戴德梁行（DTZ）——國(guó)際房地產(chǎn)顧問(wèn)“五大行”之一，近期發(fā)布了中國(guó)華東區(qū)2014年第四季度房地產(chǎn)報(bào)告，其中就上海房地產(chǎn)整體發(fā)展與走勢(shì)進(jìn)行了詳細(xì)的分析，并對(duì)后續(xù)走勢(shì)進(jìn)行展望。根據(jù)該報(bào)告，上海辦公樓市場(chǎng)在調(diào)查期內(nèi)供需兩旺，租金連續(xù)上漲，但2015 年面臨下行壓力。

經(jīng)濟(jì)概覽

2014年的前三個(gè)季度，上海經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持增長(zhǎng)。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年1～3季度，上海的地區(qū)生產(chǎn)總值為16，607.08億元，比上年同期增長(zhǎng)7.0%；規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值增長(zhǎng)至23，927.05億元。人均可支配收入達(dá)35，769元，較2013年同期增長(zhǎng)9.1%，高于全國(guó)平均水平，這也是國(guó)際品牌常常以上海作為入駐中國(guó)的起點(diǎn)的原因之一。房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資總額達(dá)2，175.50億元，較2013年同期上漲8.2%。

寫(xiě)字樓市場(chǎng)

2014年第四季度，我們觀察到上海甲級(jí)寫(xiě)字樓總體租金延續(xù)上季度的上升勢(shì)頭，環(huán)比上漲了0.9%，為每天每平方米8.67元。由于浦東地區(qū)寫(xiě)字樓面積的緊缺，許多租戶決定向選擇更多的浦西搬遷。此外，郊區(qū)化辦公趨勢(shì)的延續(xù)，繼續(xù)推高郊區(qū)寫(xiě)字樓平均租金?？傮w來(lái)說(shuō)，不斷增加的需求以及合理的租戶搬遷，是推動(dòng)全市整體寫(xiě)字樓租金的主要因素。

第四季度，大約有180，000平方米甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)進(jìn)入華東市場(chǎng)，其中上海貢獻(xiàn)了全部的新增供應(yīng)；需求方面，上海的寫(xiě)字樓凈吸納量達(dá)到了2014年最高點(diǎn)。

具體來(lái)說(shuō)，上海共有176，056平方米的新增供應(yīng)入市，甲級(jí)寫(xiě)字樓總存量達(dá)到6，681，309平方米（表一）。由于大量的新增供應(yīng)入市，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率環(huán)比上升了0.2個(gè)百分點(diǎn)，至9.02%。按區(qū)域來(lái)看，浦東仍然是全市空置率最低的區(qū)域，為4.4%，環(huán)比下降了0.4個(gè)百分點(diǎn)。而浦西地區(qū)空置率環(huán)比上升了0.5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到11.45%（表一）。

受益于內(nèi)資企業(yè)的旺盛需求，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓總體租金環(huán)比小幅上升0.9%，至每天每平方米8.67元（表一）。由于上海浦東陸家嘴地區(qū)的寫(xiě)字樓面積有限，越來(lái)越多的高品質(zhì)租戶選擇搬遷去浦西核心商圈，直接推高了浦西的平均租金。同時(shí)一些大型企業(yè)陸續(xù)向郊區(qū)搬遷的趨勢(shì)，使上海郊區(qū)寫(xiě)字樓租金環(huán)比上升了3.6%，至每天每平米5.6元。此外，由于租賃面積的短缺，浦東地區(qū)租金繼續(xù)保持上升勢(shì)頭，預(yù)計(jì)這個(gè)趨勢(shì)會(huì)持續(xù)到2015年上海中心交付。但是，在2015～2016年新增供應(yīng)高峰來(lái)臨之后，全市平均租金上漲將會(huì)遇到一定壓力。

