王超

摘 要：市場經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)了各行各業(yè)的進(jìn)步和發(fā)展，建筑行業(yè)關(guān)系到人民生產(chǎn)生活?？偟膩碚f，建筑工程向著成熟化邁進(jìn)，商業(yè)用房和住宅小區(qū)的建設(shè)管理也在日趨程序化、正規(guī)化、法律化。但在發(fā)展中，還存在著一系列問題，必須從以往的工程建設(shè)中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、吸取教訓(xùn)，才能為建設(shè)工程項(xiàng)目管理發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。文章就建設(shè)工程中甲方管理相關(guān)內(nèi)容做深入研究，為同行提供借鑒和參考。

關(guān)鍵詞：建設(shè)工程；甲方；項(xiàng)目管理；住宅小區(qū)

甲方就是工程建設(shè)方，在承攬工程建設(shè)時(shí)，要有自主的工程專業(yè)技術(shù)、設(shè)備和管理能力，要在實(shí)踐中，不斷提高建設(shè)工程的專業(yè)化管理方式。甲方項(xiàng)目管理在工程建設(shè)項(xiàng)目管理中占據(jù)著重要地位，特別是對相關(guān)人員，要進(jìn)行業(yè)務(wù)能力和職業(yè)素養(yǎng)的培訓(xùn)和提升，從各個(gè)方面入手，進(jìn)一步做好成本、質(zhì)量、進(jìn)度等的控制。

1甲方管理現(xiàn)狀

在各級建筑工程投資中，甲方管理能力的高低，直接影響著建筑進(jìn)度，特別是涉及到大投資的項(xiàng)目，甲方資金管理與控制能力不足，容易導(dǎo)致工程預(yù)算超支，造成項(xiàng)目基礎(chǔ)投資成本過高，有些資質(zhì)信譽(yù)不好的承建商，還會(huì)發(fā)生攜款潛逃等情況。由于甲方資金管理與控制不足，沒有完全掌控工程進(jìn)度、造價(jià)、成本，預(yù)期估計(jì)不良，管理缺乏正確的科學(xué)指導(dǎo)，使承建商增加了施工成本，有的承建商在各類檢測中，沒有通過，造成了建筑質(zhì)量問題，就會(huì)造假欺騙甲方代表，嚴(yán)重的還會(huì)帶著投資款逃逸，使工程停工，造成較大的經(jīng)濟(jì)濟(jì)損失。地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)并完善自身管理體系，才能促進(jìn)建筑工程甲方管理與控制的實(shí)施得到落實(shí)。

2 房地產(chǎn)管理現(xiàn)狀

2.1 地產(chǎn)項(xiàng)目主要包括可行性研究、項(xiàng)目規(guī)劃、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、施工建造、售后服務(wù)等各個(gè)階段，不同的地產(chǎn)項(xiàng)目，建造條件是不同的，可以分為資金密集、技術(shù)密集、勞動(dòng)密集等類型，而現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)項(xiàng)目缺乏系統(tǒng)的管理，最終造成管理難度加大，管理的綜合風(fēng)險(xiǎn)大、難度高。

2.2 地產(chǎn)企業(yè)不重視前期細(xì)致的項(xiàng)目可行性研究，對市場定位不準(zhǔn)確，往往容易錯(cuò)失項(xiàng)目利潤最高回報(bào)期。有些企業(yè)調(diào)研質(zhì)量不高、應(yīng)用不好， 導(dǎo)致有些項(xiàng)目建設(shè)方向不明。有些房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)上追求概念和外在吸引力，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料上低價(jià)中標(biāo)，履行合同中，由于資金積累不足，常拖欠工程進(jìn)度款，中標(biāo)單位無法保證質(zhì)量，又缺少強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)支撐。另外，在施工圖設(shè)計(jì)、方案、套型、功能、空間、節(jié)能等方面缺少研究，工程使用的專業(yè)、工藝、機(jī)械不配套、不齊全，均容易造成問題頻繁發(fā)生。

