肖細(xì)星　張明　田長(zhǎng)平

摘要：公共租賃住房和廉租房并軌運(yùn)行，統(tǒng)稱為公共租賃住房。通過(guò)研究可知，武漢市收入中等偏上家庭可以憑借自己的能力在市場(chǎng)上購(gòu)買商品住房，不會(huì)影響城鎮(zhèn)居民的整體居住水平，中等及中等偏下收入家庭通過(guò)租賃公共住房才能維持生活的穩(wěn)定，因此在現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)水平條件下，應(yīng)進(jìn)一步加大武漢市公共租賃住房的供給量。

關(guān)鍵詞：公共租賃住房；房?jī)r(jià)收入比；租售比；穩(wěn)定性

中圖分類號(hào)：F2

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：16723198（2015）05004704

1概述

根據(jù)2013年12月2日頒發(fā)的《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部財(cái)政部國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》（建保[2013]178號(hào)）文，從2014年起，全國(guó)各地公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行，并軌后統(tǒng)稱為公共租賃住房。

自公共租賃住房和廉租房實(shí)行并軌運(yùn)行后，國(guó)家出臺(tái)了一系列的措施，統(tǒng)一了兩者的資格申請(qǐng)、審核程序、租金標(biāo)準(zhǔn)、保障方式、運(yùn)營(yíng)管理等方面的模式，從項(xiàng)目建設(shè)、保障對(duì)象、保障方式、租金繳交和補(bǔ)貼方式等4個(gè)方面來(lái)提高保障性住房資源配置效率。

2理論基礎(chǔ)

2.1房?jī)r(jià)收入比

房?jī)r(jià)收入比（Housing Price-to-income ratio）即住房平均價(jià)格和城鎮(zhèn)居民平均年全部收入之比，是衡量商品房銷售價(jià)格偏離其真實(shí)價(jià)值程度的指標(biāo)，通常用來(lái)考察居民的購(gòu)買承受能力。

房?jī)r(jià)收入比=住房平均銷售價(jià)格居民（家庭）平均年全部收入

=住房銷售單位面積價(jià)格×城鎮(zhèn)人均住房建筑面積×家庭平均人口數(shù)

居民（家庭）年人均可支配收入×家庭平均人口數(shù)

=住房銷售單位面積價(jià)格×城鎮(zhèn)人均住房建筑面積

居民（家庭）年人均可支配收入

（1）

瑞納特（Bertnard Renaud）在研究報(bào)告中提出，貧國(guó)和富國(guó)的房?jī)r(jià)收入比不大相同，發(fā)達(dá)國(guó)家中房?jī)r(jià)收入比為1.8-5.5，發(fā)展中國(guó)家的范圍相對(duì)寬一些，為4.0-6.1，在某些福利主義國(guó)家中可能更高。1998年聯(lián)合國(guó)人居中心對(duì)96個(gè)國(guó)家和地區(qū)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)公布房?jī)r(jià)收入比，各國(guó)的房?jī)r(jià)收入比離散度相當(dāng)大，為0.8-30，均值為8.4，中位數(shù)為6.4。

房?jī)r(jià)收入比只是一個(gè)比較籠統(tǒng)的指標(biāo)，通過(guò)不同年份的房?jī)r(jià)收入比可以了解城市居民購(gòu)買住宅的支付能力的變化；但房?jī)r(jià)收入比并不是決定居民支付能力的唯一因素，因?yàn)檫@里還有一個(gè)購(gòu)房消費(fèi)（或投資）傾向問(wèn)題。例如，當(dāng)房?jī)r(jià)收入比下降時(shí)，如果居民不愿意花錢去買住宅，仍然可以簡(jiǎn)單地歸結(jié)為“房?jī)r(jià)高”，這顯然是不合理的。尤其是當(dāng)公共租賃住房政策逐漸完善的當(dāng)今，更是不能如此簡(jiǎn)單地總結(jié)。

根據(jù)我國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，2013年以前的統(tǒng)計(jì)年鑒通常把家庭按收入等級(jí)將收入不同的家庭分為七個(gè)層次，依次為：最高收入戶、高收入戶、中等偏上戶、中等收入戶、中等偏下戶、低收入戶以及最低收入戶。依據(jù)2014年《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》和2014年《武漢統(tǒng)計(jì)年鑒》，把收入不同的家庭分為五個(gè)層次，即為高收入戶、中等偏上戶、中等收入戶、中等偏下戶、低收入戶。本研究按不同收入的階層分別進(jìn)行各自的房?jī)r(jià)收入比測(cè)算，主要目的是考慮中低收入群體的購(gòu)房承受能力的問(wèn)題，而分析整個(gè)階層是為了能夠與其進(jìn)行橫向的對(duì)比，更加準(zhǔn)確地反映中低收入群體的購(gòu)房承受能力問(wèn)題。

