【摘要】房地產(chǎn)估價項(xiàng)目現(xiàn)場查勘是房地產(chǎn)估價的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)估價人員在現(xiàn)場查勘的過程中獲得的信息，影響到房地產(chǎn)估價方法的選擇，從而影響房地產(chǎn)價格的客觀、公正、科學(xué)的確定。所以，在實(shí)際工作過程中要重視房地產(chǎn)估價項(xiàng)目的現(xiàn)場勘查環(huán)節(jié)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)估價；查勘

一、房地產(chǎn)估價項(xiàng)目現(xiàn)場查勘的必要性

房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場查勘是房地產(chǎn)估價師親自到估價對象現(xiàn)場，檢查、觀察估價對象狀況。俗話說“百聞不如一見”、“眼見為實(shí)”，房地產(chǎn)尤其如此，因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有獨(dú)一無二的特性，它的價值與區(qū)位密切相關(guān)。實(shí)地查勘估價對象是做好房地產(chǎn)估價不可省略的工作步驟。任何房地產(chǎn)估價項(xiàng)目，估價師都必須對估價對象進(jìn)行實(shí)地查勘。房地產(chǎn)估價直接涉及到委托方和被委托方的經(jīng)濟(jì)利益，房地產(chǎn)估價不但應(yīng)該言之有理，更重要的是言之有據(jù)，任何的不當(dāng)都容易造成爭議，增加估價師的風(fēng)險。從《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》等與房地產(chǎn)估價執(zhí)業(yè)密切相關(guān)的管理規(guī)定來了解房地產(chǎn)估價現(xiàn)場查勘的必要性。

1.1《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定

在《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中對現(xiàn)場查勘做出一系列的規(guī)定：規(guī)定估價人員必須到估價現(xiàn)場，親身感受估價對象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣、查勘估價對象的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等狀況，并對事先收集的有關(guān)估價對象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行核實(shí)，同時搜集補(bǔ)充估價所需的其他資料，以及估價對象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照，并規(guī)定在估價報告中必須對現(xiàn)場查勘情況做出詳細(xì)記載。

1.2《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》的有關(guān)規(guī)定

依照《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》第十四條規(guī)定：房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)對估價對象進(jìn)行實(shí)地查勘，將估價對象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料上記載的內(nèi)容逐一進(jìn)行對照，全面細(xì)致的了解估價對象，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝能夠反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況和周圍環(huán)境、景觀的照片。內(nèi)外部狀況照片應(yīng)當(dāng)作為估價報告的附件。由于各種原因不能拍攝內(nèi)外部狀況照片的，應(yīng)當(dāng)在估價報告中予以披露。實(shí)地查勘記錄應(yīng)當(dāng)作為估價檔案資料妥善保管。

二、房地產(chǎn)估價項(xiàng)目現(xiàn)場查勘的內(nèi)容

房地產(chǎn)估價項(xiàng)目現(xiàn)場查勘是對房地產(chǎn)實(shí)物狀況進(jìn)行實(shí)地考察。在核實(shí)房地產(chǎn)的實(shí)際功能、核對賬務(wù)的真實(shí)性、可靠性的共同點(diǎn)的基礎(chǔ)上，還應(yīng)該區(qū)別不同的估價方法對資料的不同要求。一定要為正確的估價提供一手的資料。

（1）查勘準(zhǔn)備階段：在去現(xiàn)場查勘之前我們要先確定待估價對象的類型，方便我們攜帶相應(yīng)的記錄查勘信息的記錄表，然后我們要給委托方提供一份需要的材料的明細(xì)表，讓他們提前把材料準(zhǔn)備好。在去之前我們還要先大致了解一下估價對象所在的位置，周圍有哪些與之相似的房地產(chǎn)，以便我們到了之后可以更快地找到可比實(shí)例，節(jié)約時間，提高效率。

