易憲容

由中國(guó)人民銀行、住建部、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)于3月30日聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，目的是希望用信貸政策釋放住房市場(chǎng)需求，以此救起正在快速下沉的房地產(chǎn)市場(chǎng)，及減緩中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行的壓力。

今年政府工作報(bào)告明確表示，要穩(wěn)定住房消費(fèi)，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。其核心就是對(duì)住房消費(fèi)進(jìn)行全面的泛化，重新推出2008年131號(hào)文件所提出的“改善性住房需求”，央行“330房貸新政”基本上是圍繞著這個(gè)概念而展開(kāi)。

從上述政策的核心內(nèi)容來(lái)看，其主要目的就是要讓改善性住房需求得到釋放。不過(guò)，這些房地產(chǎn)救市政策看上去是力度很大，甚至于遠(yuǎn)超出市場(chǎng)預(yù)期，但是能否達(dá)到全面釋放改善性住房需求，得受到以下幾個(gè)方面因素的制約。

一是所謂改善性住房需求，在當(dāng)前中國(guó)住房市場(chǎng)的背景下，尤其是一線城市，其實(shí)質(zhì)更多的是住房投資需求。因?yàn)?，在房?jī)r(jià)極高的情況下，當(dāng)前的住房市場(chǎng)早就成了一個(gè)投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)，絕大多數(shù)住房的消費(fèi)需求早就擠出市場(chǎng)，進(jìn)入當(dāng)前市場(chǎng)的主要是住房投資者。如果降低進(jìn)入市場(chǎng)門(mén)檻、提高購(gòu)買(mǎi)融資的杠桿率，當(dāng)然是吸引這些住房投資者進(jìn)入。不過(guò)，這些住房投資者是否進(jìn)入并非僅是考慮進(jìn)入門(mén)檻低、融資杠桿率高，最重要的是購(gòu)買(mǎi)之后會(huì)不會(huì)以更高的價(jià)格賣(mài)出？只有預(yù)期購(gòu)買(mǎi)之后能夠以更高的價(jià)格賣(mài)出時(shí)，他們才能利用這些優(yōu)惠條件進(jìn)入，否則這種需求不會(huì)被釋放出來(lái)。就目前的情況來(lái)看，房地產(chǎn)存在泡沫、國(guó)內(nèi)股市牛氣沖天，住房市場(chǎng)賺錢(qián)效應(yīng)自然消失，因此要讓這些住房投資者進(jìn)入市場(chǎng)并非容易，在高房?jī)r(jià)下，改善性住房需求難以有效釋放。

二是2014年的央行房貸新政，其對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房者優(yōu)惠條件應(yīng)該比現(xiàn)在出臺(tái)的優(yōu)惠政策還要優(yōu)惠，卻只是讓少許城市住房市場(chǎng)銷(xiāo)售短時(shí)間內(nèi)回光返照，房地產(chǎn)市場(chǎng)很快又回到原形，量?jī)r(jià)齊跌。2014年的央行房貸新政對(duì)住房投資者吸引力不大。而這次房貸優(yōu)惠政策能起到的作用可能會(huì)更小。

三是“330房貸新政”更多的是強(qiáng)調(diào)降低購(gòu)買(mǎi)第二套住房的首付比例，只是降低更多的買(mǎi)房者進(jìn)入的門(mén)檻，但是作為住房投資者來(lái)說(shuō)，進(jìn)入市場(chǎng)杠桿率的高低自然很重要，而更為重要是利率水平。因?yàn)?，?duì)于任何長(zhǎng)期投資來(lái)說(shuō)，利率是投資收益的決定性因素?？梢哉f(shuō)，盡管2014年央行房貸新政要求銀行對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房者給出更多的利率優(yōu)惠條件，支持住房消費(fèi)，但是在目前的金融市場(chǎng)下，銀行要做到這點(diǎn)是困難的。

因此，對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，政府要想把住房市場(chǎng)消費(fèi)需求真正釋放出來(lái)，就不能竭力出臺(tái)各種政策把過(guò)高的房?jī)r(jià)頂在天花板上而不讓它調(diào)整，而是要減少對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)多干預(yù)，讓房?jī)r(jià)逐漸回歸理性。房?jī)r(jià)的理性回歸多少也就決定了市場(chǎng)真正的消費(fèi)需求釋放程度及房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇程度。

而住房市場(chǎng)的價(jià)格由投資者為主導(dǎo)轉(zhuǎn)換為以消費(fèi)者為主導(dǎo)，一定要付出成本及代價(jià)。當(dāng)前的救市政策如果不讓地方政府及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)這些成本及代價(jià)，而是轉(zhuǎn)稼到住房消費(fèi)者身上，“救市”很難成功?！?/p>

（作者是中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員）