摘 要：為了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展和保障房地產(chǎn)企業(yè)的安全，采用故障樹方法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，提出了企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的基本框架和方法，并對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的主要問題進(jìn)行分析，最后根據(jù)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制基本原則提出了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的政策建議，為房地產(chǎn)企業(yè)完善內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制方法提供依據(jù)，可為企業(yè)獲得利潤(rùn)最大提供便利。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制；風(fēng)險(xiǎn)管理；故障樹

房地產(chǎn)企業(yè)具有經(jīng)營(yíng)對(duì)象的不可移動(dòng)性、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的資金密集性、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的服務(wù)性特點(diǎn)，這些特性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展更易受到自然條件、經(jīng)濟(jì)因素、政策導(dǎo)向以及管理水平的限制，因而面臨較大的內(nèi)外部風(fēng)險(xiǎn)[1]。近年來國(guó)家宏觀調(diào)控不斷細(xì)化和進(jìn)一步下放使我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和生存壓力[2]。因此，必須重視房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制以增強(qiáng)企業(yè)的安全、提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的基本框架和基本方法進(jìn)行介紹，并找出內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)目前存在的問題及解決方法，進(jìn)而降低企業(yè)成本并為房地產(chǎn)企業(yè)的正常安全運(yùn)行提供保障。

一、內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的涵義及特點(diǎn)

風(fēng)險(xiǎn)管理旨在識(shí)別可能會(huì)影響主體的潛在事項(xiàng)，管理風(fēng)險(xiǎn)以使其在該主體的風(fēng)險(xiǎn)容量之內(nèi)，并為主體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供合理保證[3]。而房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制就是對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的各種風(fēng)險(xiǎn)事件進(jìn)行規(guī)避和掌控從而達(dá)到損失最小化、利益最大化的目的[4]。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制是企業(yè)為了提高經(jīng)營(yíng)效率、保護(hù)資產(chǎn)、提高企業(yè)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性而采取的方法和措施[5]。主要體現(xiàn)在以下

方面：

（一）人員的風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)行業(yè)具有投資大、周期時(shí)間長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)，因此具有決策性、技術(shù)性、專業(yè)性等的有關(guān)知識(shí)人才對(duì)企業(yè)起著不可代替的作用，所以這些人員的在實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)知識(shí)等方面的不確定性會(huì)給企業(yè)帶來一定程度上的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有以下特點(diǎn)：發(fā)開及建設(shè)期時(shí)間長(zhǎng)，資金的周轉(zhuǎn)時(shí)間較長(zhǎng)，易造成企業(yè)內(nèi)部資金上的風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目周期較大，現(xiàn)金流量金額較大；現(xiàn)金流量在每個(gè)階段分布不均衡、不規(guī)律；資金的流向較為復(fù)雜；房地產(chǎn)企業(yè)資金已受國(guó)家宏觀政策等因素的影響。

（三）管理風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)管理層人員若管理經(jīng)驗(yàn)不足或水平不高等則可能會(huì)使企業(yè)的管理模式僵化，從而造成企業(yè)內(nèi)部管理方面的風(fēng)險(xiǎn)。管理方面主要是指企業(yè)相關(guān)管理人員管理不周造成的。

二、內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的基本框架和基本方法

（一）基本框架

房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理框架有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)管理人員處理企業(yè)不確定性的能力，從而來提高企業(yè)創(chuàng)造財(cái)富價(jià)值能力的框架。在我國(guó)房地產(chǎn)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制基本要素主要包括：內(nèi)部環(huán)境、設(shè)定目標(biāo)并識(shí)別事項(xiàng)、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)、應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)及控制活動(dòng)、信息與溝通、監(jiān)督與改正缺陷等[6]。

（二）基本方法

1.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是企業(yè)全面風(fēng)險(xiǎn)管理的第一步，是對(duì)企業(yè)面臨的、以及潛在的風(fēng)險(xiǎn)加以判斷、歸類和鑒定風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)的過程[7]。主要采用兩種風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法：故障樹法、專家調(diào)查法。

