姜文廣 邱銀妮

（1.大連信德工程造價咨詢有限公司 2.大連大禹工程造價咨詢有限公司）

淺議房地產開發(fā)項目中工程造價超預算的原因

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（1.大連信德工程造價咨詢有限公司 2.大連大禹工程造價咨詢有限公司）

投資大、時間長，成本構成相對復雜以及控制的難度比相對較大是房地產企業(yè)的幾個明顯的特點。隨著今年房地產行業(yè)步入“新常態(tài)”，過去房地產野蠻暴利的生存環(huán)境已經改變，房地產企業(yè)之間競爭也愈演愈烈。如果想要使得房地產投資收益得到較大的提高,那么通過控制工程成本預防超預算情況的出現(xiàn)，從而來降低房地產工程的投資成本，就變得非常重要。因此筆者根據(jù)自己的工作經驗對房地產造價超預算的原因進行淺析。

房地產開發(fā)項目 工程造價 超預算

一、筆者認為房地產造價超預算的原因主要有以下幾個方面

1、房地產企業(yè)對建筑工程概預算編制不合理

由于建設工程概預算的編制是一項很繁瑣的工作，但是由于它的重要性不可忽視，預算編制人員又必須很細致認真地去對待。技術與經濟相結合的概預算工作,在編制的過程中往往會出現(xiàn)預算不合理的現(xiàn)象。如：在施工處理的過程中一旦對工程定額換算不合理就會導致工程總體實際支出預算與建筑初期的預算金額不相符合。如果對工程所采用的新技術、新材料、新結構的預算不合理等,也會產生預算編制出現(xiàn)缺陷的問題。另外,預算編制的好壞也與預算編制人員的個人水平有直接關系。

2、環(huán)境、市場及其他外部因素的影響

房地產建筑工程項目的建設時間周期較長,所涉及的范圍也很廣,因此材料價格起伏變化、市場風險，政策影響等情況變化超出了預算時對其風險預測的預留范圍時,工程造價也很可能出現(xiàn)超預算。

3、建設單位未能做好工程實施階段的造價控制

房地產建設工程造價并不是一個孤立的、靜態(tài)的過程,如果僅僅注重對招投標階段和竣工結算階段的預算造價控制,而忽視了施工階段工程造價的動態(tài)的控制,最后也很可能導致工程造價超預算。

4、建設單位對工程管理不善

房地產建筑工程項目施工周期長、范圍廣、工藝多,如果管理不完善,施工現(xiàn)場發(fā)生的情況、問題得不到及時反饋,這樣就造成難以對房地產建筑工程實施階段工程造價進行及時的調整、監(jiān)控,容易造成資金浪費,出現(xiàn)工程造價超預算的情況。

二、做好控制房地產工程造價概預算的控制措施

針對上文所述幾種房地產建筑工程造價超預算的常見原因,我們如何將工程造價管理做的更好,使經濟與技術緊密結合,以保證投資效益的最大化。本人結合自己這些年工程造價管理工作的經驗,認為必須要做好以下控制要點:

1、預算人員要在熟悉工程現(xiàn)場情況及特點，了解施工組織設計的特點的基礎上進行概預算的編制。在編制前還要做好其他前期準備工作，如地勘，設計圖紙，圖集等相關資料的收集，做好對現(xiàn)場施工環(huán)境的調查研究，了解工程所在地的建筑工程預算定額，取費標準以及材料價格等。

2、熟悉施工圖紙，正確計算工程量及套用定額。在概預算的編制過程中，概預算編制者應多次詳盡的閱讀圖紙，并與熟悉工程，審核圖紙結合起來。以至于能夠做出精確的概預算分析、工程量計算、套用單價，防止丟項，落項，錯項的出現(xiàn)。

