王藝萌

（身份證號∶210303198509182523）

當代采育滿庭春MOMA項目設計回顧

王藝萌

（身份證號∶210303198509182523）

自住型商品房在北京乃至全國都是一種新型物業(yè)類型，北京尚未有竣工項目，因此當代采育自住房設計實踐對圓方是一次有意義的探索，對其保障房理論研究、業(yè)績積累和經(jīng)營拓展都有積極意義。本文便是對一起自住型商品房設計的一次回顧。

邏輯規(guī)劃；優(yōu)化設計

1　邏輯規(guī)劃

建立條理，創(chuàng)意、效率立現(xiàn)。

1.1了解場地

項目用地為二類居住用地。用地地界東至首鎮(zhèn)路，西至采鳳路，南至育林街，北至育勝街，整塊用地呈倒“L”型。項目東南側緊鄰地塊規(guī)劃為低密度住區(qū)。場地西北側紅線內有一棵國家一級保護古槐樹，西側一路之隔是鳳河水系。項目場地原為農村廢棄宅基地，土地拍賣時已完成“三通一平”，經(jīng)環(huán)境及水土保持利用評價，適合住區(qū)開發(fā)利用。項目周邊市政路寬均為30m，除北向外，其它三方向道路外圍均設10m寬城市代征綠化帶，東北角有200m2代征城市道路用地。經(jīng)現(xiàn)場踏勘，除首鎮(zhèn)路外，其它方向道路及城市綠化帶均鋪設、種植完成。區(qū)外道路僅北向長邊道路西高東低，落差1m，其它方向道路高差變化不大。區(qū)內場地現(xiàn)狀北低南高，均高于周邊市政路，區(qū)內外高差約0.5m。

1.2分解任務

1.2.1退線與限高

經(jīng)咨詢了解，大興規(guī)委確認本項目日照陰影線進入北側地塊不得超過5m，與南側地塊相鄰的樓退紅線不小于14m，東側地塊退紅線不小于0.5H，沿街商業(yè)退紅線10m。鑒于本項目為不規(guī)則用地，退線要求對場地特別是西側地塊排布建筑影響較大。根據(jù)規(guī)劃條件，項目限高60m，局部80m。在與規(guī)劃管理部門多次接觸中掌握其對局部限高定義控制在占地不大于30%的標準。經(jīng)多版方案技術數(shù)據(jù)對比，項目組確定用地西側布置60m限高住宅樓、東側布置80m限高住宅樓更能合理利用土地，保證容積率和綠化指標。

1.2.2功能分區(qū)

項目周邊市政道路寬度一致，部分外圍設10m寬城市代征綠化帶。住區(qū)主要建設功能為住宅和居住公共服務設施兩大類。城市綠化帶對住宅具有隔絕城市道路噪音、尾氣，美化住區(qū)環(huán)境的積極作用，但對有對外經(jīng)營服務要求的居住公共服務設施則有遮蔽視線、隔絕人流的不利影響。由此推斷住宅適宜排布在鄰城市道路綠化帶一側，居住公共服務設施則適宜排布在北向無綠化帶道路一側，方便對外經(jīng)營。

1.2.3車庫與人防

本項目機動車地下停車采用集中式地下汽車庫。根據(jù)人防規(guī)劃要求，汽車庫內需配建本區(qū)人防指標。通過汽車庫經(jīng)濟測算分析，地下雙層汽車庫與上部多層公共居住服務設施結合布置，有利減少土地占用，控制人防規(guī)模和節(jié)約結構造價，較為適宜本項目建設要求。

1.2.4機房與服務

服務本區(qū)的集中式機房含變電室、鍋爐房、中水站、給水泵房、消防、安防控制室、電話網(wǎng)絡機房、有線電視光電轉換間等。為體現(xiàn)對土地的節(jié)約利用，保證住宅規(guī)模，除變電室根據(jù)供電局要求布置在地上，其余公共服務機房宜布置在地下。

1.2.5古樹保護與鳳河利用

本項目住宅層高確定為2.8m，綜合日照間距、平面利用效率等因素，確定在用地西側采用5棟18層住宅樓，平行排布，形成對用地西北側一級古槐樹保護性退讓及沿鳳河的韻律建筑形象。

1.2.6入口與道路

住區(qū)對外聯(lián)系的主要出入口宜分散設置，方便聯(lián)系外部道路，同時距市政道路交叉口距離70m以上，本項目可選擇設置出入口的方向只能是西側和北側。住區(qū)主要出入口通常為人行、車行混合出入口。本項目地上停車率＞50%，如能在出入口附近設置快速分流地下停車車流，有助緩解地面交通壓力。故本項目在北側主要出入口附近設雙車道地下車庫出入口，回避對區(qū)內交通干擾。根據(jù)消防和使用要求，區(qū)內道路4m寬即可，節(jié)約道路占地。

