對中國人海外購房置業(yè)的情況，當(dāng)前輿論存在著一定程度的誤讀和主觀臆測。從一些跨國不動產(chǎn)咨詢顧問機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)分析數(shù)據(jù)來看，盡管中國人熱衷海外購房，但中國尚不是海外置業(yè)比率最高的國家。倫敦最大的外國買家是新加坡人，美國房產(chǎn)最多的還是加拿大居民，這恐怕是許多人都不知道的事。

誰是最大買家

全球海外購房置業(yè)的最大買家是誰？

房地產(chǎn)咨詢顧問機(jī)構(gòu)萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總部設(shè)在英國倫敦，在全球六大洲設(shè)有335個(gè)辦事處，每年都會研究全球富人的財(cái)富轉(zhuǎn)移情況。該公司亞太區(qū)研究部主管尼古拉斯·霍爾特告訴記者，據(jù)2015年的最新統(tǒng)計(jì)，從全球超高凈值人士（扣除自住房屋之外，凈資產(chǎn)為3000萬美元的人士）來說，德國和阿聯(lián)酋兩國在海外房產(chǎn)投資的份額在整個(gè)房產(chǎn)投資方案中最高，達(dá)到40%。

此外，新加坡、馬來西亞和肯尼亞也有30%的富豪在海外購置了房產(chǎn)；美國、英國、新加坡和西班牙則有20%的富豪在海外購置了房產(chǎn)，而中國這一數(shù)字只有5%。

國內(nèi)的同策咨詢也做過類似的研究。同策咨詢研究部的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2013年末，全國擁有1000萬元資產(chǎn)以上的高凈值人群有109萬人，目前高凈值人群投資海外的資產(chǎn)比例普遍較低，他們平均海外投資占到其總資產(chǎn)的比例約為16%。其中，半數(shù)以上的高凈值人群海外資產(chǎn)配置比例不足5%。

那么，向李克強(qiáng)總理提問的英國《金融時(shí)報(bào)》記者所說的“現(xiàn)在中國公民已經(jīng)是紐約、悉尼、倫敦等地最大的海外顧客群體了，當(dāng)?shù)胤績r(jià)隨之被明顯抬高”這一點(diǎn)是否成立？

尼古拉斯·霍爾特告訴記者，倫敦最大的外國買家是新加坡人，而非中國居民。對于中國買家來說，最受歡迎的價(jià)格區(qū)間是50萬-100萬英鎊，約合465萬-931萬元人民幣。截至2014年8月，倫敦市中心這個(gè)價(jià)格區(qū)間18.7%的住宅物業(yè)是中國人購買的，同比增長11.9%。

“對于整個(gè)英國來說，中國人也排不到前三，在英國置業(yè)的主力應(yīng)該是俄羅斯、中東和德國這些國家的居民。”在英國有大量業(yè)務(wù)的萬國置地集團(tuán)總裁史銳雪告訴記者。

美國佛羅里達(dá)奧蘭多房地產(chǎn)中介公司CEO宋儉說，目前購買美國房產(chǎn)最多的還是加拿大居民，但是具體到不同州和不同城市，情況也不太一樣，比如在佛羅里達(dá)州，最大的海外置業(yè)群體是英國人和巴西人。

不容忽視的“瘋狂”

盡管中國還不能躋身最大海外置業(yè)軍團(tuán)，但近年來海外置業(yè)人數(shù)激增也是不爭的事實(shí)。

“如果問我對中國人買房的印象，那就是太瘋狂了。你們常說的中國城，其實(shí)在紐約有3座，我前不久去皇后區(qū)的朋友家，原本那條街上的別墅住的都是白人，現(xiàn)在有一半以上都是中國人了?！奔易〖~約布魯克林區(qū)的科瑞妮·陳告訴記者。

全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會（NAR）發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在購買美國房產(chǎn)的外國買家中，中國買家的比例一路攀升，已從2011年的9%、2013年的12%，上升至2014年的16%。

