文/楊紅旭

北京等多地涌現(xiàn)地王潮，而實(shí)力雄厚的央企國企則成為了土地市場上理所當(dāng)然的“主角”，也無疑是最大的贏家。

每當(dāng)一輪樓市回暖至某個(gè)階段，必定出現(xiàn)地王潮。

近幾個(gè)月來，地王潮主要表現(xiàn)為北京一家風(fēng)頭勁，一塊接著一塊拍出高價(jià)地。另外，上海也算熱鬧。其他城市，如廣州、南京等，也只是星星之火。

就京滬而言，今年以來，上海的房價(jià)漲幅明顯大于北京，但上海的地市熱度明顯低于北京。一方面，今年北京土地出讓多于上海，優(yōu)質(zhì)宅地也更多些，地市熱鬧非凡。另一方面，北京的房價(jià)水平總體高于上海，尤其是2013年那輪房價(jià)大漲之后，北京房價(jià)水平就把上海甩在了身后。房價(jià)高，開發(fā)商自然也敢于更高價(jià)搶地。

8月底至9月上旬的10天時(shí)間內(nèi)，保利、首開、龍湖、方興、中鐵建、懋源等房企，187億搶得4塊宅地。北京朝陽區(qū)的孫河、東壩，豐臺的石榴莊地塊，樓面價(jià)突破5萬元大關(guān)。10月20日，北京單價(jià)地王豐臺區(qū)樊家村曾拍出一宗樓面價(jià)高達(dá)7.5萬元/平方米的地塊。

11月2日，北京豐臺區(qū)再度拍出5.6萬元/平方米樓面價(jià)，地塊總價(jià)83.4億元，華潤、華僑城、招商聯(lián)合體把該地塊收入囊中，樓面價(jià)比上周剛成交的隔壁地塊“南苑鄉(xiāng)A組團(tuán)”貴了6000元/平方米。

圖/東方IC

由此可見，當(dāng)前北京四環(huán)以內(nèi)的地價(jià)，基本都在5萬元/平方米以上，四環(huán)至五環(huán)多保持在5萬元左右/平方米；五環(huán)至六環(huán)一般在4萬元以下，但優(yōu)質(zhì)地塊也曾達(dá)到4-5萬元/平方米。總體比較，北京地價(jià)明顯高于上海。上海外環(huán)近似于北京五環(huán)，當(dāng)前上海外環(huán)線左右樓面價(jià)也只有2-3萬元左右。

值得關(guān)注的是，北京這滾燙的地市，與全國形成了鮮明對比。就全國土地市場來看，今年前9個(gè)月，開發(fā)商購地面積同比下跌約34%，處于近十幾年來最低迷的時(shí)點(diǎn)，受2008年金融危機(jī)的沖擊，2009年下跌近19%。當(dāng)前比2009年還要冷。當(dāng)然，地市變化滯后于房市，其實(shí)2009年下半年樓市已回暖，正如當(dāng)前。不過，2009年的樓市回暖是全國普漲，而當(dāng)前只是一線和部分二線城市比較熱鬧。

即便是樓市偏熱的大都市，地方政府的供地節(jié)奏卻偏慢。比如，易居研究院根據(jù)十大城市的土地成交建筑面積比較來看，10月環(huán)比下跌40%，同比下跌5%。但成交價(jià)卻是環(huán)比上漲2.3%，同比上漲23%。土地成交溢價(jià)率21%，創(chuàng)2014年5月來的新高。

開發(fā)商急于回歸一線城市，地方政府供地又偏慢，所以今年以來一線城市的宅地溢價(jià)率基本都在50%及以上。北京的規(guī)則一般是溢價(jià)率50%封頂，然后競保障房與自商房配建面積。所以，北京的溢價(jià)率已經(jīng)失真。

眾所周知，一線城市土地稀缺，而北京在住宅用地不足的情況下，近幾年大大增加了保障房、自住房等非市場化住宅的供地比重，所以導(dǎo)致幾乎每塊宅地都被開發(fā)商搶，在當(dāng)前樓市回暖階段，更是如此。這也就逼著開發(fā)商高價(jià)拿地。

問題是，高價(jià)地一定能轉(zhuǎn)化成高價(jià)房嗎？或者說，開發(fā)商一定能從高價(jià)地中賺到合理利潤嗎？這倒不見得。

北京地王市場，流行著 “等解套”的游戲。比如，2013年7月，中糧地以樓面價(jià)4.8萬元/平方米摘得孫河一宗住宅用地，取代泰禾，成為新地王。2015年9月，保利首開樓面價(jià)5.4萬元/平方米成為新地王，中糧因此解套?，F(xiàn)在回頭看，當(dāng)年樓市低迷之際，中糧地王開發(fā)的房子，如果硬要開盤，則根本沒辦法賺錢；如果2015年市場依然沒回暖，那么也就不會(huì)有保利首開的新地王，中糧地王仍沒法解套。

業(yè)內(nèi)人明白，拿地王的開發(fā)商也清楚，這是一場博弈。如果拿地之后一年至一年半（可以轉(zhuǎn)變成房子預(yù)售）房價(jià)繼續(xù)上漲，則很快見效，獲取回報(bào)。如果其后房價(jià)停漲或下跌，則不如意，但也不一定虧。如果一年或一年半之后房價(jià)重新上漲，則仍有機(jī)會(huì)賺錢，如上述中糧地王。

如果拿地后房價(jià)降溫超過兩年，甚至三四年，則情況就如同2011年后的多數(shù)三四線城市，極端者如溫州和鄂爾多斯，對多數(shù)房企而言，是一個(gè)賠本生意。過去幾年，判斷失誤的房企非常之多。且不必說三四線城市的中小房企，單論大城市、大開發(fā)商，也有頗多失敗案例。

比如，2007年9月，上海樓市非常繁榮，地市火爆。一家民企上海志成，以250%的高溢價(jià)率，戰(zhàn)勝綠地、華潤等，獲得普陀長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)地王項(xiàng)目。但2008年樓市快速降溫，6月志成以損失1億多元為代價(jià)，退掉了這一地王項(xiàng)目。再如，2010年10月，雅戈?duì)栆钥們r(jià)24億元，在杭州搶得申花板塊單價(jià)地王，然而到了2013年6月，雅戈?duì)栆該p失4.8億元解除合同。

房企購地，本來就存在風(fēng)險(xiǎn)。然而，即便拿地之后樓市低迷超過兩年，對國企和央企來說，卻不一定輸。因?yàn)樗麄冐?cái)大氣粗、融資成本低，與地方政府談判能力強(qiáng)。

這么一分析，大家也就明白為何當(dāng)前北京地王被央企搶去。即便是民企參與，也多與國企或央企合作，這樣可以最大程度的避免敗下陣來。但是，這樣的制度現(xiàn)狀與競爭格局，能持久嗎？

想想未來幾年北京售價(jià)“10萬元+”的頂級豪宅供應(yīng)量將達(dá)到50個(gè)左右的項(xiàng)目。在反腐突進(jìn)、經(jīng)濟(jì)低迷的背景之下，北京果真有如此多的富豪嗎？上海過去幾年的市場情況是，10萬元級的小區(qū)，去庫存化相當(dāng)慢。另外，今年市場繁榮，現(xiàn)在瘋狂購地，一年至一年半后，北京房價(jià)還能繼續(xù)上漲嗎？