韋知天

現(xiàn)在，很多中國(guó)富豪到美國(guó)投下巨款購(gòu)買豪宅，他們最喜歡的是能夠上美國(guó)名牌大學(xué)和名牌中學(xué)的學(xué)區(qū)房。他們買下豪宅，希望能夠?yàn)樽优诿绹?guó)就學(xué)提供便利，也希望豪宅能夠保值增值?？墒怯捎趯?duì)美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)不是那么的了解，很多美國(guó)鄰居不歡迎這些中國(guó)新鄰居，甚至有美國(guó)媒體高呼“中國(guó)人要買下美國(guó)”。其實(shí)這些都是很正常的，當(dāng)慣了老大的美國(guó)人，看到這么多的中國(guó)富人進(jìn)入了他們的地盤，有點(diǎn)聲音也是很正常的。只不過中國(guó)的富豪們，還是要先惡補(bǔ)一下美國(guó)的房產(chǎn)知識(shí)再去投資，才能做到萬無一失。

中國(guó)人投入90億美元

在美國(guó)的外國(guó)購(gòu)房者中，中國(guó)人已成為第二大群體，屈居美國(guó)的近鄰加拿大之后。2011年3月到2012年3月，中國(guó)購(gòu)房者投入美國(guó)房市的資金總額是90億美元——大約占到同時(shí)期所有外國(guó)購(gòu)房者投入美國(guó)房市資金總額的11%。

近年來，中國(guó)的房產(chǎn)價(jià)格不斷飆升，中國(guó)政府不斷重申嚴(yán)格控制房產(chǎn)投資的政策，試圖為國(guó)內(nèi)過熱的房市降溫。這樣導(dǎo)致的結(jié)果就是中國(guó)的炒房者向海外尋找更好的投資機(jī)會(huì)，美國(guó)的房市自然成為他們的重要目標(biāo)。中國(guó)投資者最青睞的房產(chǎn)投資地是洛杉磯地區(qū)，及紐約市和舊金山市。中國(guó)投資者在這些地區(qū)不斷購(gòu)入房產(chǎn)，導(dǎo)致當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)上漲，上述地區(qū)的房產(chǎn)開放商增建房屋以滿足中國(guó)投資者及其他外國(guó)投資者的購(gòu)房需求。

“從去年起美國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)開始重新升溫，美國(guó)的房?jī)r(jià)尤其是中國(guó)投資者喜歡購(gòu)買房屋的地區(qū)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)更快。一些房子的價(jià)格甚至翻了兩倍甚至三倍?！鄙钤诼迳即壍囊粋€(gè)華人房產(chǎn)中介傅義說道，“我每天都要工作到晚上9點(diǎn)，要安排一波又一波的顧客看房子。有些購(gòu)房者甚至在午夜還會(huì)給我打電話。在周末和節(jié)假日我會(huì)比工作日更忙?！?/p>

中國(guó)富人喜歡買美國(guó)學(xué)區(qū)房

中國(guó)的購(gòu)房者不僅僅是炒房者，他們的購(gòu)房行為并不都為了投資增值。加州洛杉磯的圣馬力諾是一個(gè)購(gòu)房者趨之若鶩的小鎮(zhèn)，因?yàn)樗且粋€(gè)地段極好的學(xué)區(qū)。它更加吸引中國(guó)購(gòu)房者，在美國(guó)和中國(guó)一樣，好的學(xué)區(qū)里面的學(xué)區(qū)房更受購(gòu)房者青睞，房?jī)r(jià)也更高。圣馬力諾小鎮(zhèn)的房子起點(diǎn)都在200萬美元以上。在此地購(gòu)房的絕大多數(shù)中國(guó)人不是為了投資才來購(gòu)房，而是因?yàn)楸憷⒆由蠈W(xué)，他們買房是為了家庭居住的需要。在南加州，也存在與圣馬力諾小鎮(zhèn)同樣的現(xiàn)象，絕大多數(shù)中國(guó)購(gòu)房者也是為了讓自己的孩子以后可以上到更好的大學(xué)，才購(gòu)買不菲的房子。

中國(guó)富人現(xiàn)在喜歡將孩子送到美國(guó)讀大學(xué)，有些家長(zhǎng)甚至在孩子初中、高中的時(shí)候就把孩子送到美國(guó)的學(xué)校就讀了。他們買下學(xué)區(qū)房，是為了孩子能夠升入本學(xué)區(qū)內(nèi)的較好的中學(xué)，為孩子進(jìn)入美國(guó)名校打下基礎(chǔ)。美國(guó)中學(xué)強(qiáng)調(diào)素質(zhì)教育，美國(guó)大學(xué)實(shí)行推薦考核制，進(jìn)入較好的中學(xué)，意味著拿到了較好的美國(guó)大學(xué)的推薦信。因?yàn)槊绹?guó)大學(xué)對(duì)于學(xué)生的素質(zhì)非常重視，好的中學(xué)的好學(xué)生升入好的大學(xué)的希望更大。購(gòu)買美國(guó)學(xué)區(qū)房，方便子女上學(xué)，也方便家長(zhǎng)就近照顧子女。

