在日本，人們把照看、護(hù)理老人等統(tǒng)稱為“介護(hù)”。其定義不僅僅停留在看護(hù)老人，還包括照顧日常生活、醫(yī)學(xué)護(hù)理及保健，而這些又是建立在維護(hù)老年人權(quán)利與尊嚴(yán)的基礎(chǔ)上，顯示了高度的人文關(guān)懷。作為全球老年人口比例最高的國家，日本養(yǎng)老模式在實踐中已形成了結(jié)構(gòu)比較完善、門類比較齊全的老年住宅體系。本文列舉了幾個著名的日本養(yǎng)老地產(chǎn)項目的成功案例，以供借鑒。

橫濱太陽城

橫濱太陽城屬于高端運(yùn)營機(jī)構(gòu)項目，位于橫濱市近郊，土地成本較低。距離橫濱地鐵站約20-25分鐘車程，周邊為成熟居住區(qū)邊緣，既獨立又融合。且地處高地，視野開闊，景觀良好。

入住的老人多為高收入、有國外生活背景的人群，入住費用基本由自己承擔(dān)。

該項目分為自理型住宅單元和介護(hù)型住宅單元，前者的入住率約為62%，后者的入住率約為47%。高規(guī)格的酒店式裝修是項目最大賣點。高比例的公共空間設(shè)計，提供各種老人交流場所，吸引老人減少室內(nèi)留置時間，充分考慮老年人的生理和心里需求。

醫(yī)療配置方面，項目內(nèi)設(shè)置提供日常健康管理診察的就診室；當(dāng)老人需要醫(yī)療就診時，通過外部合作醫(yī)院進(jìn)行救助。

產(chǎn)品設(shè)計方面，ATM機(jī)、郵筒、便利店、干洗店、健身房、酒廊、浴場、園藝區(qū)，幾乎涵蓋所有所需的公共功能，無障礙設(shè)計也遍布項目的每一個空間，在細(xì)節(jié)上極具個性化和精致化。

營業(yè)收入主要靠收取一次性入住金，金額根據(jù)房間大小浮動，15年內(nèi)可退還部分；其次還有包括管理費、餐飲費在內(nèi)的月金；額外收費有室內(nèi)水電費、停車費、介護(hù)用品使用或租賃費等。

日醫(yī)學(xué)館

創(chuàng)立于1968 年12 月的日醫(yī)學(xué)館是該國三大養(yǎng)老地產(chǎn)連鎖運(yùn)營機(jī)構(gòu)之一。除了養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營事業(yè)部以外，集團(tuán)公司還下設(shè)醫(yī)療設(shè)備事業(yè)部及介護(hù)教育事業(yè)部，三者關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的平均產(chǎn)值在日本名列前茅。

日醫(yī)學(xué)館旗下的養(yǎng)老地產(chǎn)有上千所，散布在日本全國，主要分為三類：政府投資日醫(yī)學(xué)館運(yùn)營的福利性項目，日醫(yī)學(xué)館投資運(yùn)營的全付費制項目，以及老年人租賃物業(yè)項目。其中，最著名的是采取全付費制（自理階段需老人全額支付費用）的墨田項目，和實行老年人租賃物業(yè)的北浦田項目。

營收方面，除了個別項目外，基本沿用一次性入住金+月金的收費方式。客戶定位方面，以項目5公里內(nèi)的中高收入的老人為主。日醫(yī)學(xué)館內(nèi)設(shè)醫(yī)務(wù)室，醫(yī)學(xué)救助和周邊醫(yī)院達(dá)成合作聯(lián)盟。餐飲、洗滌等基礎(chǔ)工作采取服務(wù)外包。

日醫(yī)學(xué)館的產(chǎn)品設(shè)計具有三大特點：第一，項目規(guī)模小，分布在不同的區(qū)域，保證最快的速度擁有高入住率，盡快盈利；第二，選址在醫(yī)院、郵局、銀行、超市、文化設(shè)施等公共配套便利的地方；第三，盡可能配置介護(hù)設(shè)施，因為純自理式居住項目對老人吸引度不大，影響入住率。

SECOM成城項目

SECOM成城項目是實體公司開發(fā)項目，由SECOM和森房地產(chǎn)公司（六本木森大廈開發(fā)商）合作完成。SECOM最初是從事防盜報警系統(tǒng)研發(fā)銷售的實業(yè)公司，在日本具有很高的知名度，后來也從事養(yǎng)老設(shè)備的研發(fā)和銷售、醫(yī)療事業(yè)、房地產(chǎn)實業(yè)、保險實業(yè)等與養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)。

SECOM成城項目的目標(biāo)客戶是第二階層的富裕老人，主要為醫(yī)生、律師等原有金領(lǐng)階層?？蛻粽承暂^強(qiáng)，但更替性弱。該項目僅吸納自理型老人，但老人過渡到介護(hù)階段后，可免費入住到介護(hù)單元。

一次性入住金中包含了房屋使用以及服務(wù)費用，金額是同類地段普通住宅售價的兩倍，且逐年增加，但后期價格上漲的可能性小。

有別于傳統(tǒng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，該項目的餐飲區(qū)采取點菜制，月底統(tǒng)一結(jié)算，加強(qiáng)了消費自主性。銀行、郵局等提供上門服務(wù)，增強(qiáng)了老人居住的便利性。