3 甲方項(xiàng)目管理要點(diǎn)

3.1 認(rèn)真組織設(shè)計(jì)招投標(biāo)工作。積極實(shí)行限額設(shè)計(jì)，有效控制工程基礎(chǔ)造價(jià)，解決當(dāng)前普遍存在的設(shè)計(jì)不精、設(shè)計(jì)深度不夠的情況，甲方在工程招標(biāo)前，要按高標(biāo)準(zhǔn)要求，對各個(gè)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)選。

3.2 加大對隱蔽工程和中間部位的檢查和驗(yàn)收。施工方要經(jīng)常進(jìn)行自檢自查，要在48小時(shí)前通知甲方代表，使甲方代表知曉施工方自檢記錄、隱蔽工程和中間部位驗(yàn)收內(nèi)容、時(shí)間和地點(diǎn)等內(nèi)容，請求甲方及時(shí)進(jìn)場驗(yàn)收，在工作環(huán)節(jié)上有效銜接。如果甲方代表驗(yàn)收合格，甲方代表就需要在驗(yàn)收記錄上簽字或蓋章，同意進(jìn)入下一個(gè)施工步驟，施工單位可以繼續(xù)進(jìn)行施工；如果甲方代表查驗(yàn)不合格的，就要立刻提出改進(jìn)計(jì)劃，督促施工方在限定時(shí)間范圍內(nèi)改正，改進(jìn)后，再提出重新驗(yàn)收申請。如果說建筑的隱蔽工程沒有經(jīng)過甲方代表驗(yàn)收，甲方代表有權(quán)提出對隱蔽工程進(jìn)行檢驗(yàn)查看，乙方就需要按照驗(yàn)收條件，對已經(jīng)覆蓋的工程進(jìn)行剝露，配合甲方代表現(xiàn)場檢查。如果檢查不合格的，甲方代表要在記錄單上進(jìn)行標(biāo)注，提出整改意見，或限期拆除并返工，再次檢查合格后，才能進(jìn)入下一施工環(huán)節(jié)。

3.3 加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制和成本控制。

3.3.1 掌握建筑工程項(xiàng)目的所有關(guān)鍵信息。相關(guān)財(cái)務(wù)人員在進(jìn)行編制預(yù)算前，一定要全面了解和掌握建筑工程項(xiàng)目整體情況，了解施工全過程、項(xiàng)目施工工藝、施工特點(diǎn)，只有這樣，才能對項(xiàng)目進(jìn)行合理科學(xué)的預(yù)算，最終結(jié)果才不會(huì)有太大的出入，同時(shí)，設(shè)計(jì)人員還要實(shí)地走訪，進(jìn)入施工現(xiàn)場進(jìn)行查勘，收集有用信息，達(dá)到設(shè)計(jì)合理的目的。

3.3.2 掌握建筑工程施工設(shè)計(jì)圖的各項(xiàng)內(nèi)容。一個(gè)建筑項(xiàng)目，在施工前，都要有一個(gè)規(guī)劃，施工設(shè)計(jì)圖就是一個(gè)重要方面，那么預(yù)算編制人員就要以設(shè)計(jì)圖為主要參考依據(jù)，財(cái)務(wù)人員一定要充分了解和掌握圖紙?jiān)O(shè)計(jì)中體現(xiàn)出來的有價(jià)值信息，掌握其中的重點(diǎn)建設(shè)內(nèi)容，還要懂得圖紙基礎(chǔ)設(shè)計(jì)知識，只有這樣，才能根據(jù)工程需要、設(shè)計(jì)內(nèi)容，合理計(jì)算出工程各個(gè)環(huán)節(jié)的建設(shè)費(fèi)用，編制出的預(yù)算方案，使工程利潤能夠達(dá)到效益最大化。

3.3.3 項(xiàng)目工程財(cái)務(wù)人員要懂法，用法，必須熟識一切與預(yù)算編制相關(guān)的國家法律和法規(guī)，只有遵守法律規(guī)定，才能編制出符合法律法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算方案，在進(jìn)行施工時(shí)，才能在各級檢查驗(yàn)收時(shí)，符合標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定，得到國家主管部門認(rèn)可，有效避免不必要的麻煩。