故障樹法就是按照分析風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的原因進(jìn)行逐步分解并用圖解的方式表示出來。該方法要求把所關(guān)心的結(jié)果事件作為頂事件，找出導(dǎo)致這一結(jié)果事件發(fā)生的所有直接因素和原有以及中間事件，直到事故基本事件為止[8]。利用該方法可以逐層把發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的原因找出來，并可以利用各層原因的邏輯關(guān)系計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制簡(jiǎn)化的故障樹如下圖1。

X

X1 X2 X3 X4 X5 X6 X7 X8 X9 X10 X11

圖1 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)故障樹分析

（1）故障樹定性分析

主要運(yùn)用最小割集方法對(duì)事故樹進(jìn)行定性分析。能使頂事件發(fā)生的基本事件的集合稱為割集，能使頂事件發(fā)生的最起碼的基本事件集合稱為最小割集。如上圖1所示，頂事件為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)事故，則最小割集有{X1}，{X2}，{X3}，{X4}，{X5}，{X6}，{X7}，{X8}，{X9}，{X10}，{X11}。那么引起企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的途徑可能有11種，T=X1+X2+X3+X4+X5+X6+X7+X8+X9+X10+X11。

（2）故障樹的定量計(jì)算

故障樹的定量計(jì)算主要是指計(jì)算頂事件的發(fā)生概率。對(duì)于一般的故障樹分析，要求頂事件的發(fā)生概率要考察結(jié)構(gòu)函數(shù)并根據(jù)整個(gè)故障樹圖的邏輯運(yùn)算規(guī)則或最小割集的概念來進(jìn)行求解。由故障樹的定性分析知有11個(gè)最小割集，所以結(jié)構(gòu)函數(shù)為φ（X）=（X1）∪（X2）∪（X3）∪（X4）∪（X5）∪（X6）∪（X7）∪（X8）∪（X9）∪（X10）∪（X11）。假設(shè)X1……X11的發(fā)生概率分別為Px1……Px2，根據(jù)邏輯運(yùn)算的規(guī)則可以得出頂事件發(fā)生概率為：

PT =[1-（1-Px1）（1-Px1）（1-Px1）（1-Px1）（1-Px1）（1-Px1）（1-Px1）（1-Px1）（1-Px1）（1-Px1）（1-Px1）]。

（3）專家調(diào)查法

專家調(diào)查法是憑借有關(guān)專家的直覺來進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別并把各一意見進(jìn)行匯總的過程，主要包括德爾菲法和集思廣益法。識(shí)別企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，如果搜集數(shù)據(jù)時(shí)發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)不足、收集時(shí)間很長(zhǎng)或數(shù)據(jù)不能反映真實(shí)情況等情況，這是使用專家調(diào)查法較為合適。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程控制

依據(jù)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行業(yè)務(wù)管理，管理責(zé)任重大對(duì)整個(gè)項(xiàng)目影響也很大，因此要盡可能的減少管理上的失誤，加強(qiáng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和員工的管理意識(shí)。主要強(qiáng)調(diào)兩個(gè)方面的管理：一是質(zhì)量管理方面出現(xiàn)問題導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)；二是質(zhì)進(jìn)度管理方面出現(xiàn)問題導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。

三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的主要問題

（一）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制制度存在問題

首先，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度不完善、不健全。很多房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度不夠全面，制度不能夠覆蓋企業(yè)的各個(gè)部門。其次，房地產(chǎn)企業(yè)缺少內(nèi)部審計(jì)，很多企業(yè)雖設(shè)置財(cái)務(wù)部門但卻沒設(shè)置審計(jì)部門，即使有也缺少一定的獨(dú)立性，也是要考慮領(lǐng)導(dǎo)的意見去執(zhí)行。

（二）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制操作過程存在問題

首先，內(nèi)部控制缺乏執(zhí)行力。很多企業(yè)認(rèn)為有了制度就等于有了保障等于有了控制，而實(shí)際上內(nèi)部控制必更注重的是執(zhí)行結(jié)果，它是為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)而必須付出的行動(dòng)。

其實(shí)，很多企業(yè)目前都內(nèi)部控制的含義理解比較片面。內(nèi)部控制實(shí)際包括八大因素，多數(shù)企業(yè)都往往把更多的注意力集中到流程層面控制活動(dòng)的內(nèi)部控制，而對(duì)信息交流與溝通、內(nèi)部環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等要素的關(guān)注度不夠。