各收入階層房?jī)r(jià)收入比=住房平均銷售價(jià)格

家庭平均年全部收入

=住房銷售單位面積價(jià)格×城鎮(zhèn)人均住房建筑面積該收入階層的家庭年人均可支配收入

（2）

在計(jì)算本研究房?jī)r(jià)收入比過(guò)程中，只考慮家庭平均年全部收入，沒(méi)有考慮個(gè)人的固定和金融資產(chǎn)或者其他隱性收入，在此計(jì)算時(shí)，一并列入為人均存量金融資產(chǎn)進(jìn)行計(jì)算，因此房?jī)r(jià)收入比變更為：

各收入階層房?jī)r(jià)收入比

=

（住房銷售單位面積價(jià)格×城鎮(zhèn)人均住房建筑面積-人均存量金融資產(chǎn)）

年人均可支配收入

（3）

為了更加合理地反映中低收入群體社會(huì)購(gòu)房的承受能力，設(shè)定了一個(gè)收入不均勻系數(shù)，用以調(diào)整房?jī)r(jià)收入比公式的不足。

不均勻系數(shù)=某一階層人均可支配收入各階層人均可支配收入（4）

因此，加上不均勻系數(shù)的影響，則房?jī)r(jià)收入比公式調(diào)整為：

房?jī)r(jià)收入比

=

（住房銷售單位面積價(jià)格×城鎮(zhèn)人均住房建筑面積-人均存量金融資產(chǎn)×不均勻系數(shù)）

年人均可支配收入×不均勻系數(shù)

（5）

考慮恩格爾系數(shù)，則公式調(diào)整為：

房?jī)r(jià)收入比=

（住房銷售單位面積價(jià)格×城鎮(zhèn)人均住房建筑面積-人均存量金融資產(chǎn)×不均勻系數(shù)）

年人均可支配收入×不均勻系數(shù)×（1-恩格爾系數(shù)）

（6）

2.2租售比

租售比（Pricetorent ratio）是指同一時(shí)間、同一地區(qū)住宅單位使用面積每月租賃價(jià)格和市場(chǎng)銷售價(jià)格之間的比值，它是住宅市場(chǎng)中的一個(gè)重要指標(biāo)，通常用來(lái)度量購(gòu)房和租房的相對(duì)成本和相對(duì)發(fā)展程度問(wèn)題。為方便計(jì)算和橫向比較，計(jì)算公式可以簡(jiǎn)化為每個(gè)月的月租與房屋總價(jià)的比值。

租售比=單位使用面積月租單位面積的銷售價(jià)格=月租房?jī)r(jià)

如果房?jī)r(jià)收入比過(guò)高，假若沒(méi)有外來(lái)的投機(jī)因素，那么當(dāng)?shù)氐木用窬蜁?huì)由于購(gòu)買力不足而減少購(gòu)房，房地產(chǎn)需求的下降將迫使房?jī)r(jià)下降。如果租住比過(guò)高，居民就會(huì)選擇租房而放棄購(gòu)房。這樣同樣會(huì)削減房地產(chǎn)需求而導(dǎo)致房?jī)r(jià)回蕩。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，租售比的正常范圍在1/300-1/200之間。如果租售比低于1/300，表明房?jī)r(jià)偏高；如果租售比高于1/200，則房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于比較穩(wěn)定的水平。endprint

3武漢市現(xiàn)有居住水平分析

3.1武漢市房?jī)r(jià)收入比

房?jī)r(jià)收入比作為考察居民購(gòu)買住房的承受能力的主要參數(shù)，其計(jì)算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性決定其可信度。本研究首先收集了2007-2013年的武漢市商品住房平均銷售價(jià)格及人均住房建筑面積的數(shù)據(jù)（如表1），和相應(yīng)年份的武漢市不同生活費(fèi)收入水平的城鎮(zhèn)居民家庭的平均年全部收入情況（如表2），以及用來(lái)代替人均存量金融資產(chǎn)的人均余額存款（表3）和武漢市城鎮(zhèn)居民家庭平均每人每月消費(fèi)支出與食品支出數(shù)據(jù)（表4）；再以上述數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，分別計(jì)算得出恩格爾系數(shù)（表4）和不均勻系數(shù)（表5）；最后依據(jù)公式6計(jì)算出武漢市不同生活費(fèi)收入水平的城鎮(zhèn)居民家庭的分層次房?jī)r(jià)收入比（表6）。

