萬芳

（明發(fā)集團南京房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 江蘇南京 210000）

房地產(chǎn)項目工程造價的重點控制對策

萬芳

（明發(fā)集團南京房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 江蘇南京 210000）

隨著國民經(jīng)濟和社會的全面發(fā)展，我國各地房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模不斷擴大，對推動國民經(jīng)濟增長和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用。房地產(chǎn)開發(fā)項目相比其他的一般性消費過程，具有建設(shè)周期長、資金投入大等特征，房地產(chǎn)開發(fā)項目在行業(yè)內(nèi)競爭極為激烈和殘酷。本文簡要介紹了房地產(chǎn)造價中存在的諸多問題，并對重點方面提出了相關(guān)的控制措施。

房地產(chǎn)；工程造價；重點控制；對策

前言

由于房地產(chǎn)項目建設(shè)領(lǐng)域信用體系不健全，法制不完備和執(zhí)法不嚴(yán)，房地產(chǎn)項目市場主體行還不完全規(guī)范，以及部分地區(qū)領(lǐng)導(dǎo)者不切實際搞“形象工程”和“政績工程”“腐敗工程”等，至今我國還未能建立起一套完全適應(yīng)于房地產(chǎn)項目工程造價控制管理體制的模式，給建筑企業(yè)經(jīng)營管理帶來了諸多的不良影響，同時也阻礙了房地產(chǎn)業(yè)健康的發(fā)展，因此，建立科學(xué)健全的房地產(chǎn)項目工程造價控制制度是當(dāng)今社會發(fā)展的必然性。

1 房地產(chǎn)項目工程造價存在的問題

1.1 設(shè)計方案的問題

在造價中設(shè)計方案以及設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)決定了整個工程的造價?，F(xiàn)在很對設(shè)計單位的設(shè)計人員設(shè)計水平有限，通產(chǎn)為了保證設(shè)計質(zhì)量，隨意的提高設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，增加了工程總造價。同時在建設(shè)單位進行建設(shè)時為了保證高標(biāo)準(zhǔn)的要求，增加相關(guān)的各種人、材、機的使用，從而增加整個工程的總造價，并且為之后的工程結(jié)算造成了結(jié)算障礙。

1.2 施工階段存在的問題

在項目施工階段現(xiàn)場管理人員責(zé)任心不強，對合同、預(yù)算和有關(guān)規(guī)定不熟悉，對現(xiàn)場工程量問題不經(jīng)核實隨意簽證、確認(rèn)，未按程序簽證，現(xiàn)場經(jīng)濟簽證管理混亂，簽證內(nèi)容含糊不清。工程變更沒有嚴(yán)格控制，業(yè)主方提出的設(shè)計變更未作技術(shù)經(jīng)濟性分析比較，施工單位為獲得更多利潤，把投標(biāo)時的低價材料改用高價材料造成結(jié)算價增加幅度較大。

1.3 合同管理缺乏規(guī)范性

雖然我國已經(jīng)頒發(fā)了相應(yīng)的施工合同標(biāo)準(zhǔn)，但在具體的實踐中，部分施工單位并未按照相應(yīng)的合同標(biāo)準(zhǔn)進行施工，或是部分合同條款存在表述不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)默F(xiàn)象，促使在實施中雙方存在理解歧義的問題。如由于對工程量清單中所含的工作內(nèi)容理解不同，致使工程不能夠如期完成。同時因為建設(shè)單位缺乏相應(yīng)的法律意識，缺乏對合同法律的理解，存在反索賠的意識差，以及有法不依的情況。

1.4 簽證管理問題

在建設(shè)中有很多關(guān)于簽證的問題，這主要是由于監(jiān)理人員對施工的監(jiān)理不嚴(yán)格造成的，比如，在施工過程中出現(xiàn)施工操作不合格時，監(jiān)理人員不進行制止；對不合格的項目隨意簽證，不進行相關(guān)審查。除此之外，承包商為了降低成本，使用沒有資格證書的監(jiān)理人工程師，使得監(jiān)管工作不按照管理要求進行。

1.5 工程竣工結(jié)算的問題

工程計量不按規(guī)定計算，不按照國家規(guī)范統(tǒng)一規(guī)定計算規(guī)則，重疊交叉、多算、少扣工程量時有出現(xiàn)，造成竣工結(jié)算工程量增加。一些造價控制人員對工程結(jié)算審核較草率，沒有對項目合同條款和竣工內(nèi)容是否一致就進行審核和驗收。造價控制人員專業(yè)素質(zhì)不夠強，未按照國家規(guī)定的計算方法對工程量進行精準(zhǔn)計算，也沒有檢查計價定額是否合理，是導(dǎo)致結(jié)算階段項目成本造價浮動的主要原因。

