盡管政策暖風(fēng)頻吹，去庫(kù)存壓力也是與日俱增，無(wú)論從哪個(gè)方面分析，加快銷(xiāo)售和資金回籠均是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)第一要?jiǎng)?wù)。

“3·30”超出預(yù)期的新政發(fā)布之后，樓市經(jīng)歷了激情而不安的一周：中介通宵達(dá)旦地給客戶(hù)打電話；門(mén)店簽單的屋子里人都擠滿(mǎn)，只好到咖啡廳簽合同；房企宣布24小時(shí)不打烊；土地市場(chǎng)出現(xiàn)難得一見(jiàn)的“百輪舉牌”。

那么問(wèn)題來(lái)了，激情72小時(shí)之后，春天真的來(lái)了嗎？2009年的火熱還會(huì)再現(xiàn)嗎？從業(yè)者的信心和真實(shí)的市場(chǎng)之間到底距離有多遠(yuǎn)？

夢(mèng)回2009？

3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)宣布：二套房貸最低首付比例降至四成。財(cái)政部明確個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售免征營(yíng)業(yè)稅。在三天前國(guó)土部與住建部剛剛聯(lián)合發(fā)文，從土地供應(yīng)及用途調(diào)整方面穩(wěn)定樓市。密集的樓市新政的累積點(diǎn)燃了市場(chǎng)熱情。

據(jù)鏈家地產(chǎn)測(cè)算，目前北京二手房市場(chǎng)上約有16%的購(gòu)房者需要交納營(yíng)業(yè)稅，如果營(yíng)業(yè)稅五改二政策落地，繳納營(yíng)業(yè)稅的占比可能要降低到8%，整體購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)將會(huì)有所降低。

與此同時(shí)，此次二套房首付比例直接下降到40%，回歸到2010年以前水平。以總價(jià)100萬(wàn)元的二手房來(lái)說(shuō)，首付金額可下降30萬(wàn)元。

歷史似乎在重演。2009年當(dāng)時(shí)的樓市政策包括：“契稅稅率下調(diào)、房貸利率7折優(yōu)惠、最低首付款比例兩成、個(gè)人購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年（含2年）的普通住房免征營(yíng)業(yè)稅”等政策紛紛實(shí)施，到2009年年底，因?yàn)闃鞘猩蠞q得太瘋狂，才不得不出臺(tái)調(diào)控政策收緊。那么，在今年一系列政策紅利的刺激下，樓市走向會(huì)如何？

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從取消限購(gòu)、放松限貸，到公積金新政、央行降息以及調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等，政府的舉措無(wú)一不是瞄準(zhǔn)釋放需求、刺激消費(fèi)，以往以打壓需求為主的行政化調(diào)控政策陸續(xù)退出歷史舞臺(tái)。目前來(lái)看，公積金方面的政策是出臺(tái)最密集的，但是單純依靠公積金政策來(lái)刺激樓市需求具有不可持續(xù)性，因?yàn)楦鞯氐淖》抗e金貸款額度都相對(duì)緊張，對(duì)樓市成交的刺激有限。如果能夠以降低稅費(fèi)的方式推出，在契稅上、營(yíng)業(yè)稅上給予適當(dāng)減免，或許能起到更大的連鎖反應(yīng)。

同時(shí)，與2009年相比，庫(kù)存高企、市場(chǎng)分化嚴(yán)重、土地等成本居高等問(wèn)題的存在，已經(jīng)讓樓市的基本面完全不同了，即使有眾多政策紅利，但今年經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)走低，使得購(gòu)房者整體信心下降，觀望情緒濃厚，行業(yè)整體回暖仍有待時(shí)日。今年政策“暖風(fēng)”或?qū)⒊掷m(xù)吹，回暖的大勢(shì)明顯，但想驚天大漲恐怕有難度。在此情況下，對(duì)發(fā)展商而言，樓價(jià)上漲的幅度一旦抵消政策利好帶來(lái)的購(gòu)房成本下降，對(duì)需求的釋放就是個(gè)打擊；而對(duì)買(mǎi)房人而言，是選擇繼續(xù)觀望直至政策利好出盡，讓購(gòu)房成本下降，還是趁著回暖大勢(shì)未定房?jī)r(jià)上漲之前出手，也是要好好思量的。一場(chǎng)新的博弈又將開(kāi)始。