瑞士信貸銀行發(fā)布的一份報(bào)告估計(jì)，中國人一年花費(fèi)約50億澳元在澳大利亞購買房產(chǎn)，這相當(dāng)于該國新造房屋中有1/8被中國人買走。根據(jù)新加坡市建局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，過去3年（2012年至2014年），在新加坡的大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目中約有30%為境外客戶。其中，中國買家在境外買家中占比約30%，成為最大的外國買家。

中國國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2015年2月70個(gè)大中城市中，房價(jià)同比出現(xiàn)下跌的有69個(gè)，新建住宅銷售價(jià)格連續(xù)第10個(gè)月下滑。隨之而來的正是海外置業(yè)的火爆。

仲量聯(lián)行年初發(fā)布的報(bào)告顯示，2014年中國海外房地產(chǎn)投資激增，超過165億美元，與2013年相比，同比增長了46%；僅2014年上半年，中國私人海外房產(chǎn)投資額接近50億美元，遠(yuǎn)超2011年及2012年全年規(guī)模；商業(yè)地產(chǎn)投資超過112億美元，中國在海外商業(yè)地產(chǎn)上的投資首次超過國內(nèi)。海外投資的激增使中國一躍成為全球五大主要跨境資本來源地。

或許出于統(tǒng)計(jì)口徑的原因，來自全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的數(shù)字更加惹眼：2013年4月-2014年3月的一年間，國際買家在美國購房總額達(dá)922億美元，同比增長35%。同期，中國人在美購房總額達(dá)220億美元，相比前一年的123億美元，同比飆升近80%。

“我們預(yù)計(jì)，2015年中國個(gè)人海外房產(chǎn)投資總額將是2014年的兩倍，有望達(dá)到350億美元。預(yù)計(jì)未來5-10年中，這個(gè)數(shù)字將會以平均每年150%-200%的速度增長?！笔蜂J雪告訴記者。

從學(xué)區(qū)房到一居室

2013年，《金融博覽·財(cái)富》雜志聯(lián)合數(shù)字100市場研究公司對中國公民海外置業(yè)的目的展開了一系列在線調(diào)查。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，超過4成的受訪者到海外置業(yè)主要是為了子女的教育。

《2014匯加顧問·胡潤中國投資移民白皮書》顯示，洛杉磯、舊金山和溫哥華是富豪最青睞的海外置業(yè)城市，近一半高凈值人群選擇學(xué)區(qū)房。學(xué)區(qū)房的魅力可見一斑。

位于美國加州洛杉磯郡的圣馬力諾，就是加州數(shù)一數(shù)二的學(xué)區(qū)房所在地，因此備受中國買家的青睞。根據(jù)2010年美國人口普查，圣馬利諾市人口亞裔占了53.5%，“由于大量中國人涌入，現(xiàn)在圣馬力諾一套有百年歷史的老房子，都能賣到200萬美元（約合1239萬元人民幣），而且全球金融危機(jī)時(shí)都沒怎么降價(jià)。”一位專注美國市場的投資顧問告訴記者。

另一個(gè)備受中國買家青睞的“學(xué)區(qū)”是位于南加州的阿卡迪亞，因?yàn)閷W(xué)區(qū)房的概念，阿卡迪亞房價(jià)已經(jīng)超出2007年高峰期的39%。單是2013年，只有5.6萬人口的阿卡迪亞就有90多棟房子以250萬美元（約合1548萬元人民幣）以上的價(jià)格成交。

但如今，這種趨勢已經(jīng)被投資所取代。在2015年春季房展會上，記者發(fā)現(xiàn)，純粹以投資為目的的人數(shù)大為增加，嘉美東方的置業(yè)顧問告訴記者，以美國為例，購買商品住宅毛收益率一般在6%，即使扣除物業(yè)費(fèi)、房產(chǎn)稅等費(fèi)用后，也比國內(nèi)一些大城市2%的租金回報(bào)率要高。

