湯飛飛 ，王鐵驪

（1.南華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，湖南 衡陽(yáng) 421000；2.湖南財(cái)經(jīng)工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院，湖南 衡陽(yáng) 421000；3.南華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，湖南 衡陽(yáng) 421000）

1 房地產(chǎn)電子商務(wù)的含義

房地產(chǎn)電子商務(wù)即電子商務(wù)理念和技術(shù)在房地產(chǎn)業(yè)中的應(yīng)用。應(yīng)用范圍已包括：房地產(chǎn)材料采購(gòu)、房地產(chǎn)營(yíng)銷業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)營(yíng)銷業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)中介、物業(yè)管理等領(lǐng)域。

目前我國(guó)的房地產(chǎn)電子商務(wù)模式主要包括：①BtoB房地產(chǎn)電子商務(wù)是指企業(yè)之間利用互聯(lián)網(wǎng)從事商品交易、服務(wù)和信息交換。從建立最初印象到最后的客戶服務(wù)。BtoB房地產(chǎn)電子商務(wù)涉及的面非常廣，房地長(zhǎng)的開發(fā)、建設(shè)，直到房屋最終裝潢，它幾乎包括了房地產(chǎn)的所有相關(guān)項(xiàng)目。目前，BtoB房地產(chǎn)電子商務(wù)主要運(yùn)用在建材及裝潢上，企業(yè)之間建立電子化商務(wù)平臺(tái)，在交易的時(shí)候減少了很多事務(wù)性的工作流程和管理費(fèi)用，達(dá)到降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的目的。②B2C房地產(chǎn)電子商務(wù)指企業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng)與消費(fèi)者進(jìn)行商品交易和發(fā)布信息。該模式是企業(yè)通過網(wǎng)絡(luò)向個(gè)人消費(fèi)者直接銷售產(chǎn)品或提供服務(wù)，它的受眾面廣，是電子商務(wù)模式中最基礎(chǔ)的交易模式。B2C電子商務(wù)除了網(wǎng)上購(gòu)物的商家細(xì)分，還貫穿于B2C房地產(chǎn)電子商務(wù)，它的運(yùn)作十分廣泛，是房地產(chǎn)電子商務(wù)生命周期的整個(gè)過程，比如：房地產(chǎn)的開發(fā)，房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷，房屋裝潢，“智能化”物業(yè)管理等等。B2C類的電子商務(wù)面向廣大消費(fèi)者，為顧客提供在線購(gòu)物場(chǎng)所的網(wǎng)上商場(chǎng)，負(fù)責(zé)為客戶所購(gòu)商品進(jìn)行商品配送的物流配送系統(tǒng)，負(fù)責(zé)顧客身份確認(rèn)的認(rèn)證系統(tǒng)。這樣就可以方便開發(fā)商對(duì)傳統(tǒng)媒介的廣告投入形成了一個(gè)有效的銜接，強(qiáng)化了客戶對(duì)品牌的忠誠(chéng)度，同時(shí)更利于企業(yè)通過網(wǎng)絡(luò)互動(dòng)形式來聯(lián)系和培養(yǎng)客戶群體，傳播有關(guān)信息，掌握和引導(dǎo)消費(fèi)動(dòng)向，提供及時(shí)有效的商業(yè)服務(wù)。③CtoC房地產(chǎn)電子商務(wù)指網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供商利用計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，提供有償或無(wú)償使用的電子商務(wù)平臺(tái)和交易程序，允許交易雙方（主要為個(gè)人用戶）在其平臺(tái)上獨(dú)立開展以競(jìng)價(jià)、議價(jià)為主的在線交易模式。而CtoC房地產(chǎn)電子商務(wù)主要涉及二手房交易、房屋租、房地產(chǎn)拍賣、權(quán)證代理、價(jià)格評(píng)估等等。CtoC房地產(chǎn)電子商務(wù)與傳統(tǒng)的二手房市場(chǎng)相比，不再受時(shí)間和空間的限制，廣泛方便的比價(jià)、議價(jià)、競(jìng)價(jià)過程可以節(jié)約大量的市場(chǎng)溝通成本，另一方面參與的群體龐大，選擇的范圍更大。④GtoB/GtoC房地產(chǎn)電子商務(wù)指政府對(duì)消費(fèi)者/政府對(duì)企業(yè)的電子商務(wù)活動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)比較特殊的行業(yè)，與其他行業(yè)相比，政府不僅是房地產(chǎn)行業(yè)電子商務(wù)的推動(dòng)者，也是主要參與者之一。比如建設(shè)部、工商行政部門，隨著政府電子商務(wù)的開展，相關(guān)的政府部門為房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)提供多種房地產(chǎn)服務(wù)。

