劉亮

（重慶協(xié)信城市建設(shè)發(fā)展有限公司）

淺談重慶地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目方案報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及管控

劉亮

（重慶協(xié)信城市建設(shè)發(fā)展有限公司）

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一個(gè)系統(tǒng)工程，從土地獲得，到研發(fā)設(shè)計(jì)、政府報(bào)建、工程施工、市場銷售、交房、物業(yè)管理和后期運(yùn)行，每一個(gè)環(huán)節(jié)密切相關(guān)。這就需要針對(duì)報(bào)建工作中容易出現(xiàn)的一些情況作分析和應(yīng)對(duì)，其目的是為了爭取縮短設(shè)計(jì)周期和報(bào)建周期，確保計(jì)劃執(zhí)行；尤其是對(duì)工程后期驗(yàn)收容易出現(xiàn)的問題，以及對(duì)可能引起業(yè)主投訴的潛在問題作出警示，以規(guī)避重大風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)作者多年房地產(chǎn)工作經(jīng)驗(yàn)，在工程各個(gè)階段中，方案階段出現(xiàn)的報(bào)建問題占到了70%以上，是報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)管控的重點(diǎn)。

項(xiàng)目開發(fā)；報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)

1　規(guī)劃設(shè)計(jì)中的報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

（1）項(xiàng)目名稱：在整個(gè)報(bào)建周期內(nèi)盡量統(tǒng)一

項(xiàng)目名稱應(yīng)與公司規(guī)定的統(tǒng)一名稱吻合；銷售的項(xiàng)目名稱在報(bào)建完成后，由客戶服務(wù)部門辦理預(yù)售時(shí)自行更改；如果有條件統(tǒng)一前期報(bào)建名稱與銷售名稱則最佳；但如果達(dá)不到（報(bào)建時(shí)，銷售名稱尚未確定）則在整個(gè)報(bào)建周期中爭取不改變項(xiàng)目名稱。重慶龍湖藍(lán)湖郡三期在報(bào)建前確定的名稱為“林泉馨賞”，方案報(bào)建階段以“林泉馨賞”的名義進(jìn)行報(bào)建，但在過程中公司調(diào)整該項(xiàng)目名為“藍(lán)湖郡三期”，導(dǎo)致在報(bào)建過程中申請(qǐng)修改該項(xiàng)目名稱，產(chǎn)生不必要的時(shí)間成本等。而營銷部根據(jù)推廣需要，又改名為“弗萊明戈”，在辦理預(yù)售時(shí)，房管部門要求預(yù)售項(xiàng)目的名稱與建設(shè)工程規(guī)劃許可證名稱吻合，否則不能用“弗萊明戈”名稱；如果將建設(shè)工程規(guī)劃許可證名稱“藍(lán)湖郡三期”改為“弗萊明戈”，規(guī)劃局答復(fù)有兩種方式：①從方案更名重新報(bào)建；②更換該項(xiàng)目的選址名稱為“弗萊明戈”。兩種方式均耗時(shí)太長，嚴(yán)重影響項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏。

（2）核對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括用地面積及性質(zhì)、地面地下停車位、容積率、綠地率、建筑密度等，用地面積指凈用地面積或出讓用地面積。

對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的把握，是我們每一個(gè)階段的重點(diǎn)，一定要考慮后續(xù)階段的工作。如方案階段報(bào)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，一定要考慮施工圖階段的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如何處理，規(guī)劃許可證的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)將直接影響預(yù)售證的辦理等，同時(shí)也會(huì)影響規(guī)劃竣工驗(yàn)收。

重慶某項(xiàng)目在規(guī)劃竣工驗(yàn)收前，進(jìn)行竣工驗(yàn)收實(shí)測，按照巴南區(qū)的要求，以勘測院實(shí)地勘測的面積為準(zhǔn)，因?yàn)樵擁?xiàng)目有許多的灰空間，加上修建過程中的部分調(diào)整，導(dǎo)致幼兒園和商鋪的實(shí)測面積超出規(guī)劃允許的面積誤差，導(dǎo)致了巨額的行政處罰。由此，在規(guī)劃驗(yàn)收實(shí)測前，我們事先把握經(jīng)濟(jì)指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)，有哪些地方可能會(huì)有問題，該如何在設(shè)計(jì)上進(jìn)行調(diào)整。

（3）配套是否齊備（如：公廁、學(xué)校、幼兒園、居委會(huì)、垃圾站或垃圾收集點(diǎn)）

居委會(huì)的配套標(biāo)準(zhǔn)為15m2/100戶，公廁是指對(duì)小區(qū)外開放使用的廁所，其余配套設(shè)施參考相關(guān)規(guī)范和文件（有特殊規(guī)定的除外）。

