黨 慶

（西安鐵路局房產(chǎn)管理處，陜西西安 710054）

原有舊房屋維修管理和改造技術的思考

黨 慶

（西安鐵路局房產(chǎn)管理處，陜西西安 710054）

房屋是人們生活中必不可少的基礎設施，近些年，隨著房價的節(jié)節(jié)攀升，房屋日漸成為一個家庭中最主要的不動產(chǎn)財鼠對于舊房屋實施維修和改造,于房屋本身具有很大的保值和增值作用, 同時也能給業(yè)主提供安寶舒適的居住環(huán)境。對舊房屋維修和改造的過程中, 既要確保施工技術和手段具有可行性,也要保證建筑方面的合理、適用、美觀。

舊房屋；維修管理；改造技術；思考

正文

隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展,人們對于衣、食、住、行等物質(zhì)方面的要求越來越高,而“ 住” 更是衡量一個家庭生活水平的重要標準21 世紀8 0、9 0 年代的房屋,由于年代久遠, 房屋陳舊, 加之原本的適用性差, 使用面積小, 建筑結(jié)構(gòu)不合理,不夠美觀大方等, 已經(jīng)遠遠不能滿足現(xiàn)代人們對房屋的需要因此, 對舊房屋進行維修和改造,是十分必要的基于此, 該文對舊房屋的維修管理和改造進行研究, 針對當下舊房屋維修改造過程中存在的難題, 提出相應的解決措施。

1 舊房屋維修管理的要點

1.1 舊房屋維修和檢查的要點

其一，要建立高度重視舊房屋檢修工作的意識，對舊房屋的檢查要做到認真、細致和準確。其二，舊房屋檢查時對木結(jié)構(gòu)的易腐爛部位、金屬構(gòu)件的易銹蝕部位要加強檢驗。其三，嚴禁在維修和檢查過程中對舊建筑形成破壞。其四，對于舊房屋建筑結(jié)構(gòu)、屋面和裝飾層要重點做好檢查和維修。其五，區(qū)別對待各類型舊建筑，展開有針對性的檢修工作，磚木結(jié)構(gòu)的舊建筑的檢修年限為12～15 年；磚混結(jié)構(gòu)的舊建筑檢修年限為15～20 年；鋼筋砼結(jié)構(gòu)的舊建筑為20～25 年。其六，要確保舊房屋維修和檢查的質(zhì)量，保證舊建筑可以有效提高使用性能和使用年限。

1.2 舊房屋維修的種類

根據(jù)舊房屋維修的相關規(guī)定，舊房屋維修一般的種類有小修、中修、大修三種方式。一是舊房屋的小修，小修主要針對于舊房屋內(nèi)部的局部進行修繕和改造，小修的關注點在于房屋內(nèi)部有關結(jié)構(gòu)、房屋裝修、房屋水電設備出現(xiàn)局部、零星、微小的損壞而進行的小修小補服務，小修的要求是及時、迅速，要在短時間內(nèi)達到住戶和用戶的正常使用。二是舊房屋的中修，中修是養(yǎng)護大修力量的補充，養(yǎng)護小修力量難完成的中小型工程服務的。要求快進快出工期短，服務點多面廣。三是大修，大修是對房屋功能性損壞的綜合性維修，并可以在一定范圍內(nèi)改變房屋的結(jié)構(gòu)和功能，進而改造和改善居住者和利用者的生活環(huán)境和居住條件。

1.3 舊房屋維修的要點

其一，建立好房屋管理檔案，房屋要建立維修檔案和建筑物臺賬。其二，確定舊房屋維修的開工時間，竣工時間，水、電、建筑、結(jié)構(gòu)及其他設備等保修年限，維修部位及次數(shù)，等等。其三，接收并管理好建筑工程資料。從竣工驗收之日起，列表排序，記錄好各分部分項及單位工程承建單位。其四，注明保修單位，保修項目，保修年限，并羅列出有關下次預計維修項目的周期和時間。其五，標定保修條例、保修責任、保修范圍，為舊房屋維修工作建立質(zhì)量保障體系。