預(yù)計(jì)2015年一季度將有近15萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市（圖一）。盡管供應(yīng)充足，由于近期市場(chǎng)活躍，短期內(nèi)上海甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率仍將保持穩(wěn)定。中長(zhǎng)期來(lái)看，市場(chǎng)形勢(shì)仍然較為嚴(yán)峻。在新增供應(yīng)高峰到來(lái)后，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的增長(zhǎng)趨勢(shì)將有所減緩。

在投資市場(chǎng)，第四季度甲級(jí)寫(xiě)字樓平均市場(chǎng)回報(bào)率小幅上升了0.05個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到5.96%。同期甲級(jí)寫(xiě)字樓的資本價(jià)值環(huán)比下降了0.6%，至54，488元/平方米，反映出投資者對(duì)上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍然保持了較為謹(jǐn)慎的態(tài)度。

我們預(yù)計(jì)，2015年上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)的下行壓力仍然存在，租金增長(zhǎng)范圍在-0.5%～1%之間。由于市場(chǎng)出現(xiàn)供需兩旺的現(xiàn)象，預(yù)計(jì)2015年第一季度總體空置率將維持在9%～12%的區(qū)間內(nèi)。最后，我們預(yù)計(jì)市場(chǎng)回報(bào)率短期內(nèi)將會(huì)繼續(xù)維持在5.8～6.0%的水平。

商鋪市場(chǎng)

上海的社會(huì)消費(fèi)品零售總額在2014年前三季度達(dá)到6，394億元，年均增長(zhǎng)速度8.5%，較2013年8.7%增速進(jìn)一步下降。

去年第四季度，上海很多商場(chǎng)紛紛推出各類(lèi)打折活動(dòng)，人流量暴增；線上的雙11、雙12促銷(xiāo)活動(dòng)，提升了線下實(shí)體店的營(yíng)業(yè)額；核心商業(yè)區(qū)的外資奢侈品牌銷(xiāo)售額也有相應(yīng)提升。

在沒(méi)有新增供應(yīng)的情況下，該季度上海中心商圈平均租金環(huán)比上漲0.80%，至每天每平方米64.3元（表二和圖二）；出租率小幅上漲0.68個(gè)百分點(diǎn)至94.47%。主要受到淮海路、南京西路上各大品牌頻繁入駐的影響。

第四季度，淮海路上的環(huán)貿(mào)IAPM商場(chǎng)吸引了眾多品牌：中國(guó)首家耐克女子體驗(yàn)店開(kāi)幕，普拉達(dá)（Prada）也開(kāi)設(shè)了在上海的第四家新店，國(guó)際奢華茶葉品牌TWG Tea第二家分店進(jìn)駐。南京西路上，周大福旗下Hearts on Fire店首次登陸，韓國(guó)最大餐飲服務(wù)公司CJ Foodville旗下途尚咖啡開(kāi)設(shè)旗艦店。ZARA上海最大形象店也在此期間落戶南京東路。

工業(yè)市場(chǎng)

臨近去年年底，上海整體工業(yè)物業(yè)的平均租金環(huán)比上漲0.6%，同比上漲4.5%，至每月每平方米62.3元。同時(shí)，工業(yè)物業(yè)的總體空置率環(huán)比上漲0.2個(gè)百分點(diǎn)，同比保持不變?yōu)?.1%。

就物業(yè)類(lèi)別而言，全市研發(fā)辦公樓的平均租金為每月每平方米113.2元，環(huán)比上漲1.2%，同比上漲6.6%。張江地區(qū)高品質(zhì)的研發(fā)辦公樓新增供應(yīng)推高了全市范圍的平均租金。由于第四季度吸納量和新增供應(yīng)量保持相對(duì)平衡，全市研發(fā)辦公樓的總體空置率僅上升0.8個(gè)百分點(diǎn)，為11.3%。在物流板塊，第四季度優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)的平均租金，環(huán)比仍然保持不變，穩(wěn)定在每月每平方米39.9元，同比增長(zhǎng)3.4%?？紤]到來(lái)自松江的新增供應(yīng)，上海優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施的總體空置率環(huán)比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)，至9.8%。

