于永博 孫 偉

(大連正信建設(shè)工程管理有限公司)

房地產(chǎn)工程管理不同于其他的大型工程（如政府投資的項目），但是其管理還是很多相通之處，其相同之處在于：1、工程發(fā)包遵循招投標(biāo)法，通過工程發(fā)包的方式進行過程承包。2、工程都是通過專業(yè)監(jiān)理公司進行管理。3、根據(jù)工程的特點，進行專項分包，有不同的分包商進行過程建設(shè)。其主要不同之處在于甲方，即建設(shè)方。對于大型的政府投資項目，現(xiàn)在都需要專業(yè)項目公司進行管理，政府在其中扮演著投資方的角色，管理有項目公司，采購有專業(yè)的招標(biāo)代理公司，所有的發(fā)包、管理都實行透明化的方式進行著。而對于房地產(chǎn)公司的工程，房地產(chǎn)公司作為建設(shè)方，很多事情的自主權(quán)很大，這樣就使很多工程的發(fā)包環(huán)節(jié)采用邀約招標(biāo)的方式進行，建設(shè)方有很大的自主權(quán)。這樣的模式對于房地產(chǎn)公司來說有利于公司的利益。能夠根據(jù)公司的實際情況邀請合適的合作方進行合作建設(shè)。因此在管理中有著和其他項目不同的管理重點，其主要表現(xiàn)在：

1、嚴(yán)格發(fā)包：選擇一個合適的承包方是工程建設(shè)成功的一半，有經(jīng)驗、管理規(guī)范的承包方，在工程建設(shè)中會省建設(shè)方好多事的。由于他的管理規(guī)范會使工程建設(shè)中規(guī)避很多的風(fēng)險。雖然在成本上可能有所增加，但是權(quán)衡一下風(fēng)險的成本，應(yīng)該能節(jié)省一些。我所知的一個房地產(chǎn)公司在工程發(fā)包時，采用低價中標(biāo)的策略進行的招標(biāo)，結(jié)果進來以后，管理一團糟，進度嚴(yán)重滯后，質(zhì)量更不用提，到頭來還是進行隊伍的撤換，一反一正白白浪費了近百萬。事后，項目經(jīng)理那種無奈的表情，至今記憶猶新。

2、規(guī)范管理：這話管理人員好像成天的掛在嘴上，但是實際執(zhí)行起來比較難了。在這里還是強調(diào)一定要嚴(yán)格按照項目管理規(guī)范的要求進行規(guī)范的計劃管理，成本控制。對于房地產(chǎn)公司來說就是要加強計劃管理和預(yù)算管理。計劃管理在很多房地產(chǎn)公司比較缺失的，更多是根據(jù)銷售合同就把工程交付日期敲定了，然后，項目部就拼命的要求承包方趕工，結(jié)果到頭來質(zhì)量沒有保證，進度也沒上去。所以項目開始時建設(shè)各方坐下來，仔細看看圖紙及現(xiàn)場的實際情況制定一個合理的工期，然后把計劃細化到最起碼的三級執(zhí)行計劃上，最后在去和客戶簽合同，進行開工建設(shè)，這樣對客戶負責(zé)，同時也對自己公司負責(zé)。這樣的房地產(chǎn)公司的信譽才能上去。對于嚴(yán)格預(yù)算管理，在圖紙出來以后要盡快的把工程預(yù)算出來，以便以后的成本控制，在發(fā)包中中標(biāo)價要嚴(yán)格控制在預(yù)算范圍內(nèi)，對于現(xiàn)場的工程變更要嚴(yán)格控制。

3、靈活控制：這一點好像和上一點矛盾，但是在工程現(xiàn)場的管理中確實要根據(jù)實際情況進行靈活的變化，一是計劃要根據(jù)實際情況進行檢查、調(diào)整。二是在進度、質(zhì)量、安全上要在不同時間有不同的側(cè)重點；三是在承包商管理上要靈活，在嚴(yán)格按照合同執(zhí)行上進行變通。曾經(jīng)有個工地，因為過年時承包商不能給工人發(fā)下工資，把工地給鬧翻了天。在重大節(jié)日（春節(jié)、農(nóng)忙）時，建設(shè)方要體諒承包商的苦衷，給予適當(dāng)?shù)撵`活運用會收到意想不到的效果。曾經(jīng)有個項目經(jīng)理講過的一個事情，一家房地產(chǎn)開發(fā)公司在春節(jié)時主動支付了本應(yīng)年后支付的工程款，使得這個隊伍的工人都高高興興的回家過年了，由于此工程工期緊，項目經(jīng)理年前說希望他們過完年能趕一下進度，結(jié)果年初六，所有工人都進了工地，沒過十五，工程就復(fù)工，整個工程得以順利交付。而對于房地產(chǎn)公司確實沒有多大的損失。成本在控制范圍之內(nèi)。

