熊先華（長沙市房地產(chǎn)測繪隊　湖南長沙　410000）

關(guān)于房產(chǎn)測量中陽臺面積測算問題的探討

熊先華
（長沙市房地產(chǎn)測繪隊湖南長沙410000）

隨著城市化的不斷發(fā)展，特別是近些年來各地房價的不斷攀升，商品房面積的糾紛也越來越多，房產(chǎn)面積測算也成為各方矚目的熱點，房產(chǎn)面積的測算直接關(guān)系到開發(fā)商與業(yè)主的切身利益，越來越受到普通老百姓關(guān)注。另一方面房產(chǎn)面積也是房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、財政稅收，土地和房產(chǎn)政策的決策參謀以及城市地理信息系統(tǒng)的建立、更新、維護(hù)等的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、重要信息，必要資料。而陽臺建筑面積的測算對房屋套內(nèi)面積的測算至關(guān)重要。本文是筆者在房產(chǎn)測繪實際工作中對陽臺面積測算的幾點探討。

陽臺；房產(chǎn)測量；建筑面積

1　陽臺的概念

陽臺是建筑物室外的延伸，是居住者呼吸新鮮空氣、晾曬衣物、擺放盆栽的場所。房產(chǎn)測繪中對于陽臺的定義，是具備永久性底板、上蓋、具有維護(hù)結(jié)構(gòu)、結(jié)構(gòu)牢固，層高達(dá)到2.20m，且與房屋相連，可以供人們活動和利用的建筑空間。根據(jù)陽臺的結(jié)構(gòu)可以分為凹陽臺、凸陽臺以及復(fù)合陽臺。根據(jù)陽臺的維護(hù)結(jié)構(gòu)分為封閉陽臺和未封閉陽臺。

2　房產(chǎn)測量規(guī)范關(guān)于陽臺建筑面積測算的規(guī)定

根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986.1-2000）1單元：房產(chǎn)測量規(guī)定，套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。以及建住房[2002]74號補(bǔ)充規(guī)定：與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑，不計算建筑面積。

3　建筑工程建筑面積計算規(guī)范關(guān)于陽臺建筑面積測算的規(guī)則

《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB-T50353-2005）三節(jié)十八條規(guī)定，建筑物的陽臺均應(yīng)按其水平投影面積的一半計算建筑。

4　陽臺建筑面積測算的突出問題和矛盾

隨著人們對居住條件、居住環(huán)境的要求不斷提高，房屋的陽臺的設(shè)計考慮到立面美觀，居住的實用性及安全性，設(shè)計樣式不斷推陳出新，陽臺設(shè)計的結(jié)構(gòu)越來越復(fù)雜。因此《房產(chǎn)測量規(guī)范》在實際生產(chǎn)過程中缺乏可操作性。另外，眾多購房的老百姓根據(jù)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》的規(guī)定，片面地認(rèn)為只要是陽臺，不管是否封閉，都應(yīng)該計算一半的面積。因此造成開發(fā)商、房屋設(shè)計單位、規(guī)劃指標(biāo)核面單位、購房者、施工單位等以建筑面積結(jié)算相關(guān)費用的糾紛和矛盾越來越多。

5　陽臺建筑面積測算應(yīng)該如何操作

如何界定陽臺，如何進(jìn)行陽臺建筑面積的測算成為眾多權(quán)利人關(guān)注的焦點。主要爭議的問題圍繞陽臺是否封閉都應(yīng)該計算一半的面積；以及陽臺上的飄窗，空調(diào)板、花池是否也應(yīng)該跟陽臺一起計算面積；陽臺封閉與否是按照規(guī)劃部門審批的報建圖還是以實際封閉情況為準(zhǔn)；對于入戶花園、空中花園是否也可以適用陽臺面積的測算方法等等。開發(fā)商把不封閉的陽臺或花園，打著贈送一半面積的幌子，作為營銷手段吸引購房者，然不知道不封閉的陽臺只能計算一半的建筑面積，因此給商品房買賣中房產(chǎn)面積的糾紛埋下隱患。