另外，上海制造業(yè)廠房的平均租金環(huán)比繼續(xù)保持不變，為每月每平方米33.8元；由于青浦廠房吸納速度加快，總體空置率環(huán)比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，至歷史最低點(diǎn)（表三、圖三和圖四）。

在物流地產(chǎn)投資市場(chǎng)，意大利物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商維龍近期成功地在莘莊工業(yè)區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一宗物流倉(cāng)儲(chǔ)用地，總建筑面積達(dá)72，500 平方米。預(yù)計(jì)2015年電商和開(kāi)發(fā)商之間的物流地產(chǎn)投資競(jìng)賽將持續(xù)下去。

住宅市場(chǎng)

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)在10月繼續(xù)降溫，70個(gè)大中城市中有67個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌，而9月時(shí)有69個(gè)城市。上海一手房?jī)r(jià)降幅為0.6%，二手住宅價(jià)格方面，與上月相比，70個(gè)大中城市中，52個(gè)城市均出現(xiàn)下降。

2014年前三季度，上海大眾住宅市場(chǎng)的平均交易價(jià)格稍有下滑。11月平均成交價(jià)為19，408元/平方米，同比下降0.87%。前三季度平均成交價(jià)18，168元/平方米，同比上升2.93%。

2014年10月至11月，中心區(qū)域高端非服務(wù)式公寓的交易量為184，900平方米，高端別墅的交易量為26，269平方米（表四）。

2014年第四季度，上海高端住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)迎來(lái)高峰。高端非服務(wù)式公寓供應(yīng)達(dá)到154，417平方米。非服務(wù)式公寓交易價(jià)格環(huán)比下降0.2%，至68，695元/平方米。別墅交易價(jià)格環(huán)比上升0.4%，至55，709元/每平方米。

在租賃市場(chǎng)，第四季度高端住宅市場(chǎng)租金較為穩(wěn)定。中心城區(qū)非服務(wù)式公寓的平均租金環(huán)比上升0.08%，至每月每平方米115.3元，而別墅的租金環(huán)比下降0.36%，至每月每平方米86.79元。高端服務(wù)式公寓的平均租金依舊保持在每月每平方米245.23元（表四和圖五、圖六）。

雖然第四季度上海大眾住宅市場(chǎng)交易價(jià)格稍有下跌，我們?nèi)匀豢春梦磥?lái)一年的銷(xiāo)售量以及價(jià)格水平。

投資市場(chǎng)

2014年第四季度（截止到2014年12月10日），我們見(jiàn)證了總計(jì)36起大宗地產(chǎn)投資交易成交（單筆交易額大于1000萬(wàn)美元）。其中土地買(mǎi)賣(mài)交易31宗，整售物業(yè)交易5宗。主要交易數(shù)量環(huán)比下降29%，同比下降64%（表五）。

第四季度大宗交易的總金額為543.9億元，環(huán)比上升77%，同比下降43%（表六）。

受到房貸利率下調(diào)和限購(gòu)松綁等政策利好的影響，上海第四季度宅地交易市場(chǎng)回暖。因此一些開(kāi)發(fā)商重拾信心，再次投入重金購(gòu)地。

其中值得關(guān)注的是，楊浦區(qū)平?jīng)鼋值赖囊蛔谡匾?1，000元/平方米的樓板價(jià)出讓給一家本土開(kāi)發(fā)商。同時(shí)，在商業(yè)用地市場(chǎng)也有重磅成交，一家大腕級(jí)民間投資企業(yè)一舉拿下黃浦區(qū)小東門(mén)街道的兩塊混合用地，248.5億的總價(jià)超過(guò)2013年成交的徐家匯地王。

盡管第四季度整售物業(yè)總體市場(chǎng)比較平淡，仍然有幾宗非核心區(qū)域?qū)懽謽呛头?wù)式公寓成交。買(mǎi)家主要來(lái)自投資公司、大型金融機(jī)構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。展望2015，伴隨著甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)高峰的到來(lái)，我們預(yù)計(jì)整售物業(yè)市場(chǎng)將逐漸回暖。