本刊記者/鄭鈞天

二季度房地產(chǎn)市場上行可期

本刊記者/鄭鈞天

The Real Estate Market Can Be Expected To Rise In The Second Quarter

新政策對市場心態(tài)及預(yù)期影響顯著，這將成為短期內(nèi)激發(fā)市場交易活躍的巨大動力。預(yù)計在各地政策的作用下，前期觀望人群有望加速入市，后市上行行情可期。

國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的“2015年1-3月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”顯示，一季度樓市成交量價齊跌，開發(fā)商到位資金10年來首現(xiàn)負增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速甚至跌破10％。

業(yè)內(nèi)人士認為，在經(jīng)歷了2013年和2014年每年超過12億平方米的商品房成交量“天花板”之后，市場由于需求透支在今年一季度顯現(xiàn)出后繼乏力的跡象。3月以來，中央出臺了一系列樓市新政策，改善型購房人群開始加速入市，二季度市場上行行情可期。

一季度數(shù)據(jù)慘淡

數(shù)據(jù)顯示，1-3月份，住宅銷售面積16079萬平方米，同比下降9.8％；住宅銷售額10062億元，同比下降9.1％。

國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉認為，一季度適逢春節(jié)假期前后，房地產(chǎn)進入銷售淡季，前兩個月全國住宅銷售面積和銷售額雙雙呈現(xiàn)近20％的下滑。直觀來看，70個大中城市新建商品住宅2月份銷量環(huán)比減少近10萬套。

易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱表示，“一季報”數(shù)據(jù)不好的主要原因是受前兩個月樓市成交低迷拖累?！皩嶋H上，3月上旬樓市成交依然受到春節(jié)假期的影響，但從3月中下旬開始成交量價開始發(fā)力，3月成交量同比和環(huán)比均實現(xiàn)上漲，漲幅分別為13％和63％，并且一線、二線、三四線城市環(huán)比漲幅均超50％。同時由于‘330新政’在一季度末才出臺，政策效應(yīng)尚未體現(xiàn)在當季的數(shù)據(jù)上?！?/p>

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，隨著成交量的企穩(wěn)回升，多數(shù)城市3月底庫存環(huán)比回落，其中無錫下跌超過140萬平方米，青島和沈陽則下跌了50萬平方米左右。

房企調(diào)整布局

3月份，房企到位資金10年來首現(xiàn)負增長。數(shù)據(jù)顯示，2015年1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金27892億元，同比下降2.9％。

根據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的《2015年一季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》排行榜，上榜房企業(yè)績?nèi)嫦禄?，一季度排名?0位的企業(yè)僅6家實現(xiàn)業(yè)績同比增長，其余均出現(xiàn)不同程度的下滑，平均銷售金額較2014年同期下降15.37％。

開發(fā)商在資金方面的“捉襟見肘”直接導(dǎo)致全國土地市場交易的慘淡。數(shù)據(jù)顯示，前3月，全國土地成交面積和金額雙雙出現(xiàn)了30％左右的驟降，而去年全年這兩個數(shù)據(jù)分別是-14％和1％。

一家香港上市房企高管告訴記者，現(xiàn)在公司的策略是：不買地、不開發(fā)，或者少拿地、慢開發(fā)。

數(shù)據(jù)也從側(cè)面佐證了大多數(shù)開發(fā)商的心態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資16651億元，同比名義增長8.5％，而此前多年此數(shù)據(jù)均保持在兩位數(shù)以上。

DTZ戴德梁行董事、華東區(qū)綜合住宅服務(wù)主管伍惠敏分析認為，“未來的趨勢是，大牌開發(fā)商會收縮三四線城市，主攻一二線城市，尤其加強一線城市布局。事實上，在一季度全國銷售20強的上市房企在一線城市拿地高達6成，創(chuàng)歷史新高?！?/p>

樓市供需新平衡

3月以來，樓市政策紅利不斷。

3月1日起，中國人民銀行下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款基準利率0.25個百分點，降低了購房貸款成本。

3月27日，國土資源部和住建部聯(lián)合發(fā)布新政，正視國內(nèi)樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)性過剩問題，提出多種解決方法，意欲從供應(yīng)端出發(fā)，在行業(yè)根源上調(diào)節(jié)市場供求矛盾。

3月30日，中國人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會三部委聯(lián)合發(fā)布通知，將二套房首付比例下限下調(diào)至4成，公積金貸款購買首套房首付最低降至2成；同日，財政部和稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，將普通住房營業(yè)稅免征期由五年改為二年。

中原集團研究中心認為，新政策對市場心態(tài)及預(yù)期影響顯著，這將成為短期內(nèi)激發(fā)市場交易活躍的巨大動力。預(yù)計在各地政策的作用下，前期觀望人群有望加速入市，后市上行行情可期。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，4月整體市場表現(xiàn)好于3月。全國40個典型城市的成交量較3月同期上升5％。北上廣深等一線城市的4月累計成交量更是分別同比上漲86％、20％、64％、50％。

但業(yè)內(nèi)人士提醒，從“330新政”之后的成交數(shù)據(jù)來看，雖然一二線城市相對較好，但三四線城市表現(xiàn)仍然較弱?？梢?，政策對基本面較好的城市帶來了積極作用，而對供過于求的城市提振作用有限。整體而言，由于諸多城市庫存依然高企，加之土地消化周期過長，需求過度透支，房價調(diào)整尚未到位，中國樓市供需關(guān)系正在走向新平衡。