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        新政下房價(jià)會(huì)否重演瘋狂

        2015-04-21 02:53:36鄭鈞天杜宇孔祥鑫
        中國名牌 2015年8期
        關(guān)鍵詞:投資性新政樓市

        本刊記者/鄭鈞天 杜宇 孔祥鑫

        新政下房價(jià)會(huì)否重演瘋狂

        本刊記者/鄭鈞天杜宇孔祥鑫

        Will Real Estate Prices Skyrocket again under New Policy?

        四部委聯(lián)手打出“金融+財(cái)稅”的政策組合拳與2008年末出臺(tái)的樓市政策似曾相識。2008年10月,中央出臺(tái)《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》等措施,規(guī)定個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅“五改二”,首套房和二套房最低首付款比例下調(diào)至20%。隨著信貸、稅收等多重政策疊加,房地產(chǎn)市場迅速轉(zhuǎn)向,當(dāng)年銷售面積突破9億平方米,同比增幅超過50%;銷售額高達(dá)4.4萬億元,同比增長83%。

        此次新政出臺(tái),會(huì)否導(dǎo)致房價(jià)重演2009年的瘋狂上漲?專家普遍認(rèn)為,在中國經(jīng)濟(jì)增速放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整的“新常態(tài)”下,盡管本輪新政將在短期內(nèi)刺激樓市復(fù)蘇,但由于影響樓市的諸多因素已經(jīng)發(fā)生改變,“量增價(jià)穩(wěn)”將成為2015樓市新特征。

        供需格局悄然生變

        據(jù)中原地產(chǎn)研究咨詢部數(shù)據(jù),全國商品住宅待售面積自2010年起迅速攀升,尤其二三線城市存量增長明顯,中國房地產(chǎn)供求格局已經(jīng)發(fā)生了深刻的變化。

        2009年,樓市的回暖是以首次購房為主的剛性需求最早撬動(dòng)了一線城市樓市的堅(jiān)冰,形成市場復(fù)蘇的“第一推動(dòng)力”。此后,更多的改善性需求、投資性需求開始進(jìn)場,并一度成為購買主力。

        一位上海開發(fā)商回憶說,當(dāng)時(shí)在有些城市,開發(fā)商不知如何定價(jià),只好跟著周邊漲價(jià)的樓盤把價(jià)格往上調(diào);有些城市,均價(jià)5萬元/平方米的豪宅,一天之內(nèi)銷售額達(dá)40億元……此外,至第四季度,一些熱門樓盤的買家中投資者已占八九成。

        瑞銀首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤認(rèn)為:“事實(shí)上,中國住房的內(nèi)在供求格局已發(fā)生變化——當(dāng)前的住宅建設(shè)量已超過城鎮(zhèn)人口增長和住房改善帶來的需求。由于房價(jià)下降以及理財(cái)產(chǎn)品和海外資產(chǎn)等其他投資渠道的興起,支撐投資性需求的諸多因素也正在消退?!?/p>

        瑞銀發(fā)布的研報(bào)顯示,根據(jù)2010年第六次全國人口普查數(shù)據(jù),目前中國居民的自有住房占比達(dá)85%-88%,而在城鎮(zhèn)地區(qū)該比例約為75%-78%。城鎮(zhèn)住房建筑面積達(dá)179億平方米,農(nóng)村達(dá)206億平方米。這表明,不考慮住房質(zhì)量的前提下,2010年時(shí)城鎮(zhèn)和農(nóng)村戶均已擁有約1套住房。

        信貸松緊不同

        業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,自2010年起,中國樓市的信貸環(huán)境也由松趨緊。貨幣供應(yīng)量增速趨緩使得樓市“蓄水池”效應(yīng)弱化。

        安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文認(rèn)為,2009年的貨幣環(huán)境十分寬松,加之經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展,居民收入提高快,“這時(shí)候老百姓買房,也是非常理性的選擇”。

        世邦魏理仕中國區(qū)研究主管陳仲偉指出,2009年12月末,廣義貨幣供應(yīng)量同比增長27.68%,而2015年的增速目標(biāo)為12%?!皹鞘性谀撤N程度上是一個(gè)蓄水池,可以吸納超發(fā)的貨幣。房價(jià)也會(huì)隨蓄水池的水位上漲。”

        高善文表示:“2009年,在4萬億元的財(cái)政刺激和10萬億元的貨幣刺激下,中國的房地產(chǎn)價(jià)格創(chuàng)出歷史新高,無論是一線城市還是二線城市,甚至包括縣一級的地方都創(chuàng)了歷史新高?!倍诋?dāng)前,中國房地產(chǎn)市場總體上正處于去泡沫和去存貨的進(jìn)程中。在此背景下,市場正在消化過去幾年形成的大量過剩的供應(yīng)。“這種供應(yīng)過剩主要出現(xiàn)在二三線城市。”

