張立娟

中冶置業(yè)（安徽）有限責(zé)任公司 安徽 馬鞍山243000

國(guó)有企業(yè)參與保障房建設(shè)的投資分析

張立娟

中冶置業(yè)（安徽）有限責(zé)任公司 安徽 馬鞍山243000

如今,住房正朝著商品化的方向發(fā)展,其價(jià)格也在不斷向上攀升,為了更好的控制房地產(chǎn)企業(yè),政府相繼出臺(tái)了多種調(diào)控政策,其中保障房建設(shè)得到了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。實(shí)踐證明,保障方建設(shè)是切實(shí)滿足人們生活需求的重要舉措,在社會(huì)發(fā)展中具有十分重要的作用,因此國(guó)有企業(yè)參與保障房建設(shè)是具有很高實(shí)際價(jià)值的。本文闡述了國(guó)有企業(yè)參與保障房建設(shè)的投資模式,并提出了參與投資的合理化建議,為我國(guó)保障房建設(shè)的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

國(guó)有企業(yè) 保障房建設(shè) 投資分析

近幾年,保障房建設(shè)得到了政府部門的大力推廣,鼓勵(lì)各種規(guī)模的開(kāi)發(fā)商參與建設(shè),因此國(guó)有企業(yè)正在加大力度參與到保障房建設(shè)的投資中。國(guó)有企業(yè)的參與領(lǐng)導(dǎo)下,出現(xiàn)了多種類型的保障房,不僅包括廉租住房,還包括現(xiàn)階段十分流行的經(jīng)濟(jì)適用房,在解決住房緊張的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題上發(fā)揮出十分重要的作用,國(guó)有企業(yè)參與保障房建設(shè)的重點(diǎn)就在于企業(yè)如何才能更好的融入到保障房的經(jīng)營(yíng)和管理中去。為了達(dá)到更好的參與效果,國(guó)有企業(yè)還需要在結(jié)合現(xiàn)有參與投資模式的基礎(chǔ)上,進(jìn)行更加全面的分析和研究。

一、國(guó)有企業(yè)參與保障房建設(shè)的投資模式

（一）聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)土地

目前,我國(guó)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的速度較為緩慢,而且還具有較大的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn),制約了土地改革制度的全面落實(shí),出現(xiàn)這一現(xiàn)實(shí)問(wèn)題的主要原因就是政府在干涉的過(guò)程中出現(xiàn)了越位和缺位的現(xiàn)象,使土地開(kāi)發(fā)政策與實(shí)際的利公共利益存在一定的偏差,無(wú)法使土地開(kāi)發(fā)中的利益達(dá)到平衡的狀態(tài)。我國(guó)正加大力度改善土地一級(jí)開(kāi)發(fā),成套的相關(guān)政策得到了全面的落實(shí),這對(duì)國(guó)有企業(yè)的參與有著積極的作用。從保障建設(shè)的角度講,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中,實(shí)際面臨的不僅有開(kāi)發(fā)資金方面的問(wèn)題,其不健全的開(kāi)發(fā)政策也會(huì)在一定程度上影響了保障房建設(shè)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā),在實(shí)際情況中,還需要相關(guān)部門為保障房建設(shè)投入更多的人力和物力,盡可能的做到國(guó)家所提倡的五統(tǒng)一局勢(shì),當(dāng)然這些目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)都是建立在國(guó)有企業(yè)有效參與的基礎(chǔ)上的。運(yùn)用聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)土地的模式,踏上市場(chǎng)化的發(fā)展道路,是為百姓提供滿意服務(wù)的關(guān)鍵舉措,也是國(guó)有企業(yè)參與保障房建設(shè)的重要基礎(chǔ)。

（二）項(xiàng)目總承包

在保障房建設(shè)的項(xiàng)目總承包中,國(guó)有企業(yè)具有更為廣闊的提供服務(wù)的空間和平臺(tái),并且國(guó)有企業(yè)還具備完善統(tǒng)一的管理能力。在簽署相關(guān)合同以后,企業(yè)應(yīng)積極協(xié)調(diào)內(nèi)部關(guān)系,全面加強(qiáng)項(xiàng)目管理,將保障房建設(shè)過(guò)程中的各方責(zé)任進(jìn)行細(xì)致的分解和落實(shí),以更為積極的態(tài)度做到綜合考慮、細(xì)心組織和規(guī)范施工。同時(shí)企業(yè)還應(yīng)充分利用現(xiàn)有資源,組建高素質(zhì)的項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)隊(duì)伍,使國(guó)有企業(yè)統(tǒng)籌管理的優(yōu)勢(shì)得到充分的發(fā)揮,并對(duì)保障房建設(shè)各階段分包商實(shí)施統(tǒng)一的督促和監(jiān)管。在保障房建設(shè)的關(guān)鍵時(shí)期,國(guó)有企業(yè)應(yīng)具備強(qiáng)大的調(diào)動(dòng)能力,確保工程各階段目標(biāo)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)。