接盤(pán)“良機(jī)”

中國(guó)人有句俗語(yǔ)：看菜下飯。投機(jī)者往往喜歡以小搏大；投資者看中的是資本回報(bào)，有錢(qián)投，卻回報(bào)時(shí)間表無(wú)期，舍不得出手；剛需者，才是這一法則的堅(jiān)定執(zhí)行者。

從去年9月底開(kāi)始的利好政策大多最利好剛需者，如今，剛需的購(gòu)房成本可以說(shuō)是最接近低位的時(shí)候了，何出此言？

限購(gòu)依舊沒(méi)有完全松綁，曾經(jīng)的房地產(chǎn)投資者或許還沒(méi)能套現(xiàn)呢，即便二手房滿(mǎn)兩年可以免營(yíng)業(yè)稅，但若干年前高位買(mǎi)進(jìn)的房子，恐怕現(xiàn)在沒(méi)有漲價(jià)甚至還下降了。目前全國(guó)商品房供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量，尚處于去庫(kù)存化階段，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期尚不明朗，投資者哪舍得大規(guī)模進(jìn)入？尤其是哪舍得將賺來(lái)的微薄利潤(rùn)交給銀行？

相反，房貸利率兩次下調(diào)，滿(mǎn)足一定條件二套房可以作為首套房，即便仍有房貸款的二套房購(gòu)買(mǎi)者也可以享受四成首付，無(wú)論如何都在為剛需者減負(fù)。目前房?jī)r(jià)未漲，供遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于求，成交量還未見(jiàn)明顯增加，許多樓盤(pán)仍以打折、一口價(jià)促銷(xiāo)。

僅以“3·30新政”出臺(tái)前后對(duì)比算一筆成本賬。剛需買(mǎi)二套房面積為130平方米的房源，單價(jià)5000元/平方米，總價(jià)65萬(wàn)元，按照“3·30新政”之前政策，首款最少六成39萬(wàn)元?，F(xiàn)在則可以付四成首付，首付款為26萬(wàn)元，比此前少了13萬(wàn)元。

看菜下飯，如果你是該剛需者，手上握有30萬(wàn)元現(xiàn)金，“3·30新政”如果沒(méi)有出臺(tái)，你會(huì)馬上出手還是延遲購(gòu)房計(jì)劃？我想大多數(shù)人的答案已經(jīng)很明確。

我們往往還有一個(gè)容易忽略的成本：房貸利率上下浮動(dòng)比例。盡管目前還沒(méi)有大的變化，但從全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，一些地方開(kāi)始松動(dòng)，從以前在基準(zhǔn)利率上浮5個(gè)點(diǎn)、10個(gè)點(diǎn)，甚至20個(gè)點(diǎn)到現(xiàn)在出現(xiàn)了9.5折、9折，甚至有低至7折的下浮利率。當(dāng)然要等到普遍下浮七八折的利率再出手，或許會(huì)錯(cuò)過(guò)了很多機(jī)會(huì)。

當(dāng)然還有另一個(gè)變數(shù)，目前股市正在不斷上演著漲停大戲，人們對(duì)當(dāng)前的股市的信心遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于樓市，逐利的資本斷不會(huì)撤離股市而選擇還有很多不確定因素的樓市，或許也影響一部分剛需者的入市。然而，沒(méi)有人懷疑系列政策和當(dāng)前環(huán)境對(duì)剛需者前所未有的利好。

值得一提的是，當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格已經(jīng)明顯超過(guò)剛性住房需求支付能力，使得剛性住房需求對(duì)房?jī)r(jià)變化高度敏感，房?jī)r(jià)小幅上漲就可能會(huì)將大部分剛性住房需求排除在外。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)配合地方政府刺激政策適度降價(jià)銷(xiāo)售，才有可能刺激剛性住房需求釋放，加快住房去庫(kù)存化進(jìn)程。不僅如此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身也存在持續(xù)上升去庫(kù)存壓力。

截至2015年2月末，全國(guó)商品房待售面積63922萬(wàn)平方米，比去年末增加1753萬(wàn)平方米，庫(kù)存繼續(xù)增加。由巨大庫(kù)存所引發(fā)的巨額資金沉淀，已導(dǎo)致個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈條斷裂。

