文/謝逸楓

從短期來(lái)看，全面二孩政策將推高大戶型產(chǎn)品需求，對(duì)當(dāng)前樓市去庫(kù)存也有積極的意義。從長(zhǎng)期來(lái)看，二孩政策放開(kāi)將是樓市長(zhǎng)期上行的動(dòng)力。

正當(dāng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整復(fù)蘇上升期之時(shí)，國(guó)家給市場(chǎng)投下一項(xiàng)重大利好政策，即二孩政策全面放開(kāi)。

從短期來(lái)看，全面二孩政策將推高大戶型產(chǎn)品需求，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將帶來(lái)新的考驗(yàn)，三房、四房、五房更加熱銷。未來(lái)對(duì)學(xué)校、醫(yī)院等商品配套和服務(wù)將成為消費(fèi)者選擇的重點(diǎn)，學(xué)區(qū)房、家屬房、保姆房迎來(lái)消費(fèi)高峰。從長(zhǎng)期來(lái)看，二孩政策放開(kāi)將促使2030年后適婚人口明顯增長(zhǎng)，對(duì)剛需產(chǎn)品需求與改善需求將進(jìn)一步擴(kuò)大，必將給中國(guó)樓市帶來(lái)深遠(yuǎn)的影響與長(zhǎng)期上行的動(dòng)力及未來(lái)十年黃金期到來(lái)的動(dòng)力。

細(xì)細(xì)說(shuō)來(lái)，全面實(shí)施二孩政策對(duì)樓市具體有哪些影響呢？

一是理論上將帶來(lái)大量的住房需求，中長(zhǎng)期年均約1.4億平方米。全面放開(kāi)二孩后，首當(dāng)其沖的是增加這部分人口的改善性購(gòu)房需求。根據(jù)衛(wèi)計(jì)委的數(shù)據(jù)，現(xiàn)階段全國(guó)符合政策條件的夫婦約有9000萬(wàn)對(duì)，假定5年內(nèi)50%的家庭會(huì)生育二孩，那么將新增人口4500萬(wàn)，每年近900萬(wàn)。按照人均住房20平方米計(jì)算，將新增9億平方米需求，每年將新增1.8億平方米需求。從中長(zhǎng)期來(lái)看，根據(jù)易居的測(cè)算，到2028年底，全國(guó)由15～49歲 (1980年開(kāi)始執(zhí)行計(jì)劃生育)人口組成的家庭將達(dá)到1.8億戶。這其中， “單獨(dú)”家庭約7200萬(wàn)戶，占比為40%，而 “雙非獨(dú)”家庭9540萬(wàn)戶，占比53%， “雙獨(dú)”家庭1230萬(wàn)戶，占比僅有7%，這意味著全面二孩政策將對(duì)更長(zhǎng)時(shí)期后的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求產(chǎn)生正面影響。民意調(diào)研結(jié)果顯示，我國(guó) “單獨(dú)”家庭中愿意生育第二孩的比例僅為50.73%。易居的研究顯示，如果比照推算，到了2028年，得益于全面二孩政策新增的人口將在9000萬(wàn)～9200萬(wàn)之間，年均700萬(wàn)人左右，相當(dāng)于每年新增住房需求1.4億平方米，相對(duì)于目前年均12億平方米的全國(guó)商品房銷售面積，所帶來(lái)的增量市場(chǎng)將是有限的。

二是加快家庭結(jié)構(gòu)與住房需求結(jié)構(gòu)的分裂，產(chǎn)生新的住房需求，改善型需求突顯，利好改善型項(xiàng)目。目前中國(guó)家庭模式主要是 “421家庭”，即四個(gè)老人、一對(duì)夫妻、一個(gè)孩子。在單獨(dú)二孩出臺(tái)時(shí)，兩孩申請(qǐng)并未出現(xiàn)擔(dān)憂中的 “井噴式”增長(zhǎng)。在全面二孩政策落地后，隨著家庭多子化成為趨勢(shì)，相對(duì)于過(guò)去十年以首次置業(yè)需求為主的市場(chǎng)格局，改善型需求有望出現(xiàn)大幅回升。中金的研究報(bào)告表示，目前我國(guó)三房或以上住宅占中國(guó)住房存量的比例不到40%，未來(lái)房產(chǎn)銷售將逐漸向大戶型傾斜。隨著我國(guó)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)每戶1.14套房，首套房購(gòu)房者比例將出現(xiàn)一定程度下滑，而改善型需求將成為購(gòu)房主力，家庭住房需求結(jié)構(gòu)也將顛覆現(xiàn)有格局。中小戶型尤其是90平方米以下二房顯然不能滿足基本居住功能，而120平方米以上的大戶型、三房、四房、五房將成為市場(chǎng)需求主流。