3.4 做好技術(shù)協(xié)調(diào)

項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工各個(gè)階段，均有較完善的質(zhì)保體系要求，也有著各個(gè)環(huán)節(jié)特殊的嚴(yán)密標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，工程是一個(gè)整體，要求各階段之間銜接平穩(wěn)，也就是說，各個(gè)環(huán)節(jié)在技術(shù)上有著交流和互動(dòng)，施工人員一定要懂得上一環(huán)節(jié)和下一環(huán)節(jié)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求，只有這樣才能有效保證流程的順暢。

3.4.1 建立科學(xué)的項(xiàng)目管理內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)。甲方項(xiàng)目在必須分包時(shí)一定要適度合理，不能隨意肢解工程。要充分考慮甲方自身的協(xié)調(diào)溝通能力，特別是工程材料、設(shè)備使用的處置上，是由施工方總包，還是自己另行采購，一定要考慮到工程具體進(jìn)展情況、自身管理范圍能力、資金積累量等方面的問題，從價(jià)格到技術(shù)協(xié)調(diào)上，都要體現(xiàn)集約化原則。

3.4.2 利用法律和經(jīng)濟(jì)制約機(jī)制。管理是需要成本的，一定要充分協(xié)調(diào)并利用法律手段，調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)糾紛，破解制約機(jī)制，達(dá)到綜合管理、協(xié)調(diào)管理的目的。如果出現(xiàn)協(xié)調(diào)失敗，就會(huì)給企業(yè)造成一定的經(jīng)濟(jì)損失。所以項(xiàng)目管理者一定要重視法律的運(yùn)用，只有這樣才能有效避免經(jīng)濟(jì)損失。

3.5 重視施工組織設(shè)計(jì)的編制和使用。

施工組織設(shè)計(jì)具有組織、計(jì)劃、協(xié)調(diào)各生產(chǎn)要素的功能，把握著工程項(xiàng)目的全過程，一定要認(rèn)真編制和貫徹執(zhí)行。一個(gè)項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該是現(xiàn)場管理的最高決策者和指揮者，進(jìn)行管理設(shè)計(jì)時(shí)，要結(jié)合具體人、機(jī)、材、資金以及現(xiàn)場的具體情況，編制出符合工程實(shí)際的施工組織。同時(shí)，也要在施工過程根據(jù)條件變化，科學(xué)靈活地調(diào)整、完善。

3.6 安全生產(chǎn)監(jiān)督檢查

重視安全生產(chǎn)、杜絕事故就是最好的經(jīng)濟(jì)效益。加強(qiáng)對總承包商文明施工、安全生產(chǎn)的監(jiān)督，做好宣傳、培訓(xùn)工作，把文明施工、安全生產(chǎn)貫穿在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)中。對現(xiàn)場安全設(shè)施、施工人員隨身安全防護(hù)用具經(jīng)常進(jìn)行檢查和監(jiān)督，主動(dòng)、自覺、有效地做好安全生產(chǎn)工作。

3.7 加強(qiáng)合同管理，提高管理水平

加強(qiáng)實(shí)施過程合同的管理，使甲方能主動(dòng)掌控施工單位和分包單位，現(xiàn)場管理工程師也能夠按合同約定來監(jiān)督。要做一名優(yōu)秀的建筑工程甲方代表，需要具備土木工程專業(yè)設(shè)計(jì)知識、施工知識、法規(guī)相關(guān)知識、經(jīng)濟(jì)管理知識，還要有協(xié)調(diào)各方關(guān)系的應(yīng)變能力。

4 結(jié)束語

只有在實(shí)踐中不斷創(chuàng)新、努力探索，創(chuàng)新現(xiàn)代建設(shè)工程項(xiàng)目管理模式，才能適應(yīng)生產(chǎn)力發(fā)展，適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)需求。

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