方濤

2014年開始的房價下探趨勢及個別斷供現(xiàn)象，令房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險突顯出來，房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險控制指標(biāo)體系的構(gòu)建迫在眉睫。本文在分析和總結(jié)目前國內(nèi)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險控制指標(biāo)體系的架構(gòu)的基礎(chǔ)上，嘗試提出改進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險控制指標(biāo)及其評價標(biāo)準(zhǔn)的建議。

風(fēng)險控制指標(biāo)體系的分類

目前房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險控制指標(biāo)分為以下三大類。第一類風(fēng)險評價指標(biāo)旨在對金融機(jī)構(gòu)整體金融資產(chǎn)的風(fēng)險進(jìn)行評價。這類指標(biāo)分為國際指標(biāo)和國內(nèi)指標(biāo)兩大類。國際指標(biāo)又分為國際貨幣基金組織制訂的金融穩(wěn)健性指標(biāo)評價體系和國際金融機(jī)構(gòu)的指標(biāo)體系;國內(nèi)指標(biāo)又分為監(jiān)管機(jī)構(gòu)指標(biāo)、金融機(jī)構(gòu)指標(biāo)兩大類。第二類風(fēng)險評價指標(biāo)旨在對企業(yè)信用風(fēng)險進(jìn)行評價，主要是借款企業(yè)的信用風(fēng)險評價指標(biāo)體系。第三類風(fēng)險評價指標(biāo)則是個人信用風(fēng)險評價指標(biāo)，主要是個人住房抵押貸款信用風(fēng)險評價指標(biāo)體系。

風(fēng)險控制指標(biāo)體系的架構(gòu)

目前，國內(nèi)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險控制指標(biāo)體系的架構(gòu)主要包含四個維度，分別是中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會的貸款風(fēng)險監(jiān)管指標(biāo)、房地產(chǎn)抵押貸款發(fā)放方的風(fēng)險指標(biāo)、房地產(chǎn)抵押貸款借款人的風(fēng)險指標(biāo)和個人住房抵押貸款風(fēng)險指標(biāo)體系。

中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會的貸款風(fēng)險監(jiān)管指標(biāo)。2005年12月31日，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會印發(fā)了《商業(yè)銀行風(fēng)險監(jiān)管核心指標(biāo)（試行）》，其中把貸款風(fēng)險指標(biāo)劃分為風(fēng)險水平類、風(fēng)險遷徙類和風(fēng)險抵補(bǔ)類指標(biāo)。風(fēng)險指標(biāo)又分為流動性風(fēng)險指標(biāo)、信用風(fēng)險指標(biāo)、市場風(fēng)險指標(biāo)、操作風(fēng)險指標(biāo);風(fēng)險遷徙指標(biāo)分為正常貸款遷徙率指標(biāo)、不良貸款遷徙率指標(biāo);風(fēng)險抵補(bǔ)類指標(biāo)包括盈利能力指標(biāo)、準(zhǔn)備金充足程度指標(biāo)、資本充足程度指標(biāo)。

房地產(chǎn)抵押貸款發(fā)放方的風(fēng)險指標(biāo)。房地產(chǎn)抵押貸款發(fā)放方只要是指國內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)，這個風(fēng)險指標(biāo)體系包含兩個部分。其一，貸款集中度指標(biāo)，包括行業(yè)集中度指數(shù)（IHD）、地區(qū)集中度指數(shù)（GHD）和客戶集中度指數(shù)（CHD）;其二，個人住房抵押貸款風(fēng)險評價指標(biāo)體系，包括貸款期限、利率政策、貸款價值比（LTV）、房價收入比（VTI）、貸款收入比（LTI）、還貸收入比、月還款額占家庭月收入比例、家庭月收入以及收入穩(wěn)定性、風(fēng)險規(guī)避機(jī)制等，其中，風(fēng)險規(guī)避機(jī)制包括抵押貸款擔(dān)保和保險制度，抵押貸款證券化和政府的有效參與和調(diào)節(jié)，以及政府建立的風(fēng)險撥備機(jī)制等。

房地產(chǎn)抵押貸款借款人的風(fēng)險指標(biāo)。這一類房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險指標(biāo)主要包括以下指標(biāo)：貸款價值比、貸款期限、借款者的信用評級、月供收入比、資產(chǎn)凈值、房地產(chǎn)抵押貸款提前還款風(fēng)險、個人住房抵押貸款違約風(fēng)險的其他因素指標(biāo)等，其他因素指標(biāo)主要包括借款人的家庭收入、首付比例、還款收入比、購房能力、還款承受能力等。

個人住房抵押貸款風(fēng)險指標(biāo)體系。綜合房地產(chǎn)抵押貸款發(fā)放方和借款人的風(fēng)險指標(biāo)體系，目前，個人住房抵押貸款的風(fēng)險評價指標(biāo)體系一般包括以下指標(biāo)：住房抵押貸款信用評分指標(biāo)、貸款期限、房地產(chǎn)抵押貸款的利率政策、貸款價值比（LTV）、房價收入比（VTI）、貸款收入比（LTI）、月供收入比、還貸收入比、風(fēng)險規(guī)避機(jī)制等。與前文類似，風(fēng)險規(guī)避機(jī)制包括抵押貸款擔(dān)保和保險制度、抵押貸款證券化和政府的有效參與和調(diào)節(jié)，比如政府建立的風(fēng)險撥備機(jī)制，通過事先提取會計損失準(zhǔn)備額和經(jīng)濟(jì)損失額來規(guī)避風(fēng)險。