全面實(shí)施二孩后，家庭結(jié)構(gòu)會(huì)相應(yīng)地發(fā)生變化，原來(lái)一家三口變?yōu)橐患宜目冢瑫r(shí)，也需要父母或雇用保姆一起來(lái)照顧家庭，同時(shí)，住房需求結(jié)構(gòu)也發(fā)生變化，原來(lái)一家三口的居住需求一般為兩房即可，二孩后，住房需求起碼變?yōu)槿?，甚至四房。因此，全面?shí)施二孩政策后，生二孩的家庭改善家庭住房狀況成為必然，這對(duì)未來(lái)改善型住房項(xiàng)目來(lái)講是利好。在獨(dú)生子女政策下，90平左右的兩房、三房成為剛需置業(yè)(不跟父母同住)的主體，而當(dāng)一個(gè)家庭生育兩個(gè)小孩后，那么他的需求將至少是三房、四房，這直接將剛需置業(yè)的的戶型門檻抬高到120平方米左右。如果考慮到這些家庭跟父母同住，或者父母幫助帶小孩，那么剛需置業(yè)的門檻將進(jìn)一步增大。

對(duì)改善型需求來(lái)說(shuō)，四房將是主體。目前首改產(chǎn)品的面積劃定為144平米以下，大部分為三居戶型，對(duì)于生二孩的家庭來(lái)說(shuō)，也許在擁有兩個(gè)孩子以后，首改產(chǎn)品對(duì)他們而言將成為剛需產(chǎn)品，四房則成為市場(chǎng)的改善型需求產(chǎn)品。從房企戶型功能設(shè)計(jì)來(lái)看，以前的一主臥、一次臥，再加一書(shū)房的設(shè)置將無(wú)法滿足市場(chǎng)需求，因?yàn)?，?duì)于有兩個(gè)小孩的家庭來(lái)說(shuō)，配備兩個(gè)一樣的次臥或者小孩房間將是必須的。另外，想生育二孩的家庭，基本是具備較好經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的，且父母可能工作繁忙，老人有心無(wú)力照顧二孩，在照顧2個(gè)孩子方面，他們更愿意聘請(qǐng)專業(yè)保姆，因而在今后的產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，會(huì)將保姆房重點(diǎn)列入設(shè)計(jì)范圍。

土地供應(yīng)與市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，有利于房企大戶規(guī)劃與去大戶型庫(kù)存。易居所分析，積壓的大戶型住宅有了出路，未來(lái)土地規(guī)劃或大調(diào)整，增加改善型比例。在家庭多子化成為趨勢(shì)之后，家庭住房需求結(jié)構(gòu)也將顛覆現(xiàn)有格局，中小戶型尤其是90平方米以下二房顯然不能滿足基本居住功能，而120平方米以上的大戶型、三房或四房將成為市場(chǎng)需求主流，并將持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，可以說(shuō)當(dāng)前困擾諸多二線城市市場(chǎng)大面積產(chǎn)品嚴(yán)重積壓的窘境會(huì)得以改觀。在改善性需求釋放將大幅增加的市場(chǎng)環(huán)境下，未來(lái)土地出讓政策應(yīng)該作出調(diào)整，一方面一線和部分二線城市仍要繼續(xù)加大土地供應(yīng)，使市場(chǎng)保持相對(duì)供求平衡；另一方面，70/90等過(guò)時(shí)政策更應(yīng)加快退出市場(chǎng)，而更為重要的是，在出讓土地戶型規(guī)劃中應(yīng)合理增加改善型戶型的占比。生二孩后，家庭對(duì)于改善型住宅功能性要求更高，比如對(duì)戶型功能設(shè)計(jì)應(yīng)考慮客廳更大的公共活動(dòng)空間，考慮更多的儲(chǔ)藏功能等。不同的家庭需求更是差異化，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品研發(fā)能力提出更高的要求，將是未來(lái)開(kāi)發(fā)商的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。

根據(jù)購(gòu)房的人口結(jié)構(gòu)，20-44歲的人口是買房的主力，大部分人在25-30歲的時(shí)候就會(huì)面臨首次買房置業(yè)需求。根據(jù)測(cè)算，如果全面放開(kāi)二孩，那么在2050年，20-44歲的人口比例將比不放開(kāi)二孩時(shí)增加4%，增加規(guī)模達(dá)到1.28億人。這部分新增人口將使房地產(chǎn)行業(yè)直接受益。當(dāng)然，長(zhǎng)期來(lái)看，隨著放開(kāi)二孩后，新一輪人口紅利的形成和中國(guó)潛在經(jīng)濟(jì)增速的提高，各類行業(yè)都將最終受益，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。但是，當(dāng)前樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，人口紅利對(duì)樓市影響趨弱，二孩政策措施全面實(shí)施并不會(huì)馬上對(duì)樓市產(chǎn)生較大的影響。從二孩政策對(duì)樓市的趨勢(shì)影響來(lái)看，雖然無(wú)法根本改變樓市進(jìn)入下半場(chǎng)、樓市增量房增速下滑、樓市進(jìn)入存量房時(shí)代的事實(shí)，但是，對(duì)于提振樓市需求，延緩樓市增量房增速下滑會(huì)起到一定作用，對(duì)當(dāng)前樓市去庫(kù)存也有積極的意義。