按照控規(guī)要求和相關(guān)規(guī)范規(guī)定，合理設(shè)置學(xué)校、幼兒園的班級(jí)數(shù)量。對(duì)不配套建設(shè)學(xué)校的項(xiàng)目，落實(shí)項(xiàng)目業(yè)主子女入學(xué)的劃片統(tǒng)籌問題。

由于對(duì)“垃圾站”和“垃圾收集點(diǎn)”的規(guī)模的理解偏差因人而異，建議新開發(fā)的項(xiàng)目在設(shè)計(jì)圖中，一律將“垃圾站”標(biāo)注為“垃圾收集點(diǎn)”。

（4）是否滿足規(guī)劃選址和設(shè)計(jì)條件要求。

（5）是否滿足城市設(shè)計(jì)要求

案例：重慶涪陵紅星美凱龍玫瑰天街方案進(jìn)行規(guī)劃報(bào)建，內(nèi)街連廊過多，通透性不夠，與城市設(shè)計(jì)不吻合，導(dǎo)致兩次修改，導(dǎo)致商業(yè)遲遲無法施工，預(yù)售也一拖再拖。

（6）是否滿足控規(guī)要求，技術(shù)是否合理。

（7）對(duì)總圖深度的關(guān)注

如制圖標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)高標(biāo)注、間距標(biāo)注、指標(biāo)表格、建筑名稱的關(guān)注。

（8）間距規(guī)定有明確要求的是原則問題。

（9）滿足物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定

會(huì)所等產(chǎn)權(quán)有爭議的建筑以及建筑命名，應(yīng)規(guī)避今后的權(quán)屬爭議。

（10）對(duì)綜合管網(wǎng)的關(guān)注和環(huán)評(píng)工作前置

綜合管網(wǎng)的設(shè)計(jì)審查：排水接口位置和標(biāo)高是否可行，給水接口位置是否明確，電力通廊的考慮、電信電話寬帶的通廊銜接、燃?xì)獾慕涌诤妥呦虻?，都不能在市政綠化帶內(nèi)平行布置。

（11）對(duì)其他部門提出的問題的再關(guān)注

內(nèi)部部門：物業(yè)、工程、造價(jià)等；外部部門：市政、排水公司等。

（12）滿足物管用房的相關(guān)規(guī)定。

（13）是否滿足“9070”小戶型規(guī)定要求。

（14）權(quán)衡方案設(shè)計(jì)與節(jié)能的關(guān)系

盡管在方案階段不審查節(jié)能設(shè)計(jì)，但考慮到節(jié)能的因素（體型系數(shù)、朝向、外窗、圍護(hù)結(jié)構(gòu)等）和方案設(shè)計(jì)緊密相關(guān)，故方案設(shè)計(jì)不能僅僅考慮戶型、外立面等方面，應(yīng)權(quán)衡方案設(shè)計(jì)與節(jié)能的關(guān)系，否則，對(duì)實(shí)施節(jié)能投入的經(jīng)濟(jì)成本和時(shí)間成本會(huì)增加。

2　消防設(shè)計(jì)中的報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

（1）對(duì)建筑使用性質(zhì)應(yīng)明確（如：住宅、商業(yè)、公建、其他等）

①高層建筑：消防設(shè)計(jì)規(guī)范對(duì)住宅和公建的電梯前室的面積大小要求不一樣。

②商業(yè)建筑的水電收費(fèi)價(jià)格、購房首付比例、稅金等都高于住宅建筑，會(huì)增加購房者的費(fèi)用，直接影響該房屋的銷售。

③非住宅建筑的規(guī)劃綜合費(fèi)收取高于住宅建筑的規(guī)劃綜合費(fèi)（住宅：2元/m2，別墅、度假村：3.5元/m2，商業(yè)及其他：4.5元/m2，工業(yè)廠房：1元/m2）。

（2）對(duì)消防道路和撲救面的規(guī)定

“高規(guī)”2005版4.1.7條（指撲救場地）與4.3.1條（指消防道路）請(qǐng)不要混淆。

（3）對(duì)防火分區(qū)應(yīng)表達(dá)明晰。

（4）對(duì)消防疏散通道的設(shè)置進(jìn)行復(fù)核（疏散通道寬度、疏散距離、疏散位置等）。

（5）項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，設(shè)計(jì)應(yīng)明確建筑套用何種規(guī)范（如：高規(guī)、坡規(guī)、新建規(guī)等）。

