本刊記者/杜宇　席敏

樓市之變倒逼房企加速洗牌

本刊記者/杜宇席敏

Market Changes Force Reshuffling of Real Estate Enterprises

作為中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最大的行業(yè)組織，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)2015年3月24日公布最新一期中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)名單，從這些企業(yè)的銷(xiāo)售盈利等數(shù)據(jù)看，面對(duì)處于調(diào)整期的房地產(chǎn)市場(chǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)呈現(xiàn)出強(qiáng)者愈強(qiáng)、加速洗牌態(tài)勢(shì)。

2014年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一改往日高歌猛進(jìn)的姿態(tài)，投資增速放緩、庫(kù)存居高不下、房?jī)r(jià)持續(xù)回落。在此背景下，行業(yè)內(nèi)集中度快速提升。

根據(jù)中房協(xié)提供的數(shù)據(jù)，2014年，萬(wàn)科、恒大、綠地等10強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售總金額達(dá)到12734.5億元，占500強(qiáng)銷(xiāo)售總金額的37％，較2013年提升4個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售面積總計(jì)12081.7萬(wàn)平方米，占500強(qiáng)總銷(xiāo)售面積的39％。

另外，前50強(qiáng)、100強(qiáng)房企銷(xiāo)售金額分別占500強(qiáng)總銷(xiāo)售金額的64％和72％，比重均有所上升。與此同時(shí)，前50強(qiáng)、100強(qiáng)房企銷(xiāo)售面積占比亦有增長(zhǎng)。

與此同時(shí)，梯隊(duì)間差距不斷擴(kuò)大，與之相伴的是行業(yè)內(nèi)部洗牌進(jìn)程的加速。

中房協(xié)研究報(bào)告稱(chēng)，部分現(xiàn)金流壓力巨大，抗壓能力相對(duì)較弱的中小房企將選擇主動(dòng)退出和尋求并購(gòu)，大型企業(yè)則有機(jī)會(huì)進(jìn)一步提升規(guī)模，從而實(shí)現(xiàn)行業(yè)集中程度的進(jìn)一步提升。

綠地控股集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)張玉良的話(huà)印證了這一判斷，他說(shuō)：“每天都會(huì)有人找我們要求并購(gòu)。”

中房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)馮俊表示，在此背景下，具有品牌優(yōu)勢(shì)的企業(yè)將通過(guò)品牌溢價(jià)獲得更大的盈利空間，從而在產(chǎn)業(yè)內(nèi)保持強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

值得關(guān)注的是，融資成本差異進(jìn)一步拉大行業(yè)內(nèi)企業(yè)之間的差距。隨著中國(guó)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)多家房企股票再融資申請(qǐng)，A股房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道不斷暢通，但對(duì)于不少中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，融資難的問(wèn)題難以改善。

山東省一家位于三線城市的中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)老板告訴記者：“我的企業(yè)沒(méi)有銀行貸款，全靠自有資金和市場(chǎng)融資。”

為追逐更為持續(xù)穩(wěn)定的盈利性，獲利模式多元化、發(fā)展多元化正在成為行業(yè)新常態(tài)。其中，以原住宅開(kāi)發(fā)積累的客戶(hù)資源為依托，在家政、養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、休閑、社交等方面尋求新盈利點(diǎn)，構(gòu)建“住宅+X”的發(fā)展模式獲得不少企業(yè)的青睞。

另外，部分房企較早意識(shí)到了產(chǎn)業(yè)調(diào)整中的商機(jī)，如恒大地產(chǎn)集團(tuán)高調(diào)進(jìn)軍農(nóng)業(yè)、乳業(yè)、畜牧業(yè)，并發(fā)布了恒大糧油產(chǎn)品，向“多元+規(guī)模+品牌”戰(zhàn)略階段進(jìn)發(fā)。

在行業(yè)整合加速推進(jìn)的背景下，資金在很大程度上成為決定企業(yè)在整合進(jìn)程中所處位置的重要因素。

馮俊表示，依托房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，打通地產(chǎn)行業(yè)以及金融業(yè)的邊界將是開(kāi)發(fā)商未來(lái)發(fā)展的重要命題。他說(shuō)：“從發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展路徑的歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)與金融領(lǐng)域的不斷結(jié)合是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要趨勢(shì)，向金融服務(wù)滲透是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自然而然的選擇。”

中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于調(diào)整期。2015年前2個(gè)月，商品房銷(xiāo)售面積同比分別下降16.3％和15.8％，降幅分別比上年全年擴(kuò)大8.7和9.5個(gè)百分點(diǎn)。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)走過(guò)了高速增長(zhǎng)的十幾年，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，企業(yè)轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行，不能固守傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)模式，要有新的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

不過(guò)，劉洪玉認(rèn)為，企業(yè)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新需要知識(shí)、理念，最大的挑戰(zhàn)是人才。有些企業(yè)沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)、沒(méi)有人才盲目進(jìn)入一些不熟悉的開(kāi)發(fā)領(lǐng)域必然導(dǎo)致很大的風(fēng)險(xiǎn)。所以，轉(zhuǎn)型是必然，人才是關(guān)鍵，未來(lái)對(duì)不同的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)前景肯定不同。

相關(guān)鏈接：2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)之變

中房協(xié)研究報(bào)告顯示，2014年500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盈利效率在2013年小幅回升后再次下滑。其中：

總資產(chǎn)收益率均值為2.91％，較上年下降1.23個(gè)百分點(diǎn)。

凈資產(chǎn)收益率均值為7.23％，較上年下降2.25個(gè)百分點(diǎn)。

成本費(fèi)用利潤(rùn)率均值為15.01％，較上年下降6.81％。