盡管政策暖風(fēng)頻吹，去庫(kù)存壓力也是與日俱增，無(wú)論從哪個(gè)方面分析，加快銷(xiāo)售和資金回籠均是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)第一要?jiǎng)?wù)。

而對(duì)剛性住房需求而言，既沒(méi)有“追漲”能力，那就請(qǐng)不要輕易放棄低價(jià)“接盤(pán)”良機(jī)。

后續(xù)政策還需“加把火”

在多位銀行業(yè)內(nèi)專(zhuān)家看來(lái)，降低二套房貸首付比例執(zhí)行起來(lái)并不困難，但是降低二套房貸利率則直接關(guān)系到銀行的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，銀行并不愿意給出過(guò)多優(yōu)惠。

“銀行1年期商業(yè)貸款利率5.35%，打9折是4.8%，與現(xiàn)在銀行的資金成本相當(dāng)甚至還要低，現(xiàn)在銀行的資金成本高達(dá)4.8%、4.9%。”興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委認(rèn)為，最近3年，央行對(duì)于利率僅給一個(gè)上限或下限，就是要讓利率市場(chǎng)化，由各銀行差異化自主定價(jià)，而不像以前，每個(gè)銀行都一樣。

交通銀行總行研究員夏丹表示，“兩次降息后現(xiàn)在約8.6折為貸款盈虧平衡點(diǎn)，再調(diào)低銀行就不賺錢(qián)了。”各商業(yè)銀行對(duì)住房貸款利率優(yōu)惠的按兵不動(dòng)，從去年930號(hào)文就有體現(xiàn)。彼時(shí)，央行曾提出，首套房貸利率最低可打7折。然而至今，仔細(xì)調(diào)查不難發(fā)現(xiàn)，各銀行給出的利率優(yōu)惠還是9折居多，盡管市場(chǎng)中有一些銀行給出了首套房貸利率8.8折優(yōu)惠，但也附加了各種條款才能拿到。

不過(guò)，魯政委表示，個(gè)人抵押貸款在銀行各類(lèi)貸款資產(chǎn)中，質(zhì)量還是最好的。從風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重上看，個(gè)人抵押貸款只有50%的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，普通企業(yè)貸款則高達(dá)100%。如果給企業(yè)的貸款利率和個(gè)人的貸款利率相當(dāng)，銀行肯定還是更愿意貸給個(gè)人。

“銀行有沒(méi)力去執(zhí)行這個(gè)首付比例40%的最下限，這是銀行存貸比、風(fēng)險(xiǎn)偏好、資本充足率等多種因素決定的，用行政力量要求銀行進(jìn)行支持的話，效果恐怕有限?！闭猩蹄y行總行高級(jí)分析師劉東亮表示，金融政策應(yīng)該還有后招，央行釋放流動(dòng)性是大勢(shì)所趨，除了常規(guī)的降準(zhǔn)、定向降準(zhǔn)等手段外，會(huì)繼續(xù)推進(jìn)新型貨幣工具的運(yùn)用。

事實(shí)上，沒(méi)人可以精準(zhǔn)地預(yù)測(cè)未來(lái)，但可以肯定的是，未來(lái)必定會(huì)變得不同。

鏈接

置業(yè)參考

·確定買(mǎi)房區(qū)域

買(mǎi)房子不單單是自住，還希望自己的房子能夠保值增值。這就要求。我們?cè)谶x擇一套房產(chǎn)的同時(shí)，帶著投資的眼光與智慧，選擇有發(fā)展前景、能保值增值的房子。

如何判定一個(gè)樓盤(pán)的發(fā)展前景？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，買(mǎi)房就是買(mǎi)預(yù)期、買(mǎi)潛力，若想讓自己的房子有較大升值空間，就要看看房子所在區(qū)域的發(fā)展走勢(shì)。

資深人士認(rèn)為。城市發(fā)展的趨勢(shì)和走向，基本代表了樓盤(pán)今后的發(fā)展空間。購(gòu)房者在選房時(shí)，最好看看近幾年國(guó)家有關(guān)部門(mén)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的相關(guān)政策；還要多看看城市規(guī)劃等部門(mén)近幾年有什么新的規(guī)劃，比如新城和新區(qū)規(guī)劃、重大投資項(xiàng)目、交通新規(guī)劃和布局等等，選擇較為適合自己以及發(fā)展需要的區(qū)域買(mǎi)房。

