要解決的問(wèn)題，一是還需建立一個(gè)完整的房地產(chǎn)稅的數(shù)據(jù)存儲(chǔ)和查找的專門(mén)的數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)。二是對(duì)現(xiàn)有的存量房評(píng)估系統(tǒng)進(jìn)行升級(jí)改造，其參數(shù)設(shè)計(jì)需對(duì)所有的現(xiàn)有小區(qū)及新建小區(qū)進(jìn)行初始的評(píng)估系數(shù)的設(shè)定和修訂。

此外，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅的開(kāi)征，需掌握居民家庭的信息和房產(chǎn)的信息。要做好這方面的信息收集，需要稅務(wù)部門(mén)的征管系統(tǒng)與公安部門(mén)戶籍系統(tǒng)、民政部門(mén)的婚姻登記系統(tǒng)、住建部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)進(jìn)行信息的交換，實(shí)現(xiàn)以家庭為納稅人的房地產(chǎn)稅的征收;或者由稅務(wù)機(jī)關(guān)直接上門(mén)排查搜集相關(guān)信息，但是目前社會(huì)無(wú)法實(shí)現(xiàn)稅務(wù)機(jī)關(guān)直接上門(mén)收集相關(guān)信息。另外，對(duì)于現(xiàn)役軍人的信息，因?yàn)橛泻芏嗍褂密姽僮C或士兵證登記房產(chǎn)信息的情況，對(duì)此也應(yīng)綜合進(jìn)行考慮。

目前，稅務(wù)部門(mén)與住房建設(shè)等相關(guān)部門(mén)的信息共享主要在兩個(gè)方面：一是利用當(dāng)?shù)刎?cái)政部門(mén)綜合治稅平臺(tái)實(shí)現(xiàn)的信息采集;二是地稅在房管交易部門(mén)設(shè)立征收窗口，按照“先稅后證”原則，集中征收、一站式辦理。如果實(shí)行房地產(chǎn)稅，就需要稅務(wù)部門(mén)與相關(guān)部門(mén)建立高效的信息共享機(jī)制，只有信息共享，才能掌握納稅人的底數(shù)資料，為公平高效的征收打下基礎(chǔ)。

筆者認(rèn)為確立好房地產(chǎn)稅的征管制度設(shè)計(jì)，需要把握好以下幾個(gè)方面，一是原有抓手地位消失。一直以來(lái)以營(yíng)業(yè)稅、契稅為抓手的各種稅收均是房地產(chǎn)登記的前置條件，實(shí)現(xiàn)了“先稅后證”。但隨著營(yíng)改增的逐步推進(jìn)，新的房地產(chǎn)稅的逐步推行，原由房地產(chǎn)取得登記環(huán)節(jié)的稅收平移到了房地產(chǎn)的持有環(huán)節(jié)，再以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)為抓手顯然不合適。

二是應(yīng)對(duì)措施。對(duì)新增或交易房產(chǎn)，可由房產(chǎn)交易中心安排專人集中進(jìn)行受理，對(duì)其納稅義務(wù)進(jìn)行一對(duì)一的專業(yè)輔導(dǎo)。對(duì)舊有房產(chǎn)，在開(kāi)征初期需要通過(guò)媒體等形式進(jìn)行廣泛宣傳報(bào)道，明確需要以納稅人主動(dòng)進(jìn)行申報(bào)為主要手段。輔助由住建部門(mén)、公安部門(mén)、民政部門(mén)向稅務(wù)機(jī)關(guān)傳遞相關(guān)電子數(shù)據(jù)，稅務(wù)機(jī)關(guān)及時(shí)通過(guò)短信、上門(mén)等方式督促，對(duì)未及時(shí)納稅的納稅人限制其出國(guó)、旅游、購(gòu)車、貸款等消費(fèi)行為，通過(guò)住建、金融、公安、民政等全社會(huì)的信用體系的建立實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅的抓手問(wèn)題。最后通過(guò)住建部門(mén)的“先稅后證”進(jìn)行控管，房屋交易必須對(duì)之前的稅款進(jìn)行清繳。

三是筑牢房地產(chǎn)稅最后一道防線。雖然改革了稅收征收模式，原“先稅后證”的抓手地位有所削弱，但是還要繼續(xù)建立和完善房地產(chǎn)登記制度，通過(guò)房屋權(quán)證證書(shū)的信息庫(kù)，動(dòng)態(tài)實(shí)時(shí)掌握房地產(chǎn)稅稅收的底冊(cè)數(shù)據(jù)，使稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅有的放矢;并且筑牢權(quán)屬登記變更的最后一道防線，從納稅人心理和實(shí)踐操作中都是對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅起到非常關(guān)鍵的后盾作用。因此，稅制改革后征管模式變化，還要把握好“先稅后證”的抓手地位。

此外，房地產(chǎn)稅的征管還需要其他包括信用體系建設(shè)、各部門(mén)數(shù)據(jù)庫(kù)的互聯(lián)互通、對(duì)金融結(jié)算方式以及不動(dòng)產(chǎn)登記等配套措施的完善等。

（作者供職于河北省石家莊市地方稅務(wù)局）