郭 濤

（河南省平頂山市房管局）

平頂山市經(jīng)濟(jì)適用房的探討與分析

郭 濤

（河南省平頂山市房管局）

本文通過回顧平頂山市經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展歷史，從社會(huì)保障的角度對經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，加深了對經(jīng)濟(jì)適用房的認(rèn)識。

經(jīng)濟(jì)適用房；探討；分析

經(jīng)濟(jì)適用房是國家為了解決中低收入家庭住房問題而推行的保障性住房。經(jīng)濟(jì)適用房是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，相對于商品房而言具有3個(gè)顯著特征：經(jīng)濟(jì)性、保障性、實(shí)用性。當(dāng)前中國房價(jià)高漲，普通老百姓難以擁有自已的一套住房。經(jīng)濟(jì)適用房本來的定位是為了解決中低收入家庭的住房困難而推出的，政策的導(dǎo)向性是好的，但是經(jīng)濟(jì)適用房自推出后就引起很多爭論。有些專家提出取消經(jīng)濟(jì)適用房，用市場的手段去解決老百姓的住房問題，不要再實(shí)行價(jià)格雙軌制。筆者一直在經(jīng)濟(jì)適用房管理部門工作，通過梳理一下經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展歷史，來對經(jīng)濟(jì)適用房的政策進(jìn)行探討與分析。

一、平頂山市經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展歷史

1.探索階段（1991年—1997年）。經(jīng)濟(jì)適用房一詞最早出現(xiàn)在20世紀(jì)90年代初。1991年6月份，國務(wù)院《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中提出“大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用的商品房，優(yōu)先解決無房戶和住房困難戶的住房問題”。1994年原建設(shè)部出臺(tái)了《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》，文中明確經(jīng)濟(jì)適用房是“以中低收入家庭為對象，具有社會(huì)保障性質(zhì)”的住房，同時(shí)，也對經(jīng)濟(jì)適用房的對象認(rèn)定、資金來源、成本和價(jià)格以及管理等進(jìn)行了相應(yīng)的規(guī)定。

2.啟動(dòng)階段（1998年）。20世紀(jì)90年代中后期，國家啟動(dòng)了包括住房改革等一系列內(nèi)需措施，我國的房地產(chǎn)行業(yè)開始起步，國家為了解決中低收入家庭住房因難的問題和啟動(dòng)市場消費(fèi)，于1998年正式出臺(tái)了《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深入城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》。

3.高速發(fā)展階段（1999年—2004年）。1998年經(jīng)濟(jì)適用房開始興建以后，平頂山市的經(jīng)濟(jì)適用房在短短幾年內(nèi)如雨后春筍般快速發(fā)展，房價(jià)相對低廉，逐漸成為中低收入家庭住房的重要選擇，無論從開工面積和項(xiàng)目數(shù)量都在成倍增加，如平頂山沁園小區(qū)、平頂山錦秀花園小區(qū)等優(yōu)秀小區(qū)出現(xiàn)，使得經(jīng)濟(jì)適用房迎來高速發(fā)展階段。2004年國家發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》中，對經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)建設(shè)、銷售、管理作了規(guī)定，其定位也由住房供應(yīng)主體改變?yōu)椤熬哂斜Ｕ闲再|(zhì)的政策性商品住房”。

4.質(zhì)疑階段（2005年—2006年）。這一階段關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的各種詬病開始逐漸暴露并引廣泛關(guān)注。一時(shí)間，其存廢成了焦點(diǎn)。例如戶型面積過大、標(biāo)準(zhǔn)過高；高價(jià)租賃現(xiàn)象嚴(yán)重，富人搶占了窮人的福利；某種程度上沖擊了市場上的商品房等。這些問題的出現(xiàn)使得專家們對經(jīng)濟(jì)適用房提出質(zhì)疑，使得經(jīng)濟(jì)適用房暫時(shí)在觀望之中，絕對投資額開始出現(xiàn)明顯下降趨勢。

5.政策加強(qiáng)階段（2007年—2009年）。2007年11月新修訂的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》中，詳細(xì)規(guī)定了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)管理、價(jià)格管理、準(zhǔn)入及退出管理、監(jiān)督管理等。新辦法是針對以往經(jīng)濟(jì)適用房運(yùn)行中存在的缺陷而提出的，比如首次提出經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)對象要與廉租住房保障對象相銜接，保障范圍也縮小為城市低收入人群，而不是原來的中低收入人群。

