王秀英

土地儲備資金財務(wù)核算方法探究

王秀英

土地儲備是各級政府根據(jù)法定程度，在其批準(zhǔn)權(quán)限范圍內(nèi)，通過征用方式、收購方式、收回方式或者其他的方式取得使用權(quán)土地，對土地實施開發(fā)、整理以及儲備，并且為社會提供各個類型的建設(shè)用地。本文中，筆者就對土地儲備資金財務(wù)核算方法進(jìn)行探討和研究。

土地儲備資金；財務(wù)核算；方式方法；對策

近些年來，國家已經(jīng)出臺了一系列規(guī)范性文件，如《土地儲備資金會計核算辦法》以及《土地儲備資金財務(wù)管理暫行辦法》等，但是，在實際工作中，仍然存在著操作方面的矛盾和困惑，需要進(jìn)一步完善相關(guān)制度，以促進(jìn)土地儲備管理工作和制度得以穩(wěn)定、健康發(fā)展。

一、土地儲備資金財務(wù)核算的重要作用

土地是一種資源，更是一種資產(chǎn)，因此，土地越來越受到人們的重視，各級政府的決策者均已經(jīng)深刻意識到經(jīng)營土地所具有的重要性，并且已經(jīng)致力于土地使用制度改革之中，對土地資金的運作方法進(jìn)行探討，以便更加節(jié)約、合理、高效地對土地資源進(jìn)行使用，同時，以求在保護(hù)土地資源的前提下，最大化獲得社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。那么，在土地資產(chǎn)運轉(zhuǎn)的過程中，不可避免地會涉及到土地儲備資金核算工作，必須要建立起完善和科學(xué)的土地儲備資金財務(wù)核算體系和方法，進(jìn)而有效保證土地財務(wù)資金具有完整性、真實性以及安全性。

土地儲備是指政府為了對土地實施嚴(yán)格的管理和控制，在土地中獲得經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，進(jìn)而事先通過合法渠道對土地進(jìn)行儲存和收購，等到時機(jī)恰當(dāng)，便將土地推向市場中，這種行為就是土地儲備行為。通常情況下，按照以下模式實施土地儲備業(yè)務(wù)（如圖1所示）。

圖1 土地儲備業(yè)務(wù)運行模式

由于財務(wù)會計制度將收付實現(xiàn)制作為根本原則，缺乏成本核算，很難將土地儲備整個過程資金的真實運動充分反映出來。想要將土地儲備資金運動真實并且完整地反映出來，運用當(dāng)前財務(wù)會計制度規(guī)定核算辦法具有一定的困難。所以，必須要制定新的財務(wù)核算制度，運用全面、科學(xué)的土地儲備資金財務(wù)核算方法。通過采取財務(wù)核算方法，能夠有效反映出土地儲備全過程中資金運動情況，使土地儲備資金在正確的軌跡上運轉(zhuǎn)。

二、土地儲備資金核算過程中存在的問題

當(dāng)前形勢下，我國土地儲備機(jī)構(gòu)體制仍然沒有實現(xiàn)全面的統(tǒng)一，致使土地儲備資金管理主體存在不同。比如，北京市土地儲備中心由政府全額撥款，實施企業(yè)化管理。而長沙市和南京市土地儲備中心也不相同，一個為自收自支，另一個卻是全額撥款。雖然這些單位的職能大致相同，但是，這些機(jī)構(gòu)在土地儲備資金管理的過程中，性質(zhì)差異比較大，行使的管理權(quán)限也不同，不管土地儲備機(jī)構(gòu)出現(xiàn)的形式如何，它們均不屬于嚴(yán)格意義中的市場主體。由于體制不統(tǒng)一，進(jìn)而導(dǎo)致各地運作模式不同。同時，沒有統(tǒng)一的文件來規(guī)范土地儲備資金收益分配。此外，在各個文件中均將土地儲備機(jī)構(gòu)經(jīng)費來源定義成為財政撥款，雖然土地儲備機(jī)構(gòu)使用政府職能，但是，宏觀調(diào)控以及財政收入與儲備收益密切聯(lián)系。如果激勵機(jī)制缺乏，將無法將職工積極性充分調(diào)動起來。

