本刊記者/韓潔　吳雨　杜宇

樓市“組合拳”釋放積極信號(hào)

本刊記者/韓潔吳雨杜宇

Combination of Measures Release Positive Signals for Real Estate

2015年一季度臨近尾聲之際，多個(gè)宏觀調(diào)控部門在幾天內(nèi)密集發(fā)文出臺(tái)樓市新政策，釋放出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的積極信號(hào)。

“這一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調(diào)整舉措，對(duì)于應(yīng)對(duì)目前經(jīng)濟(jì)下行壓力，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)、惠民生、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)將具有積極作用。”中國社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛說。

2015年開年以來，宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大。從前兩個(gè)月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，經(jīng)濟(jì)延續(xù)了去年四季度的放緩勢(shì)頭，部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)一步回落，其中房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的原因之一。

倪鵬飛說，目前房地產(chǎn)直接需求加上其帶動(dòng)的間接需求，在市場(chǎng)總需求中占比仍十分高，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否平穩(wěn)健康發(fā)展關(guān)系著今年宏觀經(jīng)濟(jì)能否穩(wěn)定，也可為深化改革和結(jié)構(gòu)調(diào)整創(chuàng)造條件、爭(zhēng)取時(shí)間。同時(shí)，長(zhǎng)期來看，在城鎮(zhèn)化建設(shè)中房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有較大發(fā)展空間。

中國民生銀行首席研究員溫彬表示，這次的房地產(chǎn)金融政策和財(cái)稅政策，加上此前住建部發(fā)布的政策一起，將成為新一輪促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的組合拳。

分析認(rèn)為，本輪組合拳政策傳遞出穩(wěn)定住房消費(fèi)，尤其是支持二套合理改善型需求的積極信號(hào)。

根據(jù)央行、住建部和銀監(jiān)會(huì)三部門通知，調(diào)整個(gè)人住房貸款政策，主要是對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40％。

中國銀行國際金融研究所副所長(zhǎng)宗良表示：“從國際經(jīng)驗(yàn)看，個(gè)人住房貸款最低首付比例一般在30％左右，此前我國二套房普遍執(zhí)行60％至70％，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)明顯高于國際水平，偏于嚴(yán)厲應(yīng)該調(diào)整，現(xiàn)在下調(diào)到40％左右與國際情況大體一致，也是市場(chǎng)化的一種表現(xiàn)?！?/p>

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，本輪樓市放松幅度超過此前各界預(yù)期。從歷年北京市購房貸款首付比例變化情況來看，2010年二套房首付比例統(tǒng)一為40％，此后一直上升，自2013年起，二套房首付比例就一直維持在70％水平。此次二套房首付比例重回2010年以前水平，以購置一套總價(jià)200萬元的二手房計(jì)算，首付金額可下降60萬元之多。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授郭田勇表示，中國幅員遼闊，不同地區(qū)、不同城市的情況各異，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)周期也不一致，區(qū)域分化將成為今后較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的常態(tài)?！敖窈笞》啃刨J政策應(yīng)完善區(qū)域化、差異化調(diào)整，避免‘一刀切’式的調(diào)整。同時(shí)要更多依靠市場(chǎng)自律機(jī)制，更加尊重市場(chǎng)主體的意見，充分發(fā)揮市場(chǎng)化的作用，避免市場(chǎng)無序競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域性住房信貸政策的長(zhǎng)效機(jī)制?！?/p>

而根據(jù)財(cái)政部、國稅總局的通知，此次調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)賣營(yíng)業(yè)稅政策，最大看點(diǎn)也是將原先營(yíng)業(yè)稅的免征期限從購房滿5年，下調(diào)為購房滿2年。

“此次放寬免征期限，對(duì)于降低二手房交易成本力度非常大，如北京300萬元的二手房，購買兩年后賣出可減免15萬元的營(yíng)業(yè)稅，這有助于刺激改善型住房消費(fèi)。”財(cái)政部財(cái)科所副所長(zhǎng)白景明說。

據(jù)鏈家地產(chǎn)測(cè)算，目前北京二手房市場(chǎng)約有16％的購房者需要交納營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)業(yè)稅“五改二”政策將使交納營(yíng)業(yè)稅的占比降低到8％，購房者負(fù)擔(dān)將會(huì)有所降低。

不過，有專家指出，此次營(yíng)業(yè)稅放寬免征期限政策力度很大，但效果有待觀察。目前免稅政策主要惠及的是賣方，在未來不動(dòng)產(chǎn)登記和房地產(chǎn)稅出臺(tái)的預(yù)期下，不排除一些大量囤房的人會(huì)借機(jī)拋售住房。但也有專家認(rèn)為，買方也會(huì)從中受益。如果出現(xiàn)大量拋售，則可能盤活房地產(chǎn)市場(chǎng)大量閑置的存量房，加大房屋流轉(zhuǎn)率，實(shí)際會(huì)降低買房成本。