資料來(lái)源：2008-2014年武漢統(tǒng)計(jì)年鑒。

根據(jù)表2可知，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，武漢市整體居民的人均可支配收入水平都在穩(wěn)步提升，中等收入戶接近整體居民人均可支配收入。但是，最低收入戶與最高收入戶的收入差距很大，從2007年相關(guān)203879元到2012年相關(guān)3927.18元，其中尤以2010年相關(guān)4648.52元為最。

為了更加真實(shí)地反映商品房銷售水平，在房?jī)r(jià)收入比公式里考慮個(gè)人的固定和者金融資產(chǎn)或者隱性收入，由人均余額存款代替，如表3。

恩格爾系數(shù)是根據(jù)恩格爾定律得出的比例數(shù)，揭示了居民收入和食品支出之間的相關(guān)關(guān)系，用以表示生活水平高低的一個(gè)指標(biāo)。其計(jì)算公式如下：食物支出占整個(gè)消費(fèi)水平總支出的比率，即恩格爾系數(shù)=食物支出金額÷總支出金額×100%。由計(jì)算公式可知，恩格爾系數(shù)越大一個(gè)國(guó)家或家庭生活越貧困，食品支出也就占主要地位；反之，則生活越富裕，消費(fèi)重心也就會(huì)向其他方面轉(zhuǎn)移。

根據(jù)武漢市城市居民人均可支配收入情況得出分析得出不均勻系數(shù)，不均勻系數(shù)為某一階層人均可支配收入與整體人均可支配收入之比。不均勻系數(shù)如表5所示。

從表格中的數(shù)據(jù)分析得知，各個(gè)不同生活費(fèi)收入水平的城市居民家庭的不均勻系數(shù)的差值有很大的偏差，也就是說(shuō)，各個(gè)不同生活費(fèi)收入水平的城市居民家庭的購(gòu)房承受能力存在比較大的偏差，在公式里加入這個(gè)公式，直接影響房?jī)r(jià)收入比的比值。

從上表中可以看出，隨著近幾年武漢市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房?jī)r(jià)收入比逐漸向國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)靠攏，聯(lián)合國(guó)專家認(rèn)為，如果房?jī)r(jià)是年收入的6倍左右，老百姓具備購(gòu)買住房的能力，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上能夠保持供求平衡。依據(jù)此標(biāo)準(zhǔn)，最高收入戶、高收入戶和中等偏上戶的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)達(dá)到了國(guó)際認(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn)水平，也就是說(shuō)，排除投機(jī)行為的情況，這部分群體便可以憑借自己的能力在市場(chǎng)上購(gòu)買商品住房，不會(huì)影響城鎮(zhèn)居民的整體居住水平，而這一部分群體恰好是被公共租賃住房政策排除在外的社會(huì)群體。

另一方面，從房?jī)r(jià)收入比的變化趨勢(shì)來(lái)看，各個(gè)不同生活費(fèi)收入水平的城市居民家庭的房?jī)r(jià)收入比雖然還存在很大的差距，但是從數(shù)據(jù)上來(lái)分析，這個(gè)差距在逐年縮小，近幾年實(shí)行的保障性住房政策取得了一定的效果，還應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)。

但是如果也需要最低收入戶和低收入戶也參與去購(gòu)買商品住房，則有點(diǎn)勉為其難。收入比的變化，表明貧富差距也在越來(lái)越小了。

3.2武漢市住宅租售比

資料來(lái)源：市場(chǎng)租賃價(jià)格來(lái)源于武漢市各類租房網(wǎng)站，根據(jù)歷年的房租，選取交易情況比較正常的案例，然后求取各個(gè)房租的平均值所得。

從2007-2013年武漢市住宅租售比變化可知，其逐漸在向國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)靠攏。在2012年和2013年，租售比在一個(gè)合理的范圍內(nèi)。租售比的變化，與武漢市實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房政策以及武漢市近幾年的大規(guī)模的拆遷不無(wú)關(guān)系。