2 發(fā)展房地產(chǎn)電子商務(wù)需注意的問題

（1）研究解決安全認(rèn)證支付管理問題。企業(yè)發(fā)展電子商務(wù)的很重要的問題就在于安全問題，安全性是網(wǎng)上交易的基礎(chǔ)和保障。電子商務(wù)的安全問題是一個(gè)系統(tǒng)性的問題，它包括信息安全、身份認(rèn)證和信用管理三個(gè)方面，是需要從技術(shù)、管理和法律上來綜合建設(shè)和完善的安全保障體系。

（2）抓實(shí)內(nèi)部管理。為了迎接房地產(chǎn)電子商務(wù)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的挑戰(zhàn)，作為房地產(chǎn)中介電子商務(wù)運(yùn)營(yíng)和管理的企業(yè)，必須緊緊圍繞電子商務(wù)：快速（q）、虛擬（v）和互動(dòng)（i）的特點(diǎn)，突破傳統(tǒng)思想，以新的方式確立企業(yè)內(nèi)部管理思想。

（3）培育市場(chǎng)樹立品牌。房地產(chǎn)電子商務(wù)是一個(gè)新事物，其發(fā)展有賴于社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的整體提升。但其廣闊的發(fā)展前景是可以預(yù)見的。因此作為從事房地產(chǎn)電子商務(wù)的企業(yè)，必須從現(xiàn)在就把開拓市場(chǎng)，樹立品牌作為大事來抓。

（4）加強(qiáng)對(duì)連鎖網(wǎng)點(diǎn)的管理。連鎖加盟經(jīng)營(yíng)是目前服務(wù)性行業(yè)和商業(yè)領(lǐng)域規(guī)?；?jīng)營(yíng)的常用方法，在房地產(chǎn)中介服務(wù)領(lǐng)域開展電子商務(wù)服務(wù)也不例外。

（5）以保持先進(jìn)性為核心，加強(qiáng)技術(shù)管理。先進(jìn)的手段是高效率、高效益的技術(shù)保證。針對(duì)當(dāng)前的實(shí)際需要，引進(jìn)先進(jìn)的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)輔助管理技術(shù)實(shí)屬必要。同時(shí)，信息技術(shù)的廣泛采用使得普通員工也可勝任復(fù)雜的工作，并且企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)的建立，使得信息共享，員工們可同時(shí)、快捷地運(yùn)用網(wǎng)上信息為顧客服務(wù)，并且使企業(yè)全程化管理得以實(shí)現(xiàn)。

3 目前制約房地產(chǎn)電子商務(wù)發(fā)展的主要瓶頸

（1）購(gòu)房者的認(rèn)識(shí)不足。購(gòu)房者的認(rèn)識(shí)不足主要表現(xiàn)為對(duì)交易的安全性，房源的品質(zhì)，交易程序的公開公正，個(gè)人信息的保密和其他的一些情況。

（2）我國(guó)信用制度的建立嚴(yán)重滯后?，F(xiàn)在房地產(chǎn)電子商務(wù)的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)還不具備良好的業(yè)內(nèi)口碑，穩(wěn)定的數(shù)據(jù)平臺(tái)和完善的配套服務(wù)的水平能力，購(gòu)房者對(duì)這種交易方式尚存懷疑。