中國(guó)人喜歡在加州購(gòu)房的主要原因是因?yàn)榧又萦兄母咝?，如斯坦福大學(xué)、加州大學(xué)及其數(shù)目眾多的分校。因?yàn)橘?gòu)房的首要目的是為了孩子上學(xué)，所以中國(guó)購(gòu)房者一般不輕易轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)。圣馬力諾小鎮(zhèn)的50萬美元以下的學(xué)區(qū)房被中國(guó)購(gòu)買者買下后，絕大多數(shù)用于出租，價(jià)值超過100萬美元的房子被中國(guó)購(gòu)房者購(gòu)買后，往往用于中國(guó)購(gòu)房者自己居住。

中國(guó)人喜歡在加州購(gòu)房的另外一個(gè)重要一個(gè)原因是因?yàn)榧又荽嬖诔墒斓拇笮腿A人聚居區(qū)。經(jīng)驗(yàn)豐富的房產(chǎn)中介蘇家敏說道，“40%的中國(guó)新移民選擇居住在南加州的大洛杉磯地區(qū)，特別是在洛杉磯的新華人社區(qū)中心圣蓋博谷地區(qū)。圣蓋博谷的房?jī)r(jià)上漲得飛快?！?/p>

美國(guó)開發(fā)商迎合中國(guó)購(gòu)買者

美國(guó)的很多開發(fā)商和房主為了讓自己的房子更快售出，極力迎合中國(guó)購(gòu)房者的需求。美國(guó)?？怂剐侣勁_(tái)曾經(jīng)報(bào)道過加州帕薩德納的一座準(zhǔn)備出售給中國(guó)人的樣板房。這座房子為了適應(yīng)中國(guó)購(gòu)房者的需求配置了兩個(gè)廚房，小的那個(gè)廚房中通風(fēng)設(shè)備非常到位，這個(gè)小廚房主要是給中國(guó)購(gòu)房者烹飪氣味較為“濃郁”的食物——比如說腥氣很重的魚類的。房主還給中國(guó)購(gòu)房者在廚房里安裝了適合中國(guó)人身高的組合櫥柜。

南加州的開發(fā)商們考慮到中國(guó)購(gòu)房者經(jīng)常攜帶家人到美國(guó)的房子居住——有些中國(guó)購(gòu)房者會(huì)帶父母，甚至是祖父母一同到美國(guó)居住，他們?cè)O(shè)計(jì)的二層別墅的戶型通常會(huì)在一樓設(shè)置一個(gè)臥室，這樣年長(zhǎng)的老人就不需要爬樓梯了。很多房子還仿照中國(guó)廚房的式樣設(shè)計(jì)了中西合璧的廚房。

有些開發(fā)商甚至還鉆研了中國(guó)人特別講究的“風(fēng)水”。因?yàn)橹袊?guó)風(fēng)水學(xué)說講究前有照后又靠，也就是屋子前面有流水，屋子后面有高山。有些開發(fā)商專門給中國(guó)購(gòu)房者在屋子前面挖了一方小池塘。加州科德維爾班克的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人張布倫說：“很多中國(guó)的購(gòu)房者都是生意人，所以他們買房子很講風(fēng)水，講究空氣的流通，他們認(rèn)為這樣子的房子會(huì)讓他們生意上獲得更大的成功。”

除了開發(fā)商外，銀行也在積極地為中國(guó)購(gòu)房者提供服務(wù)。如此之多的中國(guó)購(gòu)房者在南加州購(gòu)房，當(dāng)?shù)氐你y行都在迎合中國(guó)投資者的喜好，設(shè)置了優(yōu)惠的購(gòu)房貸款條件。不過，銀行的借貸機(jī)會(huì)不是很多，因?yàn)楹芏嘀袊?guó)購(gòu)房者購(gòu)買房子都用現(xiàn)金付款，當(dāng)?shù)氐你y行很少有機(jī)會(huì)向中國(guó)購(gòu)房者提供貸款。

中國(guó)人推動(dòng)美國(guó)房市

美國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)正在緩慢復(fù)蘇，外國(guó)投資者是美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的主要推動(dòng)者之一。根據(jù)美國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，非美國(guó)購(gòu)房者在2011年在美國(guó)投入了820億美元用于購(gòu)買房產(chǎn)，而在這820億美元中，有70億美元來自于中國(guó)購(gòu)房者。