風(fēng)險控制指標(biāo)體系的改進(jìn)

盡管目前的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險控制指標(biāo)體系已經(jīng)相對成熟，但近年來，世界上由于房地產(chǎn)市場泡沫帶來的銀行壞賬劇增及金融機(jī)構(gòu)的倒閉，以及2014年中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)從過熱開始轉(zhuǎn)向相對理性，甚至個別城市出現(xiàn)斷供現(xiàn)象，足以證明房地產(chǎn)泡沫對房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的直接影響。以此為起點，筆者嘗試將判斷房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)引入房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險控制指標(biāo)體系中，改進(jìn)目前的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險控制指標(biāo)體系。

改進(jìn)原則與思路

由于一國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r會影響到該國房地產(chǎn)抵押貸款的整體風(fēng)險水平，而房地產(chǎn)泡沫又是整個房地產(chǎn)行業(yè)處于特殊風(fēng)險狀態(tài)的一種表征，因此，判斷整個房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是否存在泡沫，也就能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)抵押貸款風(fēng)險進(jìn)行整體判斷?？紤]到房地產(chǎn)泡沫對房地產(chǎn)抵押貸款整體風(fēng)險的影響，將房地產(chǎn)泡沫判斷指標(biāo)融入房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險控制指標(biāo)體系中去，結(jié)合上述指標(biāo)體系，進(jìn)行綜合分析，重新構(gòu)建新的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險控制指標(biāo)體系——綜合的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險指標(biāo)體系，有助于監(jiān)管層監(jiān)控金融機(jī)構(gòu)貸款的行業(yè)風(fēng)險，即房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整體的貸款風(fēng)險，還可以為金融機(jī)構(gòu)監(jiān)控房地產(chǎn)抵押貸款類業(yè)務(wù)的整體風(fēng)險提供依據(jù)。

中外房地產(chǎn)貸款多以房地產(chǎn)抵押貸款為主，將判斷房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)引入房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險控制指標(biāo)體系中，對提高房地產(chǎn)抵押貸款整體的風(fēng)險評估水平有正面的促進(jìn)作用。房地產(chǎn)泡沫判斷指標(biāo)中顯示房地產(chǎn)泡沫輕微的，則整體房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險輕微;顯示房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重的，則整體房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險嚴(yán)重。

指標(biāo)體系與評價標(biāo)準(zhǔn)改進(jìn)

改進(jìn)的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險控制指標(biāo)體系及其評價標(biāo)準(zhǔn)，即加入房地產(chǎn)泡沫判斷指標(biāo)的指標(biāo)體系，其指標(biāo)包括：房價增長率（或房價上漲指數(shù)）、房地產(chǎn)出租價格指數(shù)、房價收入比（VTI）、房地產(chǎn)銷售增長率、房地產(chǎn)抵押貸款增長率、游資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的比重、投資性購房的比重（投資性購房資金占總購房資金的比重）、已售房屋與房屋庫存比、房屋空置率、房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率、房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長率、房屋施工面積增長率、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、房地產(chǎn)的社會關(guān)注度與爭議度指標(biāo)。

房價增長率（或房價上漲指數(shù)）。我們可以通過房價增長率（或房價上漲指數(shù)）與經(jīng)濟(jì)增長、居民可支配收入的對比，看出房價是否超出居民的購買能力和經(jīng)濟(jì)增長的承受范圍，進(jìn)而推算房地產(chǎn)抵押貸款的違約風(fēng)險，并評價此時的房地產(chǎn)抵押貸款整體的風(fēng)險程度。如果房價增長率（或房價上漲指數(shù)）超過了經(jīng)濟(jì)增長率與居民可支配收入增長率，則可以認(rèn)為這時的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在泡沫，此時發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險是較高的。

房價收入比（VTI）。房價收入比是指一套住房（面積在社會定義的適度范圍內(nèi)）的價值（一般指一個地區(qū)的平均價格）與當(dāng)?shù)鼐用窦彝ツ晔杖氲谋戎?。一般認(rèn)為，房價收入比在6倍以內(nèi)是正常的，超過6倍以上，就認(rèn)為房價過高，出現(xiàn)了泡沫化現(xiàn)象，超過10倍，就會產(chǎn)生嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。房價收入比是表現(xiàn)房地產(chǎn)價格高低的基本指標(biāo)。過高的房價收入比意味著房地產(chǎn)價格脫離需求基礎(chǔ)，國際上合適的房價收入比一般在2倍至6倍之間。目前，中國實際的房價收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了國際標(biāo)準(zhǔn)，這也是2014年中國開始出現(xiàn)個別城市房地產(chǎn)抵押貸款斷供現(xiàn)象的一個原因。