·選擇實(shí)力房企

面對(duì)同質(zhì)化產(chǎn)品嚴(yán)重的市場(chǎng)現(xiàn)狀，購(gòu)房者如何選擇？事實(shí)上，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景不太明朗，因此，購(gòu)房者最好選擇有實(shí)力、有資質(zhì)的品牌開(kāi)發(fā)商，這樣相對(duì)有保障。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，在2014年里，因?yàn)槭袌?chǎng)環(huán)境發(fā)生劇烈變化而導(dǎo)致部分房企出現(xiàn)危機(jī)，而在未來(lái)，類(lèi)似的情況還會(huì)不斷上演，這是因?yàn)槲磥?lái)市場(chǎng)法則已經(jīng)不再適合“玩票”性質(zhì)的房企生存，但這類(lèi)房企數(shù)量目前仍有不少。

城門(mén)起火，殃及池魚(yú)，房企因?yàn)橘Y金等出現(xiàn)問(wèn)題，可能導(dǎo)致企業(yè)的重組或者倒閉，因此對(duì)于已經(jīng)買(mǎi)了房但尚未收房的業(yè)主來(lái)說(shuō)，則面臨著巨大風(fēng)險(xiǎn)，輕者無(wú)法按期拿到鑰匙，重者極有可能面臨購(gòu)房款打水漂的悲慘結(jié)局。

所以在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，提醒購(gòu)房者在選擇項(xiàng)目時(shí)，盡量多打聽(tīng)一下開(kāi)發(fā)商當(dāng)前的運(yùn)作情況，比如有多少項(xiàng)目在開(kāi)工，其他地區(qū)項(xiàng)目進(jìn)展情況，公司整體資金實(shí)力等等，以便做到心中有數(shù)。

·多做比較有必要

春節(jié)前樓市降價(jià)信息滿(mǎn)天飛，而要真正享受到實(shí)惠，這需要學(xué)會(huì)選擇。

眼下樓市促銷(xiāo)大戲仍然方興未艾，優(yōu)惠、折扣滿(mǎn)天飛，年底是出手置業(yè)好時(shí)機(jī)。面對(duì)層出不窮的購(gòu)房?jī)?yōu)惠信息。購(gòu)房者更需保持冷靜，不要只看到短期利益。

如何判斷優(yōu)惠信息的真假？購(gòu)房者可以先打聽(tīng)一下前段時(shí)間的房源價(jià)格，再比較一下周邊在售樓盤(pán)價(jià)格，綜合比較后辨別優(yōu)惠高低。再做決定。

同樣的道理，二手房市場(chǎng)上也充斥了不少“跳樓價(jià)”、“出血價(jià)”等優(yōu)惠房源信息，購(gòu)房者也應(yīng)該學(xué)會(huì)判斷這些信息的真?zhèn)?，而不是僅憑中介報(bào)價(jià)就做出購(gòu)買(mǎi)的決定。

對(duì)于二手房源來(lái)說(shuō)，判斷其報(bào)價(jià)是否合理。只需找到同地段、同類(lèi)型的房源，就其報(bào)價(jià)進(jìn)行對(duì)比即可，即使參照的房源略有不同，找到相似的地方，也可以評(píng)判出房源報(bào)價(jià)情況。

·配套服務(wù)不忽視

看周邊配套，是置業(yè)中的必修課。配套設(shè)施跟不上的樓盤(pán)，無(wú)形中會(huì)增加業(yè)主的生活成本。例如交通、教育、購(gòu)物、醫(yī)療等費(fèi)用增加，消費(fèi)者如果從居住舒適度和生活成本等方面考慮，配套全和不全的樓盤(pán)差距還是比較明顯的。

因此，為了減少入住后的麻煩和不便，購(gòu)房者最好在購(gòu)買(mǎi)前到所選樓盤(pán)的周邊多看看、多對(duì)比、多打聽(tīng)，并征詢(xún)周邊及入住后業(yè)主的意見(jiàn)和建議，買(mǎi)房前多費(fèi)些精力，對(duì)今后的居住品質(zhì)和生活質(zhì)量大有幫助。