程 嘯

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不動產(chǎn)登記：和你想的不太一樣

程 嘯

《不動產(chǎn)登記暫行條例》的頒布是我國在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記進程上邁出的重要的、關鍵的一步，至此，我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作有了明確的法律依據(jù)和具體的法律要求。

在我國封建社會，官府并不為老百姓提供不動產(chǎn)登記服務。當時的不動產(chǎn)權利主要是通過地契、房契等合同書的方式反映，極易發(fā)生糾紛。新中國成立后的很長一段時間內(nèi)，我國實行的是計劃經(jīng)濟。土地、房屋、林地、草地和海域等不動產(chǎn)，分別由不同的政府部門管理和登記，因此造成了不動產(chǎn)登記機構(gòu)、登記簿冊、登記程序上的不統(tǒng)一。不僅如此，在廣大的農(nóng)村地區(qū)，還有大量的土地、房屋等不動產(chǎn)根本沒有登記。這種狀況既不利于保護不動產(chǎn)權利人的權利，也降低了交易的效率。市場經(jīng)濟由無數(shù)的交易組成，作為交易前提的不動產(chǎn)產(chǎn)權必須清晰明確，交易過程應既有效率，又安全可靠。惟其如此，交易才能繁榮，市場經(jīng)濟才能發(fā)展。

為了完善社會主義市場經(jīng)濟體制、建設現(xiàn)代市場體系，更好地保護不動產(chǎn)權利人合法財產(chǎn)權，提高政府治理效率和水平，尤其是方便廣大人民群眾申請登記，2007年10月1日起施行的《中華人民共和國物權法》第10條第2款明確規(guī)定：“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！?014 年12月22日國務院頒布了《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》），自2015年3月1日起施行。可以說，《條例》的頒布是我國在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記進程上邁出的重要的、關鍵的一步。至此，我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作有了明確的法律依據(jù)和具體的法律要求。

特殊作用合民意

當前，廣大人民群眾非常關注反腐、房價和房產(chǎn)稅等問題。不少人認為，《條例》的頒布及未來不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立，主要目的就是為了反腐、調(diào)控房價和征稅。應當看到，不動產(chǎn)登記制度的完善尤其是不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)的建立的確會在調(diào)控房價、反腐和征稅上發(fā)揮相應的作用。

其一，通過不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，尤其通過不動產(chǎn)登記信息的共享，能夠?qū)崟r準確地掌握不動產(chǎn)交易的情形、了解廣大人民群眾擁有住房的情況，更加科學地編制房地產(chǎn)建設規(guī)劃，更有針對性地出臺和落實房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策。

其二，通過不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺，紀檢監(jiān)察部門在反腐過程中，能很快查清貪腐官員受賄所得的房產(chǎn)。例如在不動產(chǎn)登記制度非常完善的德國，如果申請人能夠證明與房屋存在法律或經(jīng)濟方面的關系，則登記號碼、地籍單元、地址和所有人姓名等房屋登記簿的相關信息可以在不動產(chǎn)登記局進行查詢。德國前總統(tǒng)伍爾夫就是因為被媒體發(fā)現(xiàn)一筆可疑的購房抵押貸款后，不得不于2012 年2月17日宣布辭職。由此可見，不動產(chǎn)登記制度會給調(diào)查取證工作帶來巨大的便利。

其三，不動產(chǎn)登記信息與國土資源、公安、民政等部門信息的互通共享也為建立社會信用體系，為國家征收各種不動產(chǎn)領域的稅收（如契稅、土地使用增值稅等）提供了技術保障。

但是，人們不能因此就盲目地夸大不動產(chǎn)統(tǒng)一登記在這些方面的作用，甚至錯誤地將其功能僅僅理解為進行房地產(chǎn)調(diào)控或征收房產(chǎn)稅。畢竟，不動產(chǎn)登記只是為房地產(chǎn)調(diào)控或征稅提供了某種程度上的便利而已，真正的房地產(chǎn)調(diào)控還需要通過金融、土地、財稅等宏觀調(diào)控手段來實現(xiàn)；而房產(chǎn)稅的征收也需要更為完整的制度設計，這遠非一項不動產(chǎn)統(tǒng)一登記就可實現(xiàn)。

基礎作用利長遠

實際上，《條例》和未來統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度更為基本、重要的功能在于保護不動產(chǎn)權利人的權利，維護不動產(chǎn)交易安全、提高交易效率，健全我國自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權制度，防止國有資產(chǎn)流失。

首先，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記有利于保護不動產(chǎn)權利人的權利，維護交易安全。例如，無論是想買房還是想買地，只要到登記機構(gòu)查一下就可以清楚賣方是不是真正的房屋所有權人或土地使用權人，從而準確、快捷地了解不動產(chǎn)的權利歸屬和權利內(nèi)容，有效地防止各種欺詐騙局。這樣一來，交易的安全性就極大地提高了。

其次，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記有利于方便群眾辦事。不動產(chǎn)的登記職責統(tǒng)一到一個機構(gòu)，登記簿冊和登記程序也相應統(tǒng)一，可以最大限度減少人民群眾的負擔，高效便民也是《條例》的重要立法目標?！稐l例》在第三章“登記程序”的規(guī)定中處處貫徹落實了方便群眾申請登記的立法目的。例如，為方便群眾申請登記，《條例》第16條第2款要求，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當在辦公場所和門戶網(wǎng)站公開申請登記所需材料目錄和示范文本等信息。這樣一來，申請人就可以按照公示的材料目錄準備材料，從而節(jié)約了時間。再如，依據(jù)《條例》第17條，如果人民群眾提交的登記申請材料不齊全或不符合法定形式的，登記機構(gòu)應當當場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補充的全部內(nèi)容。該規(guī)定就是要防止一些不動產(chǎn)登記機構(gòu)的工作人員麻木不仁、濫用權力，隨意折騰老百姓。

最后，統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度也為健全自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權制度和用途管制制度奠定了堅實的法律基礎?！吨泄仓醒腙P于全面深化改革若干重大問題的決定》明確指出，要“對水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然生態(tài)空間進行統(tǒng)一確權登記，形成歸屬清晰、權責明確、監(jiān)管有效的自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權制度”。因此，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記有助于明確自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權，加強對公有尤其是國有自然資源的管理與利用，防止國有資產(chǎn)流失。當前，我國一些自然資源大省如山西等發(fā)生的嚴重腐敗，在很大程度上就與自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權制度不健全有關。因此，從這個意義上說，統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度對于反腐也是有幫助的。

資料鏈接不動產(chǎn)登記制度亮點

關于登記信息共享

一是建立信息管理基礎平臺，要求國土資源部會同有關部門建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺，登記信息要納入該平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。

二是加強登記部門與管理部門的信息共享，要求登記信息與住房城鄉(xiāng)建設、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門的審批信息、交易信息等實時互通共享。

三是加強其他部門之間的信息共享，要求國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統(tǒng)計等部門加強不動產(chǎn)登記有關信息互通共享。

關于登記資料查詢

一是查詢主體，按照物權法的有關規(guī)定，把登記資料查詢?nèi)讼薅ㄔ跈嗬撕屠﹃P系人，有關國家機關可以依法查詢、復制與調(diào)查處理事項有關的登記資料。

二是查詢資料的使用，規(guī)定查詢登記資料的要向登記機構(gòu)說明查詢目的，不得將查詢獲得的資料用于其他目的，未經(jīng)權利人同意，不得泄露查詢資料。

（作者為清華大學法學院副教授、國土資源部不動產(chǎn)登記工作專家委員會專家）