許嬌慧

太原市住宅房地產(chǎn)中環(huán)快速路效應(yīng)研究

許嬌慧

本文以太原市住宅房地產(chǎn)價(jià)格為研究對(duì)象，構(gòu)建住宅房地產(chǎn)價(jià)格特征指標(biāo)體系，以期更為準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)周邊商品住宅價(jià)格波動(dòng)，為政府宏觀調(diào)控政策的制定提供可靠的依據(jù)。

中環(huán)快速路；享用價(jià)格模型；指標(biāo)體系

一、住宅房地產(chǎn)價(jià)格影響因素

國(guó)家政策和經(jīng)濟(jì)周期等政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境構(gòu)成了影響住宅房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的宏觀因素，而微觀影響因素更是眾多且復(fù)雜。國(guó)內(nèi)外很多學(xué)者將商品住宅房?jī)r(jià)影響因子分為一般、區(qū)域和個(gè)別三個(gè)方面。

1.一般因素

商品住宅房?jī)r(jià)的一般影響因素，大體為宏觀的社會(huì)因素，包括影響商品住宅價(jià)值的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治和心理等因素的各種趨勢(shì)信息，這些因素并不直接決定某宗商品住宅的價(jià)格，但對(duì)整體商品住宅市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)具有決定性意義。

2.區(qū)域因素

區(qū)域因素是對(duì)某位置范圍內(nèi)能夠?qū)ι唐纷≌康禺a(chǎn)的使用功能及質(zhì)量產(chǎn)生影響的區(qū)域性特征，包括交通狀況、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)狀況、商服繁華程度以及環(huán)境狀況等。

3.個(gè)別因素

個(gè)別因素是指商品住宅房地產(chǎn)的個(gè)別特性，是特定商品住宅的特定因素，對(duì)于不同的商品住宅，其個(gè)別特性是各異的，影響商品住宅價(jià)格的個(gè)別因素主要分為土地的個(gè)別因素和建筑物的個(gè)別因素兩個(gè)方面。

二、模型的分析與選擇

目前我國(guó)關(guān)于城市快速路對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響定量分析方面的研究相對(duì)較少。本文主要借鑒軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的定量分析模型來(lái)構(gòu)建太原中環(huán)快速路對(duì)周邊商品住宅價(jià)格的預(yù)測(cè)模型。國(guó)內(nèi)外學(xué)者認(rèn)可度相對(duì)較高的定量分析模型主要是享用價(jià)格模型。

享用價(jià)格模型（Hedonic Price Model，HPM）認(rèn)為商品是由多種不同特征組成的，對(duì)于特定商品可以描述為一定數(shù)量與特定特征的組合，數(shù)量不同、特征不同則商品必然表現(xiàn)出價(jià)格的差異性。當(dāng)其中某一特征發(fā)生變化，商品的價(jià)格相應(yīng)發(fā)生變化，各特征變量的偏導(dǎo)數(shù)反應(yīng)出其對(duì)價(jià)格的影響程度，在理想市場(chǎng)中，應(yīng)該能使支付價(jià)格與對(duì)住宅的滿意度等值1。如果假設(shè)居民偏好與收入相同，那么可以用下面的函數(shù)關(guān)系表現(xiàn)房?jī)r(jià)與特征變量的關(guān)系：

X1，X2，X3...Xn—商品的各個(gè)特征變量。

商品住宅的享用價(jià)格模型的構(gòu)建是建立在如下基本假設(shè)的基礎(chǔ)之上的：（1）單位商品的價(jià)值由與該商品相關(guān)的一連串的屬性X（X1，X2，X3...Xn）而決定，各項(xiàng)屬性因素均能夠得到很好的量化；（2）所研究的市場(chǎng)假定為理想的完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，即在市場(chǎng)中供需雙方的數(shù)量都是足夠多的而且他們進(jìn)出市場(chǎng)是自由的；（3）影響房?jī)r(jià)的因子是確定的，并容易獲取大量研究數(shù)據(jù)。

享用價(jià)格模型的中心要領(lǐng)是要分析商品住宅的各種影響因子，采用合適的手段對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行收集和處理，從而得到回歸方程。住宅價(jià)格（P）與特征因子關(guān)系式為：

其中，P—住宅的單價(jià)；

Z—住宅的特征向量，包括S、L、N三個(gè)部分；

S—住宅的建筑結(jié)構(gòu)特征向量；

L—住宅的區(qū)位特征向量；

N—住宅的鄰里特征向量。

通過(guò)以上分析，可以進(jìn)一步將單位住宅價(jià)格分割為以下形式：

式中：f1（S），f2（L），f3（N）分別是建筑結(jié)構(gòu)、區(qū)位因素、鄰里特征對(duì)住宅借個(gè)的分割部分，ε是隨機(jī)干擾。

檢測(cè)的具體過(guò)程是首先對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行多元回歸分析，剔除不顯著因素，得到在5%顯著水平下得到回歸分析表和方差分析表，檢驗(yàn)各數(shù)據(jù)是否具有統(tǒng)計(jì)學(xué)及經(jīng)濟(jì)性意義，最終得到比較優(yōu)越的回歸方程。

三、享用價(jià)格模型指標(biāo)體系

建立模型時(shí)自變量選取過(guò)少不能得到有效的評(píng)估結(jié)論，但選取過(guò)多，則變量共線的概率加大，此時(shí)不但加大預(yù)測(cè)的難度，也不能得到合理的結(jié)論。一般情況下，選取與太原市中環(huán)快速路周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)有較大關(guān)聯(lián)度且具有可以量化的衡量指標(biāo)的影響因素。本文假設(shè)各因素與太原市中環(huán)快速路周邊房?jī)r(jià)為線性關(guān)系，對(duì)住宅價(jià)格影響因子文獻(xiàn)的總結(jié)中不難發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)研究把變量分為三類(lèi)：建筑結(jié)構(gòu)特征（S）、區(qū)位特征（L）、鄰里特征（N）。

根據(jù)太原中環(huán)快速路周邊商品住宅的實(shí)際情況，本文建立了符合研究目的的享用價(jià)格模型的指標(biāo)體系，所選取12個(gè)特征變量的量化方式和預(yù)期符號(hào)見(jiàn)表1。

表1 住宅特征因子的量化方法及預(yù)期符號(hào)

四、小結(jié)

本文以太原市中環(huán)快速路的建設(shè)為契機(jī)，分析城市快速路體系的建立對(duì)于周邊住宅房地產(chǎn)價(jià)格的影響，意在通過(guò)構(gòu)建合理的享用價(jià)格模型體系，分析周邊住宅房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)。影響太原市中環(huán)快速路周邊住宅房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的因素紛繁復(fù)雜，本文通過(guò)建立這樣一套方便實(shí)用的影響中環(huán)路沿線房?jī)r(jià)主要因素的評(píng)價(jià)體系，全面分析了影響太原市中環(huán)快速路周邊房?jī)r(jià)的各個(gè)因素，建立了太原市中環(huán)快速路周邊住宅房地產(chǎn)價(jià)格影響因素量化模型，以期為相關(guān)政府部門(mén)制定政策提供科學(xué)性的依據(jù)。

［1］羅斌.城市快速路網(wǎng)規(guī)劃方法與應(yīng)用研究［D］.浙江大學(xué)，2012.

［2］李峰.大城市快速路系統(tǒng)線網(wǎng)規(guī)劃研究［D］.西安建筑科技大學(xué)，2004.

（作者單位：山西工商學(xué)院）