4武漢市公共租賃住房實(shí)施現(xiàn)狀

根據(jù)《市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)公共租賃住房管理的通知》（武政規(guī)[2014]11號(hào)）文，公共租賃住房采取兩種形式建設(shè)，一種政府類公共租賃住房，另一種是社會(huì)類公共租賃住房。新建的政府類公共租賃住房來(lái)源于商品住房項(xiàng)目中配建的公共租賃住房，這類住房主要面向城鎮(zhèn)住房困難家庭和無(wú)房新就業(yè)職工。社會(huì)類公共租賃住房來(lái)源于社會(huì)單位利用存量建設(shè)用地建設(shè)公共租賃住房，通過(guò)用人單位自籌自建的方式來(lái)解決，其保障對(duì)象為本單位的外來(lái)務(wù)工人員。

政府類公共租賃住房根據(jù)申請(qǐng)人群的不同，采取了分類申請(qǐng)和多層租金的方式。屬于城鎮(zhèn)住房困難家庭的，申請(qǐng)人須具有本市城鎮(zhèn)常住戶口，其他共同申請(qǐng)人須具有本市城鎮(zhèn)常住戶口或者持有本市居住證，申請(qǐng)人與共同申請(qǐng)人之間有法定的贍養(yǎng)、撫養(yǎng)或者扶養(yǎng)關(guān)系，且家庭上年度人均月收入低于3000元（單身居民低于3500元），家庭人均住房建筑面積低于16m2。租金補(bǔ)貼依據(jù)保障家庭所對(duì)應(yīng)保障層次的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，按照武漢市實(shí)物配租保障面積標(biāo)準(zhǔn)與保障家庭人均住房面積的差額具體核定。各保障層次的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由市住房保障房管部門會(huì)同市財(cái)政部門依據(jù)武漢市住房租賃市場(chǎng)平均租金水平確定并適時(shí)調(diào)整。通過(guò)查找資料可知，武漢市最新最低工資標(biāo)準(zhǔn)為1300元/月，武漢市城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)為518元/月，公共租賃住房認(rèn)定的市場(chǎng)租金為14元/（m2·月），公有住房月租金標(biāo)準(zhǔn)為1.42元/（m2·月）。因此政府類公共租賃住房保障對(duì)象、方式具體租金為表8。

根據(jù)本文第3部分的研究結(jié)論，中等偏上及其收入以上的家庭，其房?jī)r(jià)收入比在合理的范圍內(nèi)，可以通過(guò)市場(chǎng)上的住房便可以解決其住房問(wèn)題，如果排除投機(jī)行為存在的話，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于穩(wěn)定水平。對(duì)比表7和表8即可知，同類生活費(fèi)收入水平的城鎮(zhèn)居民家庭，與在市場(chǎng)上租房相比，承租政府類公共租賃住房會(huì)更有利，并且根據(jù)收入水平的不同，實(shí)施分層的房租，也就是說(shuō)，針對(duì)中低收入群體來(lái)看，公共租賃住房的實(shí)行，更有利于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性。但是根據(jù)武漢市的現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)水平和公共租賃住房的現(xiàn)狀，還需要進(jìn)一步加強(qiáng)其數(shù)量上的供給。

5結(jié)論

本研究通過(guò)研究不同層次生活費(fèi)收入水平的各自的房?jī)r(jià)收入比，看到了差距雖有減緩但還存在很大的空間。房地產(chǎn)的穩(wěn)定性還涉及到很多的因素，房?jī)r(jià)收入比是一個(gè)比較重要的指標(biāo)，保障性住房政策是我國(guó)一項(xiàng)將長(zhǎng)期存在的政策，近幾年來(lái)政策一步一步地調(diào)整，在很多方面開(kāi)始著手進(jìn)行改進(jìn)。但是，也應(yīng)看到我國(guó)人口眾多、經(jīng)濟(jì)還不夠發(fā)達(dá)等國(guó)情，允許這一改進(jìn)過(guò)程循序漸進(jìn)。

參考文獻(xiàn)

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作者簡(jiǎn)介：

魏雅麗（1979-），女，現(xiàn)供職廣東省宏觀經(jīng)濟(jì)信息分析中心，經(jīng)濟(jì)師，碩士研究生，研究方向：宏觀經(jīng)濟(jì)。endprint