2　優(yōu)化設計

建筑設計是折磨人的工作，優(yōu)秀作品來自每一處盡善盡美的細節(jié)疊加。

2.1利用規(guī)則

本項目在規(guī)劃階段用足規(guī)劃限高和退線條件，在保證容積率、爭取得房率最大化基礎上，降低建筑密度。借鑒機動車綠化停車手法，創(chuàng)新設置綠化自行車停車，保證綠地率。住宅樓采用聯(lián)排式板塔結合布置方法。除7#樓采用3個單元的板樓布局，其它住宅樓均為2個單元組合的聯(lián)塔平面，該平面既改善通風采光條件又縮減日照間距（塔樓按1.2倍樓高、板樓按1.7倍樓高計算），同時形成對古樹的保護性退讓。

2.2住宅優(yōu)化

住宅跟日常生活密切相關，住宅設計就是在汲取生活經(jīng)驗基礎上落實人性需求。當代采育住區(qū)所有住宅全部為南北朝向布局，實現(xiàn)日照、采光、通風良好。住宅樓均選用節(jié)地型平面，減少凹凸，有利間距測算和建筑節(jié)能。住宅單元統(tǒng)一采用標準層一梯四戶平面布局，在滿足戶型面積比例前提下，形成均好的級差系列，體現(xiàn)保障性住房的公平特點。住宅核心筒在參考當代集團標準化平面基礎上優(yōu)化完善公共服務空間各項設計，更好地發(fā)揮功能效率。住宅單元首層設公共大堂，延續(xù)當代住宅品質標準。

2.3車庫優(yōu)化

地下車庫采用長排停車布局，提高停車效率優(yōu)化停車區(qū)、通車區(qū)柱網(wǎng)模數(shù)，縮減地下車庫建筑面積，提高停車效率。當代采育項目地下車庫在人防車庫＞50%條件下，雙層停車（多一層車道）達到38m2/車位優(yōu)化設計標準。

2.4居住公共服務設施優(yōu)化

2.4.1增加商業(yè)

本項目千人指標中商業(yè)配套為1000m2，經(jīng)與規(guī)委溝通同意商業(yè)配套面積適當增加不超過1倍配套面積，以利項目經(jīng)營。

2.4.2改善條件

本項目根據(jù)功能需求合理排布各類居住公共服務設施，滿足面積及使用要求。特別針對經(jīng)營、服務類設施功能增加沿街面寬、區(qū)內外雙向服務、廣告位、餐飲風道預留等條件，提高銷售、使用靈活性。為保證居住公共服務設施后期經(jīng)營服務優(yōu)勢，經(jīng)與供電管理部門溝通確認，為其單設室外箱式變電設備。

2.5機房優(yōu)化

采育自住房項目公共服務機房在咨詢專業(yè)設計單位意見后優(yōu)化設計采取合理建設規(guī)模和布局，避免面積、管線等浪費。例如鍋爐房與其附墻煙囪直線對位連接；消防水池、消防水泵房與高層消防穩(wěn)壓水箱間直線對位連接。

2.6功能兼顧

本項目規(guī)劃設計中采用功能兼顧防方法優(yōu)化設計。例如綠地兼雨水調蓄功能；自行車停車位兼綠化停車；地下車庫兼人防工程和部分外線功能；車庫屋面兼地面道路、停車和人員活動區(qū)；4m寬道路兼行車、消防、急救、搬家等多功能用途。

2.7古樹保護

在保證各項規(guī)劃要求前提下實現(xiàn)對一級保護古槐樹的建筑退讓，打造住區(qū)歷史文化景觀。

2.8綠建設計

項目選擇實用型綠建技術和環(huán)保建材，在節(jié)地與室外環(huán)境、節(jié)能與能源利用、節(jié)水與水資源利用、節(jié)才與材料資源利用、室內環(huán)境質量、運營管理方面落實具體措施，分別滿足住宅和公建綠建一星級設計標準。

3　結語

本項目是筆者第一項參與完成方案、施工圖設計的自住型商品房項目?；仡櫾O計過程，堅持走優(yōu)化創(chuàng)新思路培養(yǎng)設計師技術膽識和工作熱情，主動服務、高效溝通有助達成共識，取得默契配合的雙贏目標。工作是有計劃的學習和自我磨練。設計項目無論大小、難易，只有堅持認真用心做，才能讓這些經(jīng)歷成就技術財富。采育項目對設計團隊每個成員來說都是一次難忘而有收獲的經(jīng)歷。仿佛人必須經(jīng)歷痛苦才能記憶深刻，伴隨付出而收獲的“邏輯規(guī)劃、優(yōu)化設計、管控投資、高效服務”理念像拼圖一樣，拼出項目和個人競爭力，并將長遠地影響著未來。

TU201.5

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1673-0038（2015）11-0010-02

∶2015-2-16