韓娜娜

（焦作市中地測繪有限公司 河南 焦作 454000）

城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價更新調(diào)整若干問題探討

韓娜娜

（焦作市中地測繪有限公司 河南 焦作 454000）

城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價是我國國土資源管理工作中一項重要的組織部分，運用基準(zhǔn)地價更新，可以有效地與土地級別更新進行相應(yīng)的銜接。對于地價的完善以及地產(chǎn)管理政策的體現(xiàn)都有著非常明顯的促進作用。

城鎮(zhèn)土地；基準(zhǔn)地價；更新調(diào)整

我國的土地有償使用制度在市場經(jīng)濟的帶動下，發(fā)展越來越迅猛。隨之而來出現(xiàn)了土地的稀缺性以及需求性的問題，從而造成了土地價格不斷地在發(fā)生在變化。我們應(yīng)該了解地價變化的原因與規(guī)律，通過科學(xué)合理的調(diào)控來對土地市場進行有效地指導(dǎo)。因此，對于土地基準(zhǔn)地價要及時地進行更新。但是在一些城鎮(zhèn)發(fā)展過程中，由于市場機制與大城市相比存在著一定的問題，導(dǎo)致土地管理工作不能滿足市場發(fā)展的需求。

1 城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新現(xiàn)狀分析

1.1 城鎮(zhèn)土地市場發(fā)展緩慢，存在不規(guī)范交易現(xiàn)象

對于我國許多的城鎮(zhèn)而言，占地面積都不會過大，而且常駐人口也并不多。在這類型的城鎮(zhèn)中，只會配備一個商業(yè)服務(wù)中心。因此，許多的商家為了獲得更多的利益，會針對商業(yè)服務(wù)中心周邊的土地進行競爭。這也就造成了城鎮(zhèn)中心的商業(yè)用地結(jié)構(gòu)分布通常都是在街道兩側(cè)，并沒有形成單純的商業(yè)用地。而且在城鎮(zhèn)中，許多的商鋪價值只會體現(xiàn)于一層鋪面，并且在進行轉(zhuǎn)讓或者出讓時，許多的交易都不會按照正規(guī)的商業(yè)用地規(guī)定來進行，通常都是以70年的住宅用途來進行交易。這樣的因素存在，就導(dǎo)致城鎮(zhèn)商業(yè)用地也是以住宅用地進行土地登記。但是，由于城市規(guī)模較小，商業(yè)中心較為集中，在地價上則體現(xiàn)出了商業(yè)用地的價格。造成這些問題的原因，我們可以從城市土地市場來進行分析。首先由于土地市場的發(fā)展不好，在土地交易過程中存在著大量的隱形土地交易。而且城鎮(zhèn)土地管理機構(gòu)所掌握的交易信息又比較少，這樣就造成了地價樣本數(shù)量對基準(zhǔn)地價評價不足的問題。雖然對于一些臨街的商鋪以及城鎮(zhèn)中鋪面可以進行地價收集，但是主要還是以商業(yè)用地樣本為主，對于一些住宅用地等方面的樣本的收集非常困難。由于缺少相應(yīng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，加之我國許多的城鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展水平還不高，導(dǎo)致了地價評估管理工作的滯后。雖然有時會聘請一些專業(yè)人士進行地價評估，但是在進行過程中，由于對當(dāng)?shù)厍闆r的不了解，無法對其進行準(zhǔn)確的評估，從而造成了地價評估的失真。

1.2 城鎮(zhèn)土地規(guī)劃不完善，缺少專業(yè)度

我國城鎮(zhèn)用地?zé)o論從專業(yè)化還是功能性，都無法與大城市進行相比。許多城鎮(zhèn)并沒有明確地對用地進行區(qū)分，這樣的問題主要是由于城鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展低下，管理人員的思想意識并沒有達到相應(yīng)的專業(yè)化。由于存在的這些問題，導(dǎo)致了城鎮(zhèn)中商業(yè)中心與住宅，甚至廠房并存的現(xiàn)象。這也造成了城鎮(zhèn)用地類型的重疊性，給基準(zhǔn)地價評估與更新工作帶來了嚴(yán)重地阻礙。

1.3 城鎮(zhèn)土地管理工作理念較為陳舊

由于城鎮(zhèn)經(jīng)濟條件的限制，城鎮(zhèn)土地管理工作還呈現(xiàn)出較為陳舊的管理理念。雖然有的城鎮(zhèn)已經(jīng)開始意識到規(guī)劃的重要性，但是在實際工作中存在著許多的問題。有的城鎮(zhèn)逐漸開始了城市性的規(guī)劃，也對土地功能性進行合理的安排，但是落實到更詳細(xì)地工作時，就出現(xiàn)了盲目用地的問題。比如：建筑密度、規(guī)劃與用途、開發(fā)用途等規(guī)定。而且地方政府片面地追求政績，只要有項目就開始盲目地進行土地使用，而且一些投資者為了獲得更大的經(jīng)濟利益，把土地用途進行了更改等等。