（3）計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的可靠性和安全性問題。在可靠性跟安全性上面，“網(wǎng)上購(gòu)物易，在線支付難”，這是很多網(wǎng)上交易者抱怨的問題。房地產(chǎn)電子商務(wù)的交易平臺(tái)保障不了交易安全，權(quán)威機(jī)構(gòu)證明不了交易房源的質(zhì)量。

（4）有關(guān)電子商務(wù)方面的法律法規(guī)不健全。電子商務(wù)涉及的范圍非常廣泛，關(guān)系比較復(fù)雜：由于是在網(wǎng)上虛擬交易，產(chǎn)品質(zhì)量難以保證，相關(guān)證書難辨真假，在電子商務(wù)這一新興的領(lǐng)域，工商管理、稅務(wù)管理都存在盲區(qū)，網(wǎng)上支付的安全難以保障，逸今為止央行都沒有對(duì)各專業(yè)銀行之間的轉(zhuǎn)賬支付流程作出權(quán)威的規(guī)定。

4 解決房地產(chǎn)電子商務(wù)瓶頸的策略

（1）建立與完善房地產(chǎn)企業(yè)信息系統(tǒng)，加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)的可靠性和安全性。企業(yè)信息系統(tǒng)的完善需要政府的參與和支持，在政府指導(dǎo)下建立和完善電子商務(wù)管理的法規(guī)及配套政策，并對(duì)物流主體的資格和權(quán)益進(jìn)行規(guī)范。客戶在交易或者咨詢前，我們的客服人員會(huì)對(duì)他們進(jìn)行提問，因?yàn)槲覀兊目头疃嘀荒転?個(gè)客戶服務(wù)，對(duì)于在客服服務(wù)的這幾個(gè)客戶中，對(duì)他們的資料一定要非常熟悉，通過這種方式增加交易的可靠性和安全性。

（2）樹立電子商務(wù)物流網(wǎng)企業(yè)信用制度，提高顧客對(duì)電子商務(wù)法律法規(guī)的認(rèn)識(shí)。由于電子商務(wù)是在網(wǎng)絡(luò)虛擬環(huán)境下進(jìn)行的，交易雙方不能面對(duì)面地進(jìn)行交易，在這樣一個(gè)虛擬社會(huì)里建立起交易者的信心和信用相當(dāng)重要。因而必須建立物流企業(yè)“誠(chéng)信為本”的服務(wù)體系，才能真正實(shí)現(xiàn)“以顧客為中心”的理念，才能給消費(fèi)者帶來真正意義上的購(gòu)物便捷，贏得消費(fèi)者的信任。其次，我們通過媒體、廣告的宣傳，公司網(wǎng)頁(yè)的宣傳提高顧客對(duì)電子商務(wù)法律法規(guī)的認(rèn)識(shí)。

（3）培養(yǎng)高素質(zhì)的電子商務(wù)經(jīng)營(yíng)管理人才。在電子商務(wù)人才培養(yǎng)上，首先應(yīng)由政府教育管理部門牽頭行動(dòng)，著手建立包括高校學(xué)歷教育、物流職業(yè)教育、企業(yè)崗位教育、社會(huì)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)繼續(xù)教育互相結(jié)合、多種層次、互為補(bǔ)充的人才培養(yǎng)體系。其次要加快我國(guó)高校實(shí)用性電子商務(wù)人才教育，各高校應(yīng)結(jié)合本身的特點(diǎn)探索電子商務(wù)專業(yè)的課程設(shè)置和學(xué)生的培養(yǎng)模式，以各種形式推動(dòng)我國(guó)的電子商務(wù)人才培養(yǎng)，擴(kuò)大電子商務(wù)專業(yè)的教育規(guī)模。