（6）建筑之間的防火間距問題。

（7）明確消防站的建設(shè)方式

居民住宅小區(qū)住戶1500～4000戶，舊城改造、新開發(fā)區(qū)總建筑面積30萬～40萬m2，應(yīng)建微型消防站?？偨ㄖ娣e40萬～80萬m2，應(yīng)建小型消防站。80萬m2以上，應(yīng)建標(biāo)準(zhǔn)消防站。

3　綠化設(shè)計(jì)中的報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

（1）對(duì)綠化指標(biāo)表的復(fù)核，理清計(jì)算方式、分塊綠化編號(hào)。

（2）對(duì)景觀實(shí)體計(jì)算面積的復(fù)核。

（3）對(duì)舊有古樹的保護(hù)的規(guī)定。

（4）對(duì)樹木移植、損毀的規(guī)定。

（5）重點(diǎn)景觀處理建議和意見

在城市重要道路旁的項(xiàng)目，應(yīng)特別注意景觀處理，如：觀山水、好望山項(xiàng)目。

（6）對(duì)集中綠地、市政綠化帶權(quán)屬的界定

應(yīng)明晰市政綠化帶的權(quán)屬方，以及景觀設(shè)計(jì)、景觀施工的責(zé)任部門，牽涉到費(fèi)用投入問題。

4　人防設(shè)計(jì)中的報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

（1）人防就地、易地建設(shè)經(jīng)濟(jì)成本比較.

（2）是否有已建人防工程以及是否會(huì)破壞，落實(shí)賠償標(biāo)準(zhǔn)

①由于主管人防賠付的各區(qū)人防辦隸屬于各區(qū)政府管理，公司應(yīng)直接作各區(qū)長的工作，爭取予以免除賠付（有先例）。

②損壞舊有人防工程，采取易地建設(shè)賠付標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)重慶市人民政府辦公廳文件——《關(guān)于調(diào)整我市設(shè)防城鎮(zhèn)結(jié)合民用建筑修建防空地下室建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的通知》新建工程按照4%的比例修建人防工程，如果人防工程易地建設(shè)，則按照《重慶市財(cái)政局關(guān)于調(diào)整我市結(jié)合民用建筑修建防空地下室易地建設(shè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》規(guī)定：新建工程的總建筑面積交納易地建設(shè)費(fèi)30元/m2。如果我司將舊人防工程毀壞后，在易地賠付給區(qū)人防辦，參照以上文件標(biāo)準(zhǔn)賠款：每平方米人防工程單價(jià)為100m2新建工程×30元/m2÷4m2新建人防工程=750元。就不按照6級(jí)人防2500元/m2賠付（此建議操作起來有一定難度，供各位參考）。

（3）如果就地建設(shè)人防工程，應(yīng)落實(shí)新建人防工程面積、等級(jí)

按照渝辦發(fā)《關(guān)于調(diào)整我市設(shè)防城鎮(zhèn)結(jié)合民用建筑修建防空地下室建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的通知》核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。

5　結(jié)語

房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建工作是一個(gè)專業(yè)規(guī)范知識(shí)和政府規(guī)定程序交織組合的系統(tǒng)工作，它溶合了建筑專業(yè)、政策法規(guī)、人際關(guān)系、項(xiàng)目管理等多學(xué)科在內(nèi)的知識(shí)體系，也包含了建設(shè)單位與政府法規(guī)之間的利益沖突，所以工程項(xiàng)目前期報(bào)建工作是重要和復(fù)雜的，加強(qiáng)對(duì)前期報(bào)建工作的管理對(duì)于最大限度體現(xiàn)建設(shè)單位主要利益無疑是非常重要的，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。在市場經(jīng)濟(jì)日益繁榮的今天，工程項(xiàng)目報(bào)建工作時(shí)效就顯得尤為重要，這就需要我們?cè)趯?shí)踐中不斷地研究總結(jié)，不斷提高報(bào)建工作的效率。

[1]決策資源集團(tuán)房地產(chǎn)研究中心.地產(chǎn)王牌項(xiàng)目報(bào)建手冊(cè)[M].北京：北京大學(xué)出版社，2011.

[2]屠海英.建設(shè)工程項(xiàng)目前期報(bào)建工作理論探討[J].大眾科技，2005（7）.

[3]胡綺紅.淺談建筑工程前期報(bào)建工作[J].消費(fèi)導(dǎo)刊，2008（12）.

F293.3

A

1673-0038（2015）30-0252-02

2015-6-29

劉亮，助理工程師，一級(jí)建造師，主要從事配合開發(fā)報(bào)建部進(jìn)行前期報(bào)建及施工現(xiàn)場管理協(xié)調(diào)工作。