房地產(chǎn)測繪主管部門和房產(chǎn)測繪單位就陽臺建筑面積的測算細(xì)化、量化的相關(guān)規(guī)定。

2010年湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳修訂的湘建房[2010]295號《湖南省房產(chǎn)面積測算及共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》對陽臺面積的測算有了新的規(guī)定：

第4.2.6條規(guī)定：挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算；

第4.3.2條規(guī)定：未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。

第4.4.14條規(guī)定：與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、條廊、檐廊的建筑不計算建筑面積；

第4.4.15條規(guī)定：陽臺、挑廊、走廊等頂蓋距離地底板的高度大于兩個自然層的不計算建筑面積。

第4.5.2條規(guī)定：陽臺等圍護(hù)結(jié)構(gòu)向外傾斜的，按陽臺圍護(hù)結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算一半的建筑面積；向內(nèi)傾斜的，按其維護(hù)結(jié)構(gòu)上沿水平投影面積計算一半的建筑面積。

第4.5.2條規(guī)定陽臺、挑廊、走廊等其頂蓋小于底板，頂蓋寬度≥0.60m，按其頂蓋水平投影面積計算一半建筑面積。

這六條規(guī)定對陽臺建筑面積的測算具有廣泛的指導(dǎo)性，對陽臺是否計算建筑面積、計算全部的建筑面積或者計算一半的建筑面積、怎么計算建筑面積都做出了界定和說明。這也是廣大房產(chǎn)測繪工作者在尊重國標(biāo)的基礎(chǔ)上結(jié)合實際工作中，平衡開發(fā)商和業(yè)主雙方利益中總結(jié)出來的，具有很強(qiáng)實際操作性。

6　實際工作中的幾種典型的陽臺面積測算案例

（1）陽臺建筑面積的測算給同一戶型的套內(nèi)面積造成差異的問題。

對于同一戶型，房屋一層因為門斗跟陽臺相連接，測算時將會陽臺的外半墻計入門斗的墻體面積，而內(nèi)半墻計入棟共有建筑面積，樓上的房屋建筑陽臺面積就會比一層的多一個墻體面積，造成同一戶型跟樓上的套內(nèi)面積差異。另外，對于同一戶型，不同單元的組合，會因為陽臺和陽臺之間的共墻，造成兩端的與中間的同一戶型套內(nèi)面積差異，無論是開發(fā)商還是業(yè)主都不能理解，甚至連登記部門也不能理解，需要繪制詳圖的，列出計算式才能做好解釋工作。

（2）南方城市房屋設(shè)計采用比較多的奇、偶層不同位置錯開設(shè)置不封閉陽臺的情況。

有頂蓋的不封閉陽臺，當(dāng)其上蓋高度小于兩個自然層時，均按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)物外圍水平投影計算一半建筑面積。當(dāng)其上蓋高度不超過兩個自然層，該陽臺按一層的高度對待，計算一半的建筑面積。奇偶錯開設(shè)置陽臺及層層復(fù)式隔層設(shè)置陽臺可適用這一條。

（3）陽臺跟挑窗，空調(diào)板、花池相連時陽臺建筑面積的測算

①位于建筑主體結(jié)構(gòu)外側(cè)，與室內(nèi)不連通平臺式花池和空調(diào)機(jī)位不計算建筑面積。

②位于陽臺等建筑主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的有蓋的花池、空調(diào)機(jī)位，如果有維護(hù)結(jié)構(gòu)隔開，應(yīng)該減去花池和空調(diào)機(jī)位后計算陽臺面積，如果沒有維護(hù)結(jié)構(gòu)相隔應(yīng)與陽臺一體計算建筑面積。

④陽臺里有挑窗的，應(yīng)該減去挑窗的投影面積后測算陽臺面積測算。

7　封閉陽臺和不封閉陽臺的界定

陽臺是否封閉，在維護(hù)結(jié)構(gòu)上當(dāng)然可以判定，但是當(dāng)復(fù)合型陽臺部分封閉了，部分又沒有封閉，是分別測算各部分面積，還是都當(dāng)做不封閉的處理呢？或者根據(jù)陽臺開敞寬度與陽臺寬度的比例判斷陽臺是否封閉呢？筆者以為，當(dāng)開敞寬度超過1/3，應(yīng)該計算維護(hù)結(jié)構(gòu)投影的一半面積，當(dāng)開敞寬度小于1/3，應(yīng)該計算維護(hù)結(jié)構(gòu)投影的面積。