        一位銀行人士告訴記者,2009年,銀行有大量的信貸額度,當(dāng)時(shí)房貸屬于優(yōu)質(zhì)貸款品種,為增加房貸配給,7折利率屢見不鮮。而現(xiàn)在在整體房價(jià)下行、房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷的情況下,銀行甚至連首套房購買者都不愿意給予優(yōu)惠利率。

        理財(cái)渠道漸寬

        “為什么大家愿意買房子?因?yàn)榉績r(jià)漲得猛,過去二十年炒股賠得多、賺的少,而買房子是肯定賺的,由于缺乏投資渠道,因此樓市的投資性需求比較高?!鄙虾R拙臃康禺a(chǎn)研究員嚴(yán)躍進(jìn)說,過去三年,理財(cái)產(chǎn)品的崛起,讓中國居民的金融資產(chǎn)發(fā)生了轉(zhuǎn)移。

        汪濤認(rèn)為,住房市場存在兩種需求,一是改善性需求,另一個(gè)則是投資性需求。2014年以來,由于房價(jià)增長顯現(xiàn)出停滯狀態(tài),許多城市的投資性買房需求發(fā)生了逆轉(zhuǎn)?!斑@是因?yàn)橥顿Y性買房就是看漲,如果房價(jià)漲幅不大或者下跌,那么在大部分城市投資買房的收益其實(shí)是負(fù)的。中國住房租金收益率非常低,而理財(cái)產(chǎn)品一般收益率在4%-5%?!?/p>

        根據(jù)瑞銀證券統(tǒng)計(jì),2014年,居民金融資產(chǎn)約有16%投放于理財(cái)產(chǎn)品,股市投資則占到居民財(cái)富的19%?!跋啾?009年,中國投資者有了比房地產(chǎn)更好的投資渠道,加之隨著人民幣國際化和資本賬戶管制的逐漸放松,投資海外資產(chǎn)也比以前更加容易了?!?/p>

        中國樓市將量增價(jià)穩(wěn)

        旭輝地產(chǎn)總裁林峰表示:“房地產(chǎn)開發(fā)離不開宏觀經(jīng)濟(jì)的整體支撐。房價(jià)增速跟GDP的增長是正相關(guān)關(guān)系?!?/p>

        在2009年,中國的經(jīng)濟(jì)增速依然保持在“兩位數(shù)”。而目前中國GDP增長已進(jìn)入中高速發(fā)展期?!爸懈咚侔l(fā)展讓房地產(chǎn)市場不像過去十年那么火熱,房價(jià)上漲速度也會(huì)慢下來?!绷址灞硎?。

        住建部政策研究中心主任秦虹表示,中國房地產(chǎn)市場已從總體偏緊進(jìn)入到階段性的總體偏松、部分區(qū)域過剩的狀態(tài)。

        偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示,從三部門聯(lián)合下發(fā)的通知核心內(nèi)容看,本次新政重點(diǎn)利好的是已經(jīng)擁有一套住房、亟需改善但同時(shí)購買力相對欠缺的合理改善型人群?!靶抡砻髡呀?jīng)依據(jù)中國樓市現(xiàn)階段的市場特征,把鼓勵(lì)政策從首次置業(yè)人群調(diào)整為改善型人群。在中國經(jīng)濟(jì)增速放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整的‘新常態(tài)’下,盡管本輪新政會(huì)刺激樓市在二季度持續(xù)復(fù)蘇,但未來樓市像過去幾年那樣‘量價(jià)齊升’的情況將不會(huì)再出現(xiàn)?!焙皶熣f。

        相關(guān)鏈接:樓市新政與2009年政策之差異

        上海中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會(huì)雍說,對比2009年樓市政策出臺(tái)的節(jié)點(diǎn),此次新政出臺(tái)的市場背景有明顯不同:

        在供求關(guān)系上,當(dāng)前樓市供求比達(dá)到1.3:1,而2009年供求比才1.1:1,當(dāng)前供大于求的情況明顯嚴(yán)重。

        當(dāng)前市場還是靠剛需或者改善型需求的購買力在支撐,而2009年由于沒有限購政策,政策轉(zhuǎn)向可以更充分地吸納投資客入市。

        現(xiàn)在市場上投資客相對減少,因?yàn)檎咿D(zhuǎn)向不足以讓投資客相信存量可以一夜消除。

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