二、經(jīng)濟(jì)適用房體系目前存在的問題

1.房屋面積設(shè)定不合理。在平頂山地區(qū)，中低收入者家庭占很大一部分比重，而這一部分家庭在購買經(jīng)濟(jì)適用房的過程中，他們的經(jīng)濟(jì)實(shí)力往往決定了他們只能購買中小戶型住房，然而近年來隨著商品房購房面積增大，經(jīng)濟(jì)適用房面積規(guī)模逐漸也在增大，中小戶型供應(yīng)量少。這也就是為什么經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)模已經(jīng)很大，應(yīng)該能夠滿足廣大中低收入者的購買需求，但實(shí)際上并沒有起到其應(yīng)有的效果的原因。

2.監(jiān)管不力分配不公。經(jīng)濟(jì)適用房在立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售和消費(fèi)等各個(gè)環(huán)節(jié)都需嚴(yán)格的控制和有效的監(jiān)管，特別是在銷售過程中，無法識別真正的政策對象，無法保證開發(fā)商按規(guī)定審核對象，也難保資源分配方式、手段的合理性。盡管政策規(guī)定必須對購買對象進(jìn)行資格審核，采取多種分配方式，但由于政府在資格審查制度上未能正視我國社會(huì)個(gè)人收入不透明、社會(huì)信用制度缺失、權(quán)力監(jiān)督不力和收入審查不力的現(xiàn)實(shí)，難以保證審核的有效性、分配的公平性。同時(shí)雖然政府限定了經(jīng)濟(jì)適用房的利潤空間，但是，本來很低成本的經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格卻在不斷上漲，與普通商品房差價(jià)不大，而質(zhì)量往往不如普通商品房，失去了其本來的功能。

3.購買對象失控。經(jīng)濟(jì)適用房購買對象為低收入困難家庭，但低的標(biāo)準(zhǔn)并不統(tǒng)一。由于居民收入項(xiàng)目不統(tǒng)一，居民數(shù)量多等原因，致使政府難以準(zhǔn)確核定低收入家庭的實(shí)際收入，因而導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)適用房購買對象失控。對于目前已建成的經(jīng)濟(jì)適用房，有很大比例是被高收入家庭買走的，甚至一個(gè)人買多處房產(chǎn)作為投資，以至于出現(xiàn)了開著寶馬、奔馳等高級轎車購買經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)象。

三、對經(jīng)濟(jì)適用房政策幾點(diǎn)建議

1.加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的監(jiān)管力度。一方面，政府內(nèi)部上下級之間要形成互相監(jiān)督的機(jī)制，可通過引入問責(zé)機(jī)制來確保執(zhí)行機(jī)構(gòu)的責(zé)任切實(shí)落實(shí)到位。另一方面，政府要成立專門的監(jiān)督機(jī)構(gòu)監(jiān)督經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和銷售，以確保經(jīng)濟(jì)適用房能真正為中低收入家庭所用。有效防范高收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用房，采用多種渠道公示購買者姓名、工作單位等，保證經(jīng)濟(jì)適用房能夠真正為需要的人所用。

2.政府合理界定購買者收入線。在確定購房者收入線時(shí)，政府的相關(guān)部門應(yīng)綜合考慮各種因素，如城市居民的年均收入、房屋基礎(chǔ)價(jià)格等。在此基礎(chǔ)上合理確定購買對象的標(biāo)準(zhǔn)線，并定期公布和修改標(biāo)準(zhǔn)線，確保購買收入線符合居民的實(shí)際情況。嚴(yán)格禁止經(jīng)濟(jì)適用房上市流轉(zhuǎn)，如果出現(xiàn)中低收入家庭隨著收入的增加購買更高居住標(biāo)準(zhǔn)住房，轉(zhuǎn)讓原有經(jīng)濟(jì)適用房的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)委托房地產(chǎn)估價(jià)師評估其房屋后出具房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告和當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房政策綜合確定回購價(jià)格，必須由政府將經(jīng)濟(jì)適用房回購，彌補(bǔ)經(jīng)濟(jì)適用房房源不足。

3.保證經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)。經(jīng)濟(jì)適用房以出售為主變出售和出租并舉來保證經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)。房屋的壽命具有耐久性，家庭的支付能力隨著家庭人員結(jié)構(gòu)的變化而變化，住房的需求和支付能力隨著家庭結(jié)構(gòu)而變化，因而住房困難是動(dòng)態(tài)。租賃房更易于適應(yīng)這種變化，實(shí)行動(dòng)態(tài)解決困難家庭住房問題，而不應(yīng)過于強(qiáng)調(diào)低收入家庭擁有產(chǎn)權(quán)，保證經(jīng)濟(jì)適用房的有效供應(yīng)。

筆者針對目前經(jīng)濟(jì)適用房存在的問題，提出加強(qiáng)監(jiān)管、合理界定購買者收入線、出售和出租經(jīng)濟(jì)適用房并舉，來解決平頂山市低收入家庭住房困難。希望經(jīng)濟(jì)適用房體制越來越完善，真正改善低收入家庭居住條件。

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1007-6344（2015）09-0112-01