（2）實(shí)地查勘階段：分為兩個方面，一個是查勘土地，一個是查勘房產(chǎn)。查勘土地時主要是土地的位置、地號、面積、地上附著物，以及四至。相對查勘房產(chǎn)比較簡單，但是有些地區(qū)的土地比較偏遠(yuǎn)，回到單位后在地圖上很難找到具體位置，所以就需要你隨身攜帶一個可以定位的儀器，正常情況下直接用智能手機(jī)就可以了，每到一個地方定位截圖，這樣就比等你回到單位再找位置省事得多。查勘房產(chǎn)時主要是位置、建筑結(jié)構(gòu)、建筑用途、建筑面積、建筑物成新率、周圍區(qū)域環(huán)境?？捶慨a(chǎn)的時候一定要細(xì)致，每個樓層、每個角落都要走到，以免錯過一些重要的細(xì)節(jié)。因?yàn)槎鄶?shù)我們是做抵押貸款，所以運(yùn)營狀況很重要。我們要每個車間工作間都走到，這樣我們就可以看看機(jī)器是不是在運(yùn)作，商業(yè)運(yùn)營情況是不是良。然后就一定是要核對好委托方提供的資料是否與所看現(xiàn)場一致，如果委托人提供的資料記載內(nèi)容與實(shí)際情況出現(xiàn)差異，要了解其原因，并建議其補(bǔ)充書面資料予以說明。

（3）查勘整理階段：在現(xiàn)場查勘回到單位后第一時間就要進(jìn)行資料的整理和歸檔，以保證在最佳記憶狀態(tài)下完成照片的標(biāo)注等，以保證所獲得的信息的安全準(zhǔn)確。在填寫相關(guān)表格時要按照作業(yè)要求，結(jié)合你所要選用的估價方法，進(jìn)行進(jìn)一步的整理和分析。經(jīng)過這樣的整理，你就可以及時發(fā)現(xiàn)尚未清楚的問題，對于不清楚的問題進(jìn)行進(jìn)一步的調(diào)查核實(shí)。

三、房地產(chǎn)估價項(xiàng)目現(xiàn)場照片的拍攝方法

3.1房產(chǎn)查勘

（1）數(shù)量：拍攝照片的數(shù)量取決于估價對象的規(guī)模，建筑規(guī)模較大，為了能夠反映出估價對象內(nèi)的實(shí)際狀況那么每個部分都要拍到，相應(yīng)的照片數(shù)量就會多。拍攝現(xiàn)場不是攝影棚，所以不需要把它拍得有多美，一定要在保證工作效率的基礎(chǔ)上，反映出估價對象的實(shí)際狀況就好。拍攝數(shù)量也不在多，而在于精。

（2）要求：反映整棟建筑的整體，要突出其特點(diǎn)。有些建筑有他設(shè)計(jì)獨(dú)特的地方，這些地方也一定不要錯過，要在你的照片中反映出來。還要反映到室內(nèi)的裝修情況，盡可能在一張照片中把地面、墻面、天棚都拍攝到。

（3）順序：現(xiàn)場查勘時應(yīng)該先從估價對象整體外觀到內(nèi)部細(xì)節(jié)，一層一層地拍攝。到達(dá)估價對象所在地時應(yīng)該先拍攝一張?jiān)诖箝T外的整體的照片，進(jìn)入估價對象內(nèi)部后要拍攝內(nèi)部園區(qū)的一些照片，然后可以根據(jù)帶看人帶看的順序進(jìn)行逐一拍攝。這樣也相當(dāng)于用拍照的方式記錄了現(xiàn)場查勘的過程，也有利于記憶，便于回到單位之后整理資料。

3.2土地查勘

土地查勘相對房產(chǎn)來說比較簡單，只要把這塊土地拍攝下來，最好是按照四個方位分別拍攝一張，這樣就能充分顯示出這塊土地的情況了，有沒有建筑物也能夠一目了然。

房地產(chǎn)估價項(xiàng)目查勘回來后第一時間整理資料，因?yàn)閯偪赐昴愕挠洃涍€很清晰，把每一個部分的照片分好放在相應(yīng)的文件夾里，把紙質(zhì)資料整理歸檔，做好位置圖，一個現(xiàn)場查勘就完成了。

總結(jié)一句話：現(xiàn)場查勘必不可少，仔細(xì)認(rèn)真做好房地產(chǎn)估價項(xiàng)目現(xiàn)場勘查工作才能保證房地產(chǎn)估價的準(zhǔn)確性。

參考文獻(xiàn)

[1]《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》[M].吉林科學(xué)技術(shù)出版社，2007年.

[2]《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》[M].中國法制出版社，2006年.

[3]中華人民共和國建設(shè)部，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》[Z].中國建筑業(yè)出版社，2006年.

作者簡介：

張丹丹，遼寧城市建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院講師、學(xué)士，主要從事高等職業(yè)教育，房地產(chǎn)經(jīng)營與估價。