另外，陽臺的封閉情況是以規(guī)劃部門批準(zhǔn)的報建圖還是以陽臺實際狀況為準(zhǔn)的爭議，筆者認(rèn)為分為以下幾種情形：

（1）規(guī)劃批準(zhǔn)的設(shè)計圖紙上為全封閉陽臺，實勘為封閉陽臺，則按封閉陽臺測算全部的建筑面積；

（2）如果規(guī)劃批準(zhǔn)的設(shè)計圖上為全封閉陽臺，實勘為不封閉陽臺，則按照不封閉陽臺測算一半的建筑面積；

（3）規(guī)劃設(shè)計為不封閉陽臺，實際陽臺封閉了，如果是開發(fā)商封閉之后交給業(yè)主的，那應(yīng)該按照封閉陽臺計算面積。如果是開發(fā)商在交房后由業(yè)主自行封閉的或者由業(yè)主出資由開發(fā)商統(tǒng)一封閉的，則按照不封閉陽臺測算一半的建筑面積。

8　陽臺和門廊的區(qū)別

住宅的第一層（地面層、裙樓頂層）類似于陽臺、架空的建筑空間，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)物，第一層向其開門，且門位于上方建筑形成的上蓋的下方時，如上蓋為上一層的陽臺，則以該陽臺的外圍水平投影面積的一半計為第一層陽臺的建筑面積；如上蓋為上方的建筑，下方視為門廊，按門廊規(guī)定計算建筑面積。

9　入戶花園、空中花園以及陽光花園的建筑面積計算

房屋結(jié)構(gòu)范圍內(nèi)屬于專有的入戶花園、空中花園以及陽光花園等建筑空間應(yīng)該可以等同或者參照陽臺面積測算的相關(guān)規(guī)定。

10　關(guān)于陽臺建筑面積測算的起算點

不封閉陽臺的測算的起始點是從維護(hù)結(jié)構(gòu)的外邊計算呢，還是從陽臺挑板作為起算點呢？也存在著不少的爭議，筆者認(rèn)為從維護(hù)物（欄桿或者是玻璃）的外圍作為陽臺進(jìn)深的起算點測算陽臺面積，如果維護(hù)物的外圍已經(jīng)超出底板，應(yīng)以底板的外圍作為起算點。

11　結(jié)束語

隨著房屋設(shè)計理念和立面美觀的需要，陽臺的設(shè)計業(yè)日新月異，五花八門，對于陽臺面積的測算勢必是影響套內(nèi)面積的主要部分，如何在國家標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，使房產(chǎn)測繪更加規(guī)范化、制度化。出臺相關(guān)細(xì)化、量化陽臺建筑面積測算的細(xì)則，規(guī)范相應(yīng)的操作規(guī)程。地方房產(chǎn)測繪主管部門及測繪單位應(yīng)該采用相同的計算規(guī)則，避免因操作規(guī)則不一樣造成面積測算差異而導(dǎo)致的矛盾和糾紛，降低房產(chǎn)測繪的法律風(fēng)險，維護(hù)房地產(chǎn)測繪市場的和諧、有序、健康發(fā)展至關(guān)重要。

[1]《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986.1-2000）[s].第一單元：房產(chǎn)測量規(guī)定.中國標(biāo)準(zhǔn)出版社，2000.

[2]《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB-T50353-2005）.建設(shè)部，2005.

[3]呂永江房產(chǎn)測量規(guī)范與房產(chǎn)測量技術(shù)[M].北京：中國標(biāo)準(zhǔn)出版社.

[4]湖南省房產(chǎn)面積測算及共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則.湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳，2010.

P20

A

1673-0038（2015）06-0143-02

2015-1-25

熊先華（1980-），男，工程師，本科，主要從事房地產(chǎn)測繪工作。