4、強化監(jiān)理公司：監(jiān)理公司是甲方聘請對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行質(zhì)量、安全、進度、投資等方面進行管理，因此甲方要嚴(yán)格對監(jiān)理公司進行管理并充分調(diào)動監(jiān)理公司的積極性。甲方與監(jiān)理公司簽訂合同時應(yīng)明確監(jiān)理公司的責(zé)任與義務(wù)，如監(jiān)理單位根據(jù)所承擔(dān)的監(jiān)理任務(wù)，向發(fā)包人報送委派業(yè)務(wù)水平高、經(jīng)驗豐富、有良好職業(yè)道德，并已取得監(jiān)理工程執(zhí)業(yè)資格證書和注冊證書的監(jiān)理工程師的總監(jiān)理工程師及其監(jiān)理機構(gòu)，提供主要成員名單、工作簡歷、報經(jīng)發(fā)包人批準(zhǔn)。在服務(wù)期內(nèi)，監(jiān)理人員應(yīng)保持相對穩(wěn)定，以保證服務(wù)工作的正常進行，監(jiān)理人員的更換，必須征得書面同意，對于不稱職監(jiān)理人員，無正當(dāng)理由必須 2日內(nèi)離開，并在 2日內(nèi)人員更換到位；監(jiān)理單位對工程所需的原材料、半成品、構(gòu)配件和永久設(shè)備、器材等的采購質(zhì)量、制造質(zhì)量、進場質(zhì)量嚴(yán)格控制。發(fā)現(xiàn)不合格成品、半成品材料堅決進行退場，并對相應(yīng)施工單位進行處罰，如果不合格材料進場監(jiān)理單位沒有發(fā)現(xiàn)，甲方應(yīng)該在合同中明確對監(jiān)理公司的處罰規(guī)定。為了調(diào)動監(jiān)理公司的積極性不能只明確監(jiān)理公司的義務(wù)，還應(yīng)給監(jiān)理公司相匹配的權(quán)利。如變更工程量的核查權(quán)，簽證權(quán)；施工進度的檢查權(quán)、監(jiān)督權(quán)、調(diào)整權(quán)，以及工程實際竣工日期提前或超過工程承包/分包合同規(guī)定的竣工期限的簽認權(quán)；有權(quán)依據(jù)發(fā)包人的各項管理辦法對第三方（施工單位、供貨單位等）提供處罰意見，處罰由發(fā)包人具體執(zhí)行等。強化監(jiān)理公司對房地產(chǎn)項目的全方面管理能發(fā)揮意想不到的作用。

5、信息暢通：現(xiàn)在這個信息時代，信息不暢通，后果是什么樣，這就不用說了。對于項目部來說，建立完善的會議制度，文檔管理制度，是非常必要的。制定相應(yīng)的流程，設(shè)定合適的審批制度，公文分發(fā)制定。是保證信息暢通的必要手段。一個設(shè)計變更已經(jīng)批準(zhǔn)了，結(jié)果施工隊伍的手中還是老圖紙，后果是什么樣？砸了重來，誰買單？

6、控制變更：變化是項目管理的核心內(nèi)容，對于房地產(chǎn)工程來說，更是變化多多。房地產(chǎn)工程的變更主要來于：一、設(shè)計缺陷，這個必須變，預(yù)算也必須變，帶來的成本由設(shè)計院買單。二、市場的需求，客戶的需求，這要好好研究，是不是共性的需求，往往銷售人員為了銷售，就會夸大需求的面，所以這個最好是仔細進行市場調(diào)查然后進行確定。三、技術(shù)創(chuàng)新，處理方法同二。但是對于現(xiàn)場項目部來說，對任何變更都要進行很好的控制。

以上是在工作中總結(jié)的經(jīng)驗，對于房地產(chǎn)工程管理來說還有很多的重點，比如充分發(fā)揮各參加單位作用、加強招標(biāo)管理、合約管理、嚴(yán)格服從規(guī)范要求施工等。