澳大利亞的情況更具吸引力。購買美國房產(chǎn)首付需要50%，但是澳大利亞的很多項(xiàng)目只需要10%的首付，而且貸款利率也和美國相似，只有4個(gè)百分點(diǎn)左右，二三十萬澳元的首付款，吸引了大量純投資需求的客戶。相對應(yīng)的是，本屆房展會上，僅澳大利亞就來了35家參展單位。

“上周六我們做了一場加拿大房產(chǎn)的推介會，現(xiàn)場成交了15個(gè)客戶，全部是購買一居室兩居室的小戶型，他們的目的很簡單，就是投資。從去年開始，尤其是今年一季度以來，以純投資為目的咨詢越來越多，增長比例已經(jīng)超過因自住和留學(xué)而進(jìn)行的海外置業(yè)，預(yù)計(jì)以后也會以投資為主。”史銳雪告訴記者。

當(dāng)?shù)厝说摹傲w慕嫉妒恨”

隨著中國居民的海外置業(yè)熱潮，“中國買家購買力強(qiáng)勁，被指抬高美國舊金山房價(jià)”、“倫敦再現(xiàn)樓市泡沫，英媒稱中國買家推高房價(jià)”之類的報(bào)道頻見報(bào)端。

與此同時(shí)，多國也出臺了限制外國人置業(yè)的政策條文。2014年11月6日，英國移民新政正式實(shí)施，投資額由原先100萬英鎊漲至200萬英鎊，且200萬英鎊并不包含房地產(chǎn)投資，以鼓勵投資者將資金投入實(shí)體經(jīng)營的項(xiàng)目。

2015年2月25日，澳大利亞聯(lián)邦政府公布計(jì)劃：對海外買家嚴(yán)格征收申請費(fèi)，用來監(jiān)測非法購買澳房產(chǎn)及防止海外買家擾亂市場價(jià)格。這是繼新加坡、加拿大等之后，又一收緊外國人購買房地產(chǎn)的國家。

“說中國人炒高世界房價(jià)，其實(shí)有點(diǎn)危言聳聽，需求增加房價(jià)自然會上漲，近年來中東國家、俄羅斯都是海外置業(yè)大戶，所有國內(nèi)房地產(chǎn)市場不明朗的國家，都在往美、英、澳、加等國投資，我不認(rèn)為中國人在惡意炒房，而是進(jìn)行一個(gè)長線投資。”史銳雪對記者表示。

不過，對中國買家，政府、開發(fā)商和當(dāng)?shù)鼐用竦膽B(tài)度不盡相同。

澳大利亞財(cái)政部聯(lián)邦議會秘書史蒂文·喬博說，房價(jià)上漲的罪魁禍?zhǔn)资钦邔?dǎo)向和房屋短缺現(xiàn)狀，并非外國投資者。

新西蘭總理約翰·基表示，中國買家投資房地產(chǎn)問題并不大。新西蘭新經(jīng)濟(jì)研究所首席經(jīng)濟(jì)師伊奎布估算，海外買家最多只占當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場8%，不算主力，就算對海外投資者限制也不會根本上解決房價(jià)通脹問題。

總體來說，吸引外國居民在本國置業(yè)，可以吸引更多的資金，并刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)，因此政府大多還是持歡迎態(tài)度。

“現(xiàn)在國外開發(fā)商都很重視中國市場，以前不少海外開發(fā)商都是把當(dāng)?shù)販N的項(xiàng)目拿過來賣，現(xiàn)在則是將熱門的樓盤推薦給我們，而且是全球同時(shí)發(fā)售，我們還經(jīng)常優(yōu)先挑一些戶型方正，朝向好的房子，提供給中國買家?！笔蜂J雪表示。

不過，用科瑞妮·陳的話說，本地居民看中國人是“羨慕嫉妒恨”，既對某些中國富豪一擲千金的置業(yè)行為羨慕不已，也有對新移民帶來的房價(jià)上漲、工作機(jī)會減少等情況的擔(dān)憂和不滿。

（文據(jù)《財(cái)經(jīng)國家周刊》）