三、土地儲備資金財務(wù)核算方法

（一）科目設(shè)置

土地儲備資金財務(wù)核算科目設(shè)置應(yīng)包括：資產(chǎn)類、損益類、成本類、所有者權(quán)益類、負(fù)債類。其中，資產(chǎn)類包括應(yīng)收款、財政專戶存款、銀行存款、現(xiàn)金、土地資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、管理費用等。損益類包括營業(yè)外支出、營業(yè)外收入、土地經(jīng)營成本以及土地經(jīng)營收入等。成本類是指土地開發(fā)成本，成本核算對象為每宗地塊，結(jié)合實際需求來進(jìn)行成本項目的設(shè)置。所有者權(quán)益類包括土地利潤分配、本年土地利潤以及實收資本等。負(fù)債類包括應(yīng)收款和銀行貸款等。

（二）籌措資金

想要保證土地收益，具有充足的儲備土地是前提條件，而想要獲得大量的儲備土地，必須要擁有大量啟動資金。啟動資金的來源渠道廣泛，但大體來看，包括個人入股、單位入股、財政撥款以及銀行借款等。

通過個人入股或單位入股，則需要做分錄：借：銀行存款或現(xiàn)金，貸：實收資本為個人或某單位，在撤資的時候，要做相反分錄。如果籌措資金的渠道為財政撥入，那么，需要做如下分錄：借：銀行存款，貸：實收資本為國有資本。如若籌資方式為銀行借款，那么，可做分錄：借：銀行存款，貸：銀行借款，歸還款的時候，要做相反分錄，將利息納入到開發(fā)成本中。

（三）土地開發(fā)

在資金籌措到位以后，必須要取得土地。通常情況下，取得土地的方法包括三種。第一種為處置舊城區(qū)城市改造土地；第二種為收回破產(chǎn)企業(yè)土地使用權(quán)；第三種為按照合法手續(xù)，從集體經(jīng)濟(jì)組織里，將土地征為國有。此外，在取得土地以后，必須要實施一定的投入工作，將開發(fā)成本增加。這個時候，人們更要保證成本核算的準(zhǔn)確無誤。首先，要對成本核算對象進(jìn)行確定，不管土地取之何處，每宗地塊是其核算的對象，根據(jù)不同地塊進(jìn)行多欄式成本明細(xì)賬的設(shè)置。而對于核算對象成本項目，可以將其設(shè)置成為幾個部分，分別為：利息支出、管理費、土地各項規(guī)費、水利基礎(chǔ)設(shè)施費、征地補(bǔ)償費、房屋建筑物拆遷費、職工安置費、農(nóng)民勞動力安置費、其他九個項目等。其中，種地補(bǔ)償費中包含了青苗補(bǔ)償費，土地各項規(guī)費用包含土地復(fù)墾基金、變更費以及農(nóng)重金管理等。

（四）明確收益分配體制

對儲備機(jī)構(gòu)出讓收入進(jìn)行改變，將其轉(zhuǎn)變成為先收后交。由儲備中心收取出讓收入，根據(jù)一定比例，將年中凈收益分別上繳滾存結(jié)余、提取儲備專用基金以及財政。建議比例為：土地儲備資金占據(jù)凈收益的50%，農(nóng)業(yè)土地開發(fā)基金占據(jù)凈收益的10%，土地儲備機(jī)構(gòu)日常經(jīng)費來源占據(jù)凈收益的50%，其余則用于土地所有者和土地投資主體中，政府部門收益占據(jù)比例為20%～30%。

總而言之，土地儲備核算作為重要的內(nèi)容，想要保證土地儲備資金財務(wù)核算的質(zhì)量和準(zhǔn)確，必須要健全和完善土地管理制度，結(jié)合地區(qū)實際情況，認(rèn)真落實分析工作和調(diào)查研究工作。與此同時，還要加強(qiáng)監(jiān)督和管理土地儲備資金的力度，充分發(fā)揮土地儲備資金核算的作用。優(yōu)化地區(qū)土地資源，加強(qiáng)土地市場宏觀調(diào)控的強(qiáng)度和力度，進(jìn)而實現(xiàn)土地的合理利用和保護(hù)。

［1］趙美中，陳媛媛，汪曉，湯振邦.基于土地儲備的金融風(fēng)險實證研究［J］.呼倫貝爾學(xué)院學(xué)報，2015，02：45-48.

［2］喻建華，石義，龔君卓.強(qiáng)化土地儲備成本管理的途徑——以對武漢市的調(diào)查為例［J］.中國土地，2015，01：44-46.

［3］白云鵬，馬險鋒，劉濤，田坤.國土部門如何在土地儲備貸款資金使用及監(jiān)管中發(fā)揮重要作用［J］.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2013，13：146-147.

（作者單位：山東榮成市國土資源局）