2 舊房屋改造與施工的技術關鍵

房屋維修改造前，確定是大修、中修還是小修，大修、中修必須向設計單位和勘察單位提供原設計圖紙及施工隱蔽記錄，編寫好委托設計任務書，并提出具體要求。房屋改造主要是改善居住條件，增加樓層面積和增加層數(shù)。舊房屋改造過程中常見的技術方法有以下幾種：

2.1 挑

用挑梁、懸臂梁、牛腿等構(gòu)件，挑出相應的長度支撐上部結(jié)構(gòu)。

2.2 跨

用簡支梁、連續(xù)梁跨過原有的建筑物或構(gòu)筑物等，形成承重結(jié)構(gòu)支撐上部結(jié)構(gòu)。

2.3 包

用鋼筋混凝土或鋼結(jié)構(gòu)等材料，將原構(gòu)件包圍，增加其原構(gòu)件的強度和剛度。

2.4 鑲

沿原墻或柱鑲砌，與原結(jié)構(gòu)連接成整體，支撐新增上部構(gòu)件。

2.5 貼

由于原建筑構(gòu)件的強度、剛度有所下降無法支撐上部結(jié)構(gòu)。采用與原墻體相同的材料，進行貼砌，與原構(gòu)件緊密拉結(jié)，形成整體。

2.6 幫

在原梁、墻單面?zhèn)缺?，用砼或鋼結(jié)構(gòu)幫一條簡支或連續(xù)梁，加強原結(jié)構(gòu)的強度、剛度，支撐上部構(gòu)件。

3 舊房屋維修管理和改造的對策.

3.1 堅持“ 安全、經(jīng)濟、合理、實用” 原則

安全,是指通過維修與改造, 保持房屋主體結(jié)構(gòu)牢固, 房屋不塌、不倒、不漏,保證業(yè)主人身安全; 同時也要保證維修工作人員的施工安全,這是首要原則經(jīng)濟,是指降低維修改造成本,合理安排開支將財力、物力、人力合理調(diào)配,用最少的錢做更多的事合理,是指根據(jù)業(yè)主的要求進行適時維修, 維修的計劃和方案要合理, 按照相關標準和規(guī)定進行維修,不私自擴大或縮小維修范圍實用,是指從實際出發(fā),因地制宜、因房制宜地進行維修,以適應業(yè)主和使用人在使用功能與質(zhì)量上的要求。

3.2 加大投入, 吸引人才

為了解決目前缺乏維修管理人才的現(xiàn)狀, 物業(yè)公司應該從以下兩方面著手進行改進首先, 加大投人,吸引高素質(zhì)復合型管理人才其次, 加強對現(xiàn)有物業(yè)管理人員的培訓,理論結(jié)合實際, 增強物業(yè)管理人員的服務意識, 提升他們的專業(yè)技能。

3.3 始終做到“ 服務至上”

物業(yè)的存在的目的是服務于業(yè)主的,物業(yè)所做的一切工作都是為業(yè)主服務的,而房屋維修和改造的直接目的就是滿足業(yè)主生活居住的需要維修管理人員要樹立起為業(yè)主服務的理念,不斷提高服務質(zhì)量,認真聽取業(yè)主的意見和建議, 真正解決業(yè)主函需解決的問題。

結(jié)束語

在舊房屋維修、管理、改造和檢查工作中要結(jié)合原有的建筑設計，要以結(jié)構(gòu)類型、地基形式和抗震設計為藍圖，組織舊房屋維修、管理、改造和檢查人員熟悉情況，掌握要點，以安全施工、文明施工、合理施工等方式確保舊房屋維修、管理、改造和檢查的工作質(zhì)量，以有效的技術運用和扎實的管理工作開發(fā)舊房屋的潛在價值。

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