房地產(chǎn)出租價格指數(shù)。房地產(chǎn)市場總體可分為房地產(chǎn)銷售市場和租賃市場，一般租賃市場能夠準(zhǔn)確反映真實的消費需求，當(dāng)房地產(chǎn)銷售市場存在投機(jī)需求時，租賃市場上供給大量增加的同時需求大量轉(zhuǎn)向銷售市場，結(jié)果將導(dǎo)致房地產(chǎn)的租賃價格下降。房地產(chǎn)租賃市場中價格上漲幅度低于物價上漲幅度，意味著銷售市場存在泡沫，這時的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險上升;房地產(chǎn)租賃價格絕對下降意味著銷售市場泡沫嚴(yán)重，這時表明房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險嚴(yán)重惡化。

房屋銷售額增長率/社會消費品零售總額增長率。房屋需求旺盛，將使得房屋銷售額超常增長。房屋銷售額增長率應(yīng)以略高于社會消費品零售總額增長率的速度增長，過高的增長意味著存在真實需求以外的投資需求。如果這個比率界于1倍和2倍之間，則是存在輕微的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險;高于2倍，則意味著房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險很大，同時也表明房地產(chǎn)銷售市場存在大量的投機(jī)需求。

抵押貸款增長率/人均收入增長率。房地產(chǎn)真實需求依賴于家庭收入的增長，房地產(chǎn)投機(jī)需求膨脹主要依賴于住房抵押貸款的增長。因此，住房抵押貸款增長與家庭可支配收入增長的比值，從需求的角度反映了房地產(chǎn)泡沫的發(fā)展程度，指標(biāo)值越大，說明投機(jī)程度越高。

投資性購房的比重（投資性購房資金占總購房資金的比重）。該數(shù)值低于10%是正常情況，此時的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險較小，屬于正常范疇;該數(shù)值界于10%～20%，則意味著房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險較高。該數(shù)值越大，表明房地產(chǎn)市場中的投資現(xiàn)象明顯，這時的房地產(chǎn)市場就逐漸脫離了房地產(chǎn)作為耐用消費品的屬性，房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險就會變大。

游資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的比重。該數(shù)值越大，表明房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重，房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險逐漸增加。

已售房屋與房屋庫存比。該數(shù)值越大，表明房地產(chǎn)市場供需越平衡，房地產(chǎn)市場越健康，此時的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險越低。房地產(chǎn)市場供需越不平衡，供過于求現(xiàn)象越嚴(yán)重，房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險越高。

房屋空置率。房屋空置率是房地產(chǎn)供給超過真實需求的集中體現(xiàn)，它有兩種計算口徑，分別是已建成房屋空置率和已出售房屋空置率。在評價房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險時，一般采用已出售房屋空置率指標(biāo)。國際公認(rèn)的警戒線是10%。在10%～20%之間是房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險上升的表現(xiàn);在20%以上，則意味著此時的房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險很高。

房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率/GDP增長率。房地產(chǎn)開發(fā)投資是房地產(chǎn)供給對需求最直接的反映。開發(fā)投資額超常增長可能形成投機(jī)需求和虛高的房價。而衡量房地產(chǎn)開發(fā)投資增長快慢的指標(biāo)是房地產(chǎn)投資額增長率與GDP增長率的比值，這個比值一般不應(yīng)該超過2。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長率/總貸款增長率。房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長超過總貸款增長速度而超常增長，可能是銀行資金對投機(jī)需求趨利性的反映。該指標(biāo)在1以下是比較正常的，此時的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險不明顯;在1～2之間，則房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險上升;在2以上，則意味著此時的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險較大。

房屋施工面積增長率/銷售面積增長率。施工面積表征了未來的房屋供給量，施工面積增長要求未來必須有與之匹配的需求增長。該指標(biāo)在1以下屬于正常范疇，此時的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險不明顯;在1～2之間，則房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險上升;在2以上，則意味著此時的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險較大。

房地產(chǎn)景氣指數(shù)。有關(guān)機(jī)構(gòu)依據(jù)有關(guān)計算公式計算并定期發(fā)布房地產(chǎn)景氣指數(shù)，表明房地產(chǎn)市場的健康程度，從而可以判斷房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險程度。

房地產(chǎn)的社會關(guān)注度與爭議度指標(biāo)。房地產(chǎn)受到的社會關(guān)注與爭議越多，說明房地產(chǎn)市場存在的問題越多。如果指標(biāo)表明房地產(chǎn)供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于需求，則此時的房地產(chǎn)抵押貸款是安全的;否則，則意味著房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險很大。以上指標(biāo)評價標(biāo)準(zhǔn)如表1所示。

總之，房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險對中國金融業(yè)乃至整個宏觀經(jīng)濟(jì)具有重要影響。我國金融業(yè)應(yīng)充分重視房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險，改進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險防范指標(biāo)體系，對其進(jìn)行科學(xué)管控，積極推動整個金融業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

（作者單位：中國社會科學(xué)院金融研究所）