劉華偉

ZH房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性研究

劉華偉

本文以ZH房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為例，首先深入研究本項(xiàng)目開發(fā)情況，然后對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益等情況進(jìn)行了測算，使本項(xiàng)目開發(fā)的財(cái)務(wù)可行性研究具有科學(xué)性、全面性和準(zhǔn)確性。

房地產(chǎn)；投資項(xiàng)目；可行性研究

一、ZH房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目情況

ZH房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，位于贛州市章江新區(qū)登峰大道和贛南大道的交匯處，西北方向?yàn)樾纶M州大道，周邊路網(wǎng)豐富，從本項(xiàng)目至市中心南門口，火車站、汽車站等車程約10分鐘，該地塊交通便利。項(xiàng)目周邊500米內(nèi)有贛州中學(xué)、市民中心、自然博物館和章貢區(qū)委、政府辦公樓，是贛州市正在大力發(fā)展的新興重點(diǎn)城區(qū)，項(xiàng)目西南方向古坡路緊挨的就是連通中央生態(tài)公園湖泊和章江的濱河景觀帶，周邊自然環(huán)境優(yōu)美，地理位置優(yōu)越。

本項(xiàng)目占地面積24，865.7平方米，總建筑面積112，712.75平方米，計(jì)容積率建筑面積為92，002平方米，不計(jì)容積率建筑面積20，710.75平方米，容積率為3.7。

總體規(guī)劃布局：住宅88，736.35平方米，商業(yè)311.62平方米，產(chǎn)權(quán)車位528個(gè)。

二、周邊同類項(xiàng)目比較分析

為了進(jìn)行比較分析，我們選取了周邊與本項(xiàng)目最具可比性的幾個(gè)項(xiàng)目，具體情況詳見下表。

1.近期章江新區(qū)類比地塊出讓情況

從上表的數(shù)據(jù)可以看出，本項(xiàng)目公司擁有的的章江新區(qū)地塊樓面地價(jià)為1433元/平米，遠(yuǎn)低于周邊其他地塊，土地價(jià)值溢價(jià)顯著，項(xiàng)目收益空間相對較大。

2.同類項(xiàng)目比較表：

三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性研究

1.項(xiàng)目銷售收入預(yù)測

項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積為112，712.75平方米，其中可售住宅面積88，736.35平方米，可售商業(yè)面積311.62平方米，可售停車位528個(gè)。根據(jù)項(xiàng)目周邊同類物業(yè)市場定價(jià)，目前項(xiàng)目周邊最具可比性的樓盤住宅定價(jià)為8500-9500元/平方米，項(xiàng)目定位高于周邊同類物業(yè)，但考慮到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，保守預(yù)計(jì)本項(xiàng)目住宅均價(jià)為8500元/平方米，商業(yè)均價(jià)為10，000元/平方米，停車位均價(jià)為100，000元/個(gè)。本項(xiàng)目的銷售期預(yù)計(jì)為三年，第一年銷售率為42%，第二年銷售率為51%，第三年的銷售率為7%，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)收入81018萬元。

2.項(xiàng)目收支分析

根據(jù)該項(xiàng)目的銷售預(yù)測，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益分析如下：

3.項(xiàng)目總投資估算

本次評估中，工程費(fèi)用按照項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，并參考《江西省建設(shè)工程預(yù)算定額》、贛州市工程造價(jià)信息和類似工程相關(guān)費(fèi)用測算；稅費(fèi)按照贛州市房地產(chǎn)稅費(fèi)相關(guān)政策規(guī)定的計(jì)稅方法測算；土地費(fèi)用按照企業(yè)實(shí)際繳納額度計(jì)算。

項(xiàng)目具體成本費(fèi)用情況如下：

備注：單價(jià)為總額除以總建筑面積112，712.75平方米所得。

4.項(xiàng)目的相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

（1）投資利潤率

本項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資為45837.44萬元，預(yù)計(jì)利潤總額為24009.28萬元，凈利潤為18006.96萬元，因此本項(xiàng)目的預(yù)計(jì)投資利潤率為52.38%，總投資凈利潤率為39.28%，上述兩指標(biāo)均遠(yuǎn)高于基準(zhǔn)收益率假設(shè)值，從投資利潤率的角度來看，該項(xiàng)目可行。

（2）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為12751.15萬元，說明本項(xiàng)目滿足基準(zhǔn)收益率要求的盈利外，還能得到超額收益12751.15萬元，因此，從財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)來看該項(xiàng)目可行。

（3）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為40.33%，大于該項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率的假設(shè)值，因此，從財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率指標(biāo)來看該項(xiàng)目可行。

（4）動態(tài)投資回收期

經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目的預(yù)計(jì)動態(tài)投資回收期為3.17年。

（5）敏感性分析

經(jīng)測算可知，該項(xiàng)目銷售收入下降20%或工程成本上升20%時(shí)，項(xiàng)目仍有較高的盈利空間，因此項(xiàng)目具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

（6）臨界點(diǎn)分析

經(jīng)過對本項(xiàng)目的測算可知，本項(xiàng)目投資成本、費(fèi)用等其他因素不發(fā)生變動的時(shí)候，當(dāng)本項(xiàng)目的銷售量為59.06%時(shí)，開發(fā)商就可以不賺也不賠；如果本項(xiàng)目的銷售量可以達(dá)到100%的時(shí)候，住宅的銷售均價(jià)為5020元/平方米、商業(yè)的銷售均價(jià)為5906元/平方米，商業(yè)停車位銷售均價(jià)59064元/個(gè)，開發(fā)商也可以不賺也不賠。根據(jù)目前贛州市房地產(chǎn)的價(jià)格和本項(xiàng)目的可行性研究，本項(xiàng)目的保本銷售率、銷售價(jià)格比較容易實(shí)現(xiàn)，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗市場風(fēng)險(xiǎn)的能力。

臨界點(diǎn)分析表如下：

盈虧平衡分析表

四、結(jié)論

對本項(xiàng)目進(jìn)行分析研究后的結(jié)果表明：

第一、本項(xiàng)目獲利能力比較強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)效益顯著。本項(xiàng)目的投資回收期比較短，能在短時(shí)間內(nèi)就收回投資，風(fēng)險(xiǎn)較??；并且本項(xiàng)目有很強(qiáng)的償債能力。因此，從財(cái)務(wù)的角度來說，該項(xiàng)目是可行的。

第二，該項(xiàng)目的土地購買、建設(shè)資金籌集等工作已經(jīng)完成，設(shè)計(jì)單位和施工單位都已落實(shí)到位，基礎(chǔ)工作準(zhǔn)備充分，因此，該項(xiàng)目的成功的可能性就更大了。

第三、經(jīng)過對該項(xiàng)目臨界點(diǎn)和敏感性分析，該項(xiàng)目的盈利的可能性很大，而風(fēng)險(xiǎn)卻是在可控的范圍內(nèi)，因此，該項(xiàng)目是可行的。

［1］中華人民共和國國家統(tǒng)計(jì)局.2013年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)［J］.2014：1.

［2］Zhouli.Projection pursuit model based on PSO in real estate risk evaluation.2010.

［3］2013年全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況.國家統(tǒng)計(jì)局，2014.1. 17.

［4］贛州市發(fā)改委.贛州市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要，2011年9月.

［5］2013年贛州市政府工作報(bào)告，2014年3月.

［6］李驍.中國房地產(chǎn)市場形勢分析［M］.2013（3）3.

（作者單位：江西理工大學(xué)財(cái)務(wù)處）