四、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的對(duì)策建議

（一）完善內(nèi)部控制制度的建議

1.建立并完善企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制

完善企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制體系，應(yīng)注意企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制環(huán)境的建設(shè)，包括經(jīng)營(yíng)管理的理念、企業(yè)的文化理念，制定和分配責(zé)任的方法、人力資源管理政策實(shí)施等[10]。只有建立良好的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部環(huán)境才能確保內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制制度的落實(shí)。

2.強(qiáng)化及完善內(nèi)部會(huì)計(jì)控制機(jī)制

企業(yè)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)要真實(shí)記錄在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)系統(tǒng)中并為了便于管理要對(duì)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆诸悺４送?，?duì)發(fā)生重大的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)要進(jìn)行詳細(xì)的描述，在衡量經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的價(jià)值時(shí)要準(zhǔn)確無誤的記錄貨幣價(jià)值，在編輯財(cái)務(wù)報(bào)告是要合理地描述經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，并按規(guī)定透露出有關(guān)事項(xiàng)的職能，區(qū)分審計(jì)等職能。建立并完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督部門并給予監(jiān)督部門相應(yīng)的權(quán)利。

（二）完善企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制操作過程政策建議

1.改善房地產(chǎn)企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部控制系統(tǒng)的基礎(chǔ)是優(yōu)化、健全企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)，并且要完善企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度和決策機(jī)制。加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)等監(jiān)督部門的獨(dú)立性并賦予相應(yīng)的權(quán)利行使監(jiān)督權(quán)，并要強(qiáng)化責(zé)任追究制度。

2.企業(yè)應(yīng)增加有效的內(nèi)部控制活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自己公司的實(shí)際情況并依據(jù)相應(yīng)的法律法規(guī)制定本公司的相應(yīng)的會(huì)計(jì)制度。主要包括的內(nèi)部控制活動(dòng)有：一是要明確各個(gè)經(jīng)營(yíng)任務(wù)的流程；二是要安排好各部門的職責(zé)；三是要對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)加以使用和記錄；四是要加強(qiáng)考核企業(yè)員工的績(jī)效情況；五是對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)信息及憑證要加強(qiáng)保護(hù)、愛惜；六是多財(cái)務(wù)清查要加強(qiáng)清查；七是要嚴(yán)格規(guī)定會(huì)計(jì)系統(tǒng)中財(cái)務(wù)人員的操作權(quán)限。

3.企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)必要要建立和完善良好的內(nèi)部控制環(huán)境。內(nèi)部控制環(huán)境是實(shí)施內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的內(nèi)在基礎(chǔ)，內(nèi)部控制環(huán)境的好壞會(huì)直接影響內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的效果。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還要以國(guó)家大局利益為前提，以消費(fèi)者至上為服務(wù)宗旨，最后實(shí)現(xiàn)企業(yè)的額經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

（三）建立內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的信息系統(tǒng)的政策建議

任何企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理都離不開內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制特別是房地產(chǎn)這種高風(fēng)險(xiǎn)性行業(yè)，企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制主要依靠信息之間的溝通聯(lián)系，因此企業(yè)就需要建立一個(gè)完整的溝通程序，以便從該程序中獲取信息并及時(shí)傳遞。信息溝通在風(fēng)險(xiǎn)控制中的作用如下圖2所示。

圖2 信息溝通在風(fēng)險(xiǎn)管理中的作用

五、結(jié)語

本文針對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)激烈、投資大等現(xiàn)狀，對(duì)影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制進(jìn)行分析，采用故障樹方法來識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，作出了簡(jiǎn)易的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)圖并對(duì)其進(jìn)行定性和定量研究，得出了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)事故的概率；并找出內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制制度、內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制操作過程、內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制配套政策等方面存在問題，這些問題影響了內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的有效性；文章針對(duì)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制出現(xiàn)的問題，提出了完善企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制、增加有效的內(nèi)部控制活動(dòng)、建立內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的信息系統(tǒng)等方法，增強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的有效性。

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