（三）BT模式

BT模式實(shí)際上就是“建設(shè)——移交”的參與模式,是政府機(jī)構(gòu)運(yùn)用資金對(duì)公共服務(wù)性設(shè)施建設(shè)的常用模式,從國(guó)有企業(yè)參與保障房建設(shè)的角度講,該模式的基本含義是,保障房建設(shè)項(xiàng)目在國(guó)有企業(yè)總承包的基礎(chǔ)上,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行融資和施工,并在檢驗(yàn)合格以后將成品移交給業(yè)主,最終項(xiàng)目業(yè)主再根據(jù)項(xiàng)目成本和回報(bào)將資金支付給企業(yè)。結(jié)合保障房建設(shè)的基本特點(diǎn),將BT模式作為國(guó)有企業(yè)參與的主要思路實(shí)際上就是政府機(jī)構(gòu)授予國(guó)有企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和建設(shè)的相關(guān)權(quán)利,國(guó)有企業(yè)按照合同和規(guī)范,進(jìn)行保障房建設(shè)所必要的融資、施工等過(guò)程,然后由政府機(jī)構(gòu)定向回購(gòu),并通過(guò)收取租金等方式收回項(xiàng)目建設(shè)所花費(fèi)的成本以及利潤(rùn)。通過(guò)研究得知,該模式具有三方面的優(yōu)勢(shì):其一,保障房建設(shè)在獲利方面的能力可以達(dá)到BT融資所要求的標(biāo)準(zhǔn);其二,國(guó)家對(duì)此予以高度的支持和鼓舞;其三,該模式已經(jīng)在我國(guó)得到了廣泛的應(yīng)用,各方面能力趨于成熟。

二、國(guó)有企業(yè)參與保障房建設(shè)投資的合理化建議

（一）加強(qiáng)協(xié)調(diào)能力

在辦理保障房建設(shè)的前期手續(xù)時(shí),需進(jìn)行場(chǎng)地平整、放樣測(cè)量等多種程序,任何一項(xiàng)工作都需要在政府的支持和幫助下解決。所以,國(guó)有企業(yè)應(yīng)創(chuàng)建級(jí)別更高的職能機(jī)構(gòu),加強(qiáng)企業(yè)與政府之間的溝通和協(xié)調(diào),從而提高企業(yè)對(duì)保障房建設(shè)的承包水平。另外,在參與保障房建設(shè)的過(guò)程中,國(guó)有企業(yè)需采取有效的措施,全面發(fā)揮主導(dǎo)優(yōu)勢(shì),在關(guān)鍵時(shí)期企業(yè)還可以利用自身行政命令的特點(diǎn)對(duì)建設(shè)進(jìn)行約束,集中企業(yè)的現(xiàn)有資源,并結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃,充分調(diào)動(dòng)企業(yè)下分子公司的積極性,加大項(xiàng)目科研力度,從而滿足保障房建設(shè)的根本需求。

（二）強(qiáng)化管理

保障房建設(shè)的實(shí)際過(guò)程中,經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)由于項(xiàng)目各專業(yè)分包不準(zhǔn)確所導(dǎo)致的糾紛問(wèn)題,為了有效解決此類問(wèn)題,確保工程建設(shè)穩(wěn)步進(jìn)行,國(guó)有企業(yè)應(yīng)在充分掌握保障房建設(shè)特點(diǎn)的前提下,制定完善的管理制度。從而促進(jìn)項(xiàng)目各專業(yè)分包機(jī)構(gòu)之前的溝通和協(xié)作。在實(shí)踐的過(guò)程中,首先企業(yè)應(yīng)定期組織召開(kāi)分包例會(huì);其次,對(duì)于項(xiàng)目建設(shè)中需要交叉施工的環(huán)節(jié),企業(yè)應(yīng)加大協(xié)調(diào)力度,以免出現(xiàn)重復(fù)施工的現(xiàn)象;最后,根據(jù)總項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo),統(tǒng)一安排配套項(xiàng)目的施工建設(shè),配套項(xiàng)目主要包括市政道路、電力線路、網(wǎng)絡(luò)線路等方面。

三、總結(jié)

縱觀保障房的發(fā)展趨勢(shì)得知,保障房建設(shè)正朝著大規(guī)模、多功能的方向發(fā)展,為了切實(shí)滿足保障房建設(shè)的發(fā)展,國(guó)有企業(yè)應(yīng)在參與的過(guò)程中充分出應(yīng)有的優(yōu)勢(shì),結(jié)合實(shí)際條件選取適當(dāng)?shù)膮⑴c投資模式。在實(shí)際的承包過(guò)程中,采取有效的措施,降低企業(yè)的應(yīng)收賬款指標(biāo),從而加快資金的結(jié)算進(jìn)度,在獲取一定利益的同時(shí),為百姓創(chuàng)造出更高的實(shí)惠,并在參與的過(guò)程中承擔(dān)起建設(shè)的責(zé)任,因此國(guó)有企業(yè)參與保障房建設(shè)具有很高的實(shí)際價(jià)值。

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