2 加強房地產(chǎn)項目工程造價控制的對策

2.1 構(gòu)建工程造價管理體系

對重點項目的定期造價監(jiān)督檢查是房地產(chǎn)工程建設(shè)項目的重要環(huán)節(jié)之一，造價管理部門必須要根據(jù)規(guī)定實施定期造價監(jiān)督檢查，構(gòu)建并完善重點建設(shè)項目的造價監(jiān)督制度。建設(shè)部門要最大程度的了解在建項目造價的執(zhí)行情況，并審核、控制對造價產(chǎn)生影響的諸多因素，防止出現(xiàn)資源浪費，出現(xiàn)問題要及時予以解決，充分發(fā)揮監(jiān)督管理職能。

2.2 加強決策階段的造價控制

建設(shè)項目決策是選擇和決定投資行動方案的過程，是對擬建項目的必要性和可行性進行技術(shù)經(jīng)濟論證、對不同建設(shè)方案進行技術(shù)經(jīng)濟比較選擇及做出判斷和決定的過程。項目決策對工程造價以及項目建成后的經(jīng)濟效益有著決定性的影響。在房地產(chǎn)工程的決策階段，需要考慮眾多的因素，并進行工程的可行性和收益分析，這個過程需要具有專業(yè)知識和具備豐富的造價管理經(jīng)驗的從業(yè)人員進行細(xì)致入微的調(diào)研和分析，盡可能地將造價影響因素考慮全面，使得分析結(jié)果具有較高的可信性。

2.3 加強設(shè)計階段的造價控制

對房地產(chǎn)進行工程管理主要是為了達到在建設(shè)的過程中實現(xiàn)進度快、質(zhì)量好以及投資省的目標(biāo)。工程項目的具體設(shè)計是工程造價的源頭，要想做到在實際建設(shè)過程中節(jié)省建設(shè)投資，首先要做到的就是在工程設(shè)計階段對工程造價進行嚴(yán)格的控制。在現(xiàn)階段工程設(shè)計的過程中，專業(yè)的設(shè)計人員的經(jīng)濟觀念意識比較淡薄，在工程設(shè)計的過程中隨心所欲缺乏相關(guān)的束縛與限制。在進行工程設(shè)計時要對具體的設(shè)計方案有具體的費用限制，使工程的設(shè)計的造價限制在一定的范圍之內(nèi)，擺脫過去的盲目的設(shè)計方法。

2.4 加強施工和審計階段的造價控制

在房地產(chǎn)項目工程的施工階段，由于施工單位通常會將部分在結(jié)算中可能發(fā)生索賠的項目隱藏，應(yīng)注重施工單位組織設(shè)計的管理。并且審核施工單位的施工方法，確保其與國家所實行的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)相一致。保證不同施工階段中機械和人員的投入與施工設(shè)計的預(yù)期相一致。若是發(fā)生工程延期的情況，應(yīng)對機械設(shè)備投入和人員投入進行調(diào)查，同時施工單位在施工期時，也應(yīng)和施工組織的設(shè)計相一致。在進行房地產(chǎn)項目工程的造價審計工作時，應(yīng)注重對整個工程項目的把控，加強對事后審計、事中審計和竣工后審計的重視度。為保證施工方案編制的合理性，還需加強事前審計。

2.5 加強竣工階段的造價控制

現(xiàn)場簽證的費用按照簽證材料進行計算?，F(xiàn)場簽證是工程竣工結(jié)算的重要材料，在施工進行的過程中要注重對工程簽證的整理和收集，常見的工程簽證主要有施工現(xiàn)場地質(zhì)條件和地下水位的變化；工程施工現(xiàn)場土方的轉(zhuǎn)運；由于設(shè)計變更導(dǎo)致的材料變化造成材料的浪費，不可抗力事件的發(fā)生導(dǎo)致工程的損失。在編制竣工結(jié)算時，要把現(xiàn)場簽證的費用計入工程造價。在施工現(xiàn)場發(fā)生的索賠事件要及時進行工程索賠，索賠時要有相關(guān)的依據(jù)和材料，在索賠材料上要有監(jiān)理工程師和建設(shè)單位的簽字。

3 結(jié)束語

房地產(chǎn)的工程造價管理不僅影響了該工程的建筑質(zhì)量和建設(shè)工期，還影響著建設(shè)單位的經(jīng)濟利潤和工作方向，甚至影響了城市規(guī)劃和社會發(fā)展，既體現(xiàn)了工程造價管理對于一個工程項目的重要性，也體現(xiàn)了房地產(chǎn)項目對地區(qū)發(fā)展的重要性。因此，加強房地產(chǎn)工程造價管理，在工程從設(shè)計到實踐決算的各個階段完善造價管理機制，能夠有效地提高建設(shè)單位的利潤、降低社會資源消耗，是企業(yè)長期發(fā)展的要求，也是促進社會進步和經(jīng)濟發(fā)展的有效方法。

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F293.33

A

1673-0038（2015）48-0131-02

收稿日期：2015-11-14

萬 芳（1987-），女，江蘇南京人，助理工程師，本科，主要負(fù)責(zé)招投標(biāo)，標(biāo)底編制，圖紙算量及目標(biāo)成本管理工作，身份證號：360124198702103923。