邢小博，毛玉萍，付玉丹

（黑龍江工業(yè)學(xué)院 經(jīng)濟(jì)管理系，黑龍江 雞西 158100）

1 拆遷房屋的評(píng)估問(wèn)題

根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定：貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。第二十五條規(guī)定：實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例第二十四條的規(guī)定，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)。根據(jù)以上規(guī)定，不論是貨幣補(bǔ)償，還是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，都要根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，確定各自的價(jià)格后，進(jìn)行補(bǔ)償或結(jié)清差價(jià)；評(píng)估是房屋拆遷補(bǔ)償安置的前提。如果對(duì)所有的被拆遷房屋都進(jìn)行評(píng)估，也存著以下的問(wèn)題：一是對(duì)拆遷范圍內(nèi)的所有房屋都進(jìn)行評(píng)估，需要投入大量的人力、物力，一家評(píng)估機(jī)構(gòu)短時(shí)間內(nèi)完成有一定的困難；二是在發(fā)放房屋拆遷許可證后進(jìn)行評(píng)估，由于評(píng)估工作滯后，影響了拆遷工作的進(jìn)度；三是雙方當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有疑義時(shí)，需進(jìn)行復(fù)評(píng)和專家論證，最后確定評(píng)估價(jià)格，這要一定的時(shí)間，會(huì)延長(zhǎng)拆遷期限；四是房屋權(quán)利狀況不清時(shí)，會(huì)致使評(píng)估工作無(wú)法進(jìn)行；五是縣（市）級(jí)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師少，不能在短時(shí)間內(nèi)滿足大量的拆遷評(píng)估的需要。

2 拆遷貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格制定問(wèn)題

是否需要制定房屋拆遷補(bǔ)償?shù)幕鶞?zhǔn)價(jià)格，各地的情況各不相同，也存在著一定的爭(zhēng)議。在市場(chǎng)化程度高的城市認(rèn)為不需要。對(duì)市場(chǎng)化進(jìn)程慢的城市，筆者認(rèn)為是需要的，只有這樣做才能更好地保護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，又能規(guī)范房屋拆遷補(bǔ)償和房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)行為。制定的房屋拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格，要依據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，真正體現(xiàn)出房屋的區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向和建筑面積等因素構(gòu)成的房地產(chǎn)價(jià)格，筆者所在的縣在制定房屋拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格時(shí)，委托二級(jí)資質(zhì)以上的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，對(duì)評(píng)估結(jié)果邀請(qǐng)了部分房地產(chǎn)開發(fā)商、普通居民、物價(jià)、土地、房屋等部門的專業(yè)人員參加的論證會(huì)，用論證會(huì)上提出的合理建議，對(duì)基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行修正，出臺(tái)了客觀、公正、符合市場(chǎng)規(guī)律、可操作性強(qiáng)的房屋拆遷貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格，制定了具有一定幅度的區(qū)位、使用、樓層、沿街等系數(shù)。

3 評(píng)估時(shí)點(diǎn)前置與后置問(wèn)題

在舊城區(qū)實(shí)施拆遷改造時(shí)，辦理規(guī)劃、用地等相關(guān)手續(xù)后，到拆遷管理部門審核時(shí)，尚需一定的時(shí)間。在這段時(shí)間內(nèi)，評(píng)估機(jī)構(gòu)就應(yīng)當(dāng)和拆遷管理部門一起到現(xiàn)場(chǎng)摸底調(diào)查，了解規(guī)劃區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，所在城市的區(qū)位、地段以及房屋結(jié)構(gòu)、建筑年代等情況，并對(duì)不同結(jié)構(gòu)、使用性質(zhì)、建筑年代的房屋入戶抽查，做好記錄，掌握第一手資料。房屋拆遷許可證發(fā)放后，不論什么時(shí)間進(jìn)行的分戶評(píng)估，評(píng)估時(shí)點(diǎn)都應(yīng)確定在拆遷期限內(nèi)的某一天，這樣做的目的：一是有利于拆遷評(píng)估的公平、公正，切實(shí)保護(hù)拆遷人當(dāng)事人的合法權(quán)益；二是不受拆遷當(dāng)事人的后期各種因素影響；三是節(jié)約評(píng)估所需的時(shí)間，有利于拆遷工作如期完成。

4 分類評(píng)估與分戶評(píng)估相結(jié)合問(wèn)題

在規(guī)劃定點(diǎn)的拆遷范圍內(nèi)，評(píng)估機(jī)構(gòu)在前期摸底調(diào)查的基礎(chǔ)上，結(jié)合規(guī)劃區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，根據(jù)基準(zhǔn)價(jià)格，按照房屋結(jié)構(gòu)、用途、建筑年代及所在區(qū)位等因素進(jìn)行分類，制定出分類評(píng)估的參考數(shù)據(jù)，由拆遷人和被拆遷人在針對(duì)每一戶房屋的個(gè)別因素，在評(píng)估參考數(shù)據(jù)的幅度內(nèi)進(jìn)行商談，達(dá)成協(xié)議的，簽訂房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書；不能達(dá)成協(xié)議的，申請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)進(jìn)行分戶評(píng)估。一是有利于拆遷順利進(jìn)行，減少分戶評(píng)估的數(shù)量，節(jié)約大量的人力物力；二是給拆遷當(dāng)事人一定的商談空間，有利于達(dá)成協(xié)議，減少糾紛。

5 房地產(chǎn)估價(jià)師緊缺問(wèn)題

縣（市）級(jí)城市房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員不能適應(yīng)大量的拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)的需要，這是短時(shí)間內(nèi)無(wú)法解決的問(wèn)題。為了及時(shí)地做好房屋拆遷評(píng)估工作，就要發(fā)揮房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)的作用，由房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)牽頭，組織安排好房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，在某一城市需要拆遷評(píng)估時(shí)，提供2家以上房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)供拆遷當(dāng)事人選擇，這樣既解決了評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員少的問(wèn)題，又為其他的評(píng)估機(jī)構(gòu)解決了業(yè)務(wù)量不足的問(wèn)題。

6 房屋確權(quán)工作的相互配合問(wèn)題

對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利狀況不清和權(quán)利狀況相互矛盾時(shí)，土地、建設(shè)、規(guī)劃、房地產(chǎn)各部門要相互配合，實(shí)事求是地做好房地產(chǎn)權(quán)利的認(rèn)定工作，對(duì)《規(guī)劃法》實(shí)施前建成的房屋沒(méi)有辦理相關(guān)證照的，土地、規(guī)劃建設(shè)、房地產(chǎn)等部門根據(jù)各自職責(zé)進(jìn)行確權(quán)，出具書面確權(quán)文件；在《規(guī)劃法》實(shí)施后建設(shè)的房屋沒(méi)有辦理相關(guān)證照的，由規(guī)劃建設(shè)部門進(jìn)行確權(quán)，屬合法建筑或違章建筑，都應(yīng)出具書面文件，有利于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估。

［1］莫海明.城市舊城改造的房屋拆遷補(bǔ)償問(wèn)題研究［J］.廣西師范學(xué)院學(xué)報(bào)，2008，（4）.

［2］楊小艷.城鄉(xiāng)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)拆遷與征收制度構(gòu)建研究［J］.中國(guó)農(nóng)學(xué)通報(bào)，2012，（2）.