2 城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新方法體系

2.1 按土地級別進行更新方法的選擇

按照國家相關(guān)的規(guī)定，我國的基準(zhǔn)地價需要三年進行一次一時更新。通過更新的新基準(zhǔn)來對土地價值進行新的評估。在基準(zhǔn)地價更新工作開展過程中，一定會涉及到土地級別更新。但是如果還是以傳統(tǒng)的更新方式來進行，那么將會浪費大量的資源。從本質(zhì)上來講，也與現(xiàn)代化的基準(zhǔn)地價更新原則產(chǎn)生了矛盾。因此，在進行城鎮(zhèn)土地級別更新時，可以采用級別界線修訂的方法。這里需要提醒的是，這種方法存在一定的隨意性，為了能夠更好地完成城鎮(zhèn)土地級別更新工作，筆者建議要堅持節(jié)省資源以及能夠為基準(zhǔn)地價提供幫助兩個原則?；谶@兩點需求，應(yīng)該選擇計算機定級與級別界線的修訂為主要的更新方法。除了能夠為下一次的土地級別更新提供支持外，還可以在進行定級過程中，對一些定級的因素進行及時地調(diào)整。但是這種方法需要有一定的資金支持，一些不經(jīng)濟條件不允許的城鎮(zhèn)，應(yīng)該選擇更適合當(dāng)?shù)匕l(fā)展的修訂方法。

2.2 基準(zhǔn)地價更新評估

（1）要針對商業(yè)路線區(qū)段價進行評估。我們在進行這方面的評估時，應(yīng)該通過幾個步驟來進行：①需要對城鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)進行劃分；②制定調(diào)查資料；③制定相應(yīng)的評估標(biāo)準(zhǔn)；④對商業(yè)區(qū)段價進行評估。在進行商業(yè)區(qū)劃分時，需要針對不同的街道制定不同的路線價，不允許出現(xiàn)路線區(qū)段跨級別。在商業(yè)服務(wù)較為發(fā)達的街道進行規(guī)劃時，可以把整條街道進行多段劃分，并且按照劃分出來的區(qū)段來進行估價。針對城鎮(zhèn)街道評估時，商業(yè)路線價的評估途徑需要以地價樣本直接測算與因素比較測算兩者進行綜合測算，通過分析測算出來的結(jié)果再以市場交易樣本測算結(jié)果為主，以因素比較測算結(jié)果為輔。對于城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的比較分值計算方法，應(yīng)該采用多因素加權(quán)求和法來進行，這樣才能滿足評估需求。

（2）對于城鎮(zhèn)住宅區(qū)片價的評估。由于城鎮(zhèn)的土地市場發(fā)展的情況，我們是無法利用地價樣點來對片區(qū)進行地價評估。所以在開展城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估時，我們應(yīng)該采用兩種方法來進行：①有足夠地價樣點的片區(qū)，可以采用平均或者加權(quán)平均值來進行價格評估。②沒有足夠地價樣點的片區(qū)，我們需要采用因素比較法來分析對這個區(qū)片地價影響的各個因素，然后總結(jié)出各個片區(qū)的土地質(zhì)量指數(shù)，通過分析與研究來對不同片區(qū)的土地價格進行推算。

3 充分體現(xiàn)地產(chǎn)管理政策

基準(zhǔn)地價是政府所頒發(fā)的文件，可以說對于基準(zhǔn)地價制定的合理性直接影響到了整個社會的發(fā)展。所以，基準(zhǔn)地價更新需要在一定程度中充分地體現(xiàn)地產(chǎn)管理政策。城鎮(zhèn)需要發(fā)展就需要進行一定地經(jīng)濟活動，一些經(jīng)濟條件一般的城鎮(zhèn)為了能夠吸引到投資，通常會以較低地地價政策來進行招商。但是經(jīng)濟條件較好的城鎮(zhèn)，在地價政策方面則會采取高價的方式。無論是哪種情況，都會直接影響到城市基準(zhǔn)地價水平的好壞。如果采用較低的地價，這樣很容易影響到政府土地收益，甚至讓國家資產(chǎn)流入到個人以及單位名下。如果采用較高的地價政策，會對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生一定的影響。比如：如果住宅用地的地價過高，在一定程度上會造成住宅價格過高，讓許多民眾買不起住房。所以我們要結(jié)合當(dāng)?shù)匕l(fā)展的實際情況，制定出一套能夠促進城鎮(zhèn)經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)。要匯集各個相關(guān)部門的工作人員進行商討，對各方面所提出的意見進行綜合性地考慮來制定出基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)。這樣才能確保能夠促進當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，又能體現(xiàn)出地產(chǎn)管理政策。

4 結(jié)語

隨著我國市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，某些城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估更新體系開始呈現(xiàn)出越來越多的問題。因此，我們需要結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況，通過不斷地完善與發(fā)展，才能確保當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展。

[1]楊小雄，何志明，馮小麗.基于地塊變化對比與地價驗證的土地級別更新方法[J].資源科學(xué)，2006（06）.

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2015-8-12