3、對市場材料價格等波動對價格可能產生的影響留有余地。建筑工程所涉及的材料數(shù)量大，種類多，價格不一，購置的材料及設備在工程的造價中占很大的比重（約為55%～65%）,這就要求編制人員對各種設備，材料的價格做到心中有數(shù)，并依據(jù)設備材料價格的市場波動，對其價差進行調整，實現(xiàn)動態(tài)管理。

筆者參與的大連市佰城美園6#、9#樓，大連港天下糧倉16#樓，25 #樓等工程項目概預算編制過程當中,均充分注重了上述問題的把握,故在預算編制的預見性及指導性上得到了很大提高,工程造價非常好地控制在了預算的預測范圍內。

4、有研究表明,房地產建筑工程的實施階段對建筑工程造價的影響約為 15%,所以在這個階段節(jié)約投資的可能性比較小。因此,很多建設單位忽略了對房地產建筑工程項目實施階段的造價預算把握控制。然而,在房地產建設工程項目的實施階段,施工時造成浪費投資的可能性很大,其原因主要有兩個:無法控制或很難控制的因素影響(如地震，臺風等不可抗力因素);受施工技術限制，合同變更等人為因素影響(此類因素是可以得到控制的)。建設單位必須注重建筑工程項目的實施階段的預算控制。在滿足工程進度、質量的目標要求下實現(xiàn)投資效益的最大化。造價預算編制人員要貫徹落實合同造價預算的內容，將其作為控制的重要步驟，并從技術、經濟、合同等幾方面采取措施，做好現(xiàn)場簽證、變更工作，嚴格結算程序，防范超前過量支付的情況出現(xiàn)，從而做好項目實施階段的預算控制,實現(xiàn)較好的經濟效益的。

5、嚴肅房地產工程造價調整審批過程,最大程度減少變更對工程造價的影響。每個建筑工程建設都有決策、設計、實施三個重要階段,概預算編制于工程的設計階段,因此這就使預算在實施階段中產生了局限性。在工程的實施過程中,經常會發(fā)生項目的變更。例如大連某房地產項目的基礎工程,原筏板設計按照土基計算,但是在施工中發(fā)現(xiàn)有溶洞,為避免地基下陷，只能對樓房基礎結構設計進行修改,從而造成了工程造價的增加,這種變更為不可抗力。可是我們都了解,項目的變更常常會導致工程造價增加,因此作為工程造價人員應努力最大程度地減少項目變更對工程造價的影響。造價控制人員要對工程的變更部分進行多次技術及經濟論證,確認其必要性、可行性,盡量減小設計變更引起的支出。造價控制人員必須嚴肅工程造價調整的審批過程,對工程超量及超價部分加強控制。努力將工程項目變更對工程造價產生的影響降到最小。

6、加強對工程預算管理人員素質的提高。房地產工程造價預算管理人員即但要有豐富的專業(yè)基知識，也要有高尚的職業(yè)道德，要養(yǎng)成工作實事求是，無私奉獻、愛崗敬業(yè)的精神，要做出一份好的工程預算，必須要有一個高素質的工程造價預算管理人員。這幾年，筆者所在公司就很注重預算管理人才的培養(yǎng)，積極為本公司預算管理人員的提高和深造創(chuàng)造機會，同時關心其生活，幫助其解決生活上的憂愁，以情留人，經過多種努力，打造出了一支專業(yè)技能過硬的預算管理隊伍，極大提高了隊伍預算管理的能力。由此可見預算管理人員的個人素質直接影響到預算管理的水平，因此，各房地產公司應該注重對預算管理人員的培養(yǎng)，促使使其專業(yè)知識和素質得到同步提高。

三、結語

對于工程造價超預算這個大課題,遠不止這些內容能夠涵蓋,還需要具體情況具體分析,促使其不斷完善. 總之,房地產開發(fā)中工程造價超預算問題的控制解決,其實質就是運用科學原理,采用科學的方法和切合實際的造價依據(jù)來提高房地產項目開發(fā)的投資效益，增強其企業(yè)競爭力。

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1007-6344（2015）02-0096-01