中國(guó)購(gòu)房者是居于加拿大購(gòu)房者之后的第二大購(gòu)房群體，從加利福尼亞到紐約中國(guó)購(gòu)房者不斷攻城略地，他們喜歡用現(xiàn)金付款，購(gòu)買的大都是數(shù)額巨大的豪宅。張布倫說：“我估計(jì)到美國(guó)買房的中國(guó)人中有很多是超級(jí)有錢的，他們大都有自己的生意，要么是在政府部門供職。”endprint

很多中國(guó)人喜歡美國(guó)的房子的原因是因?yàn)樗麄冇X得在美國(guó)買房居住更加舒適。在上海，200萬美元，差不多1200萬人民幣，只能夠買一套有兩個(gè)主臥的面積稍微大一點(diǎn)的商品房?！睆埐紓惖哪赣H張琳達(dá)說，“在美國(guó)投資房產(chǎn)真是一件一勞永逸的事情，你擁有一套住房，孩子可以上好的學(xué)校，全家人有個(gè)更好的環(huán)境，也能享受更加豐富多彩的社區(qū)生活?！彼蛢鹤又饕o中國(guó)顧客介紹加州圣馬力諾和帕薩德納的住房。

張琳達(dá)說，雖然美國(guó)很多地區(qū)的房市還不景氣，但是她所在的地區(qū)的房市已經(jīng)欣欣向榮，這多虧了中國(guó)及其他外國(guó)購(gòu)房者。“我所在的地區(qū)的房市在美國(guó)簡(jiǎn)直就是一個(gè)奇跡，美國(guó)很多地方的房市依舊萎靡不振，但是我這里的房?jī)r(jià)一直在飆升。”

很多中國(guó)購(gòu)房者在美國(guó)買了房子，會(huì)全年居住在美國(guó)，或者部分時(shí)間居住在美國(guó)，但是其中有40%的人是房產(chǎn)投資者。他們喜歡在內(nèi)華達(dá)和佛羅里達(dá)州買房子，他們當(dāng)中有些人一次就買兩三套房子。

洛杉磯的房產(chǎn)中介傅義說，“如果投資客要買房投資，他們最好的選擇是購(gòu)買30萬美元以下的房屋。如果是價(jià)格更高的房屋，他們的投資收益率就會(huì)比較低。存在這樣的情況，房?jī)r(jià)越高，投資回報(bào)率越低。如果是純粹的炒房者，他們不會(huì)關(guān)心購(gòu)買的房子是不是學(xué)區(qū)房，也不管購(gòu)買的房子的地段是不是好地段，他們只需要考慮購(gòu)買的房子的價(jià)格在不斷上漲就可以了?！?/p>

在美國(guó)買房是因?yàn)閻勖孀?/b>

中國(guó)的胡潤(rùn)百富榜曾經(jīng)公布過這樣一個(gè)數(shù)據(jù)：中國(guó)大陸的100萬個(gè)超級(jí)巨富中，大約有一半的人表示過在美國(guó)投資的意愿。

在拉斯維加斯從事房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的專門為中國(guó)購(gòu)房者服務(wù)的陳貝蒂說道：“胡潤(rùn)百富榜的這個(gè)說法就是一個(gè)信號(hào)。中國(guó)人有攀比心理，如果你看到你的朋友和家人到美國(guó)去買了套房子，那么我也得去美國(guó)買套房。雖然中國(guó)不是所有人都有這樣的能力，但是對(duì)于中國(guó)富人來說，在美國(guó)買套房不是大問題。很多中國(guó)人都喜歡自己開一輛奔馳車，中國(guó)人喜歡奔馳并不是因?yàn)楸捡Y是輛好車，而是因?yàn)楸捡Y車代表著他的社會(huì)地位，奔馳在中國(guó)人的心目中是有錢人的象征。在美國(guó)有套住房，可比開奔馳有面兒多了，做到了這一點(diǎn)的中國(guó)人可以向他的朋友吹噓，‘我在美國(guó)有套房?！?/p>

她建議，中國(guó)購(gòu)房者在美國(guó)購(gòu)房之前要研究一下美國(guó)的房產(chǎn)政策。在美國(guó)購(gòu)房必須繳納高額的房屋保有稅和其他與房產(chǎn)相關(guān)的費(fèi)用。舉個(gè)例子，在紐約地區(qū)，一座50萬美元的房子在每年要支付1.5萬美元的稅費(fèi)。在北京同樣價(jià)格的別墅是沒有這些費(fèi)用的。在美國(guó)的人工費(fèi)用也要比北京高出許多，在美國(guó)請(qǐng)一個(gè)除草工的價(jià)格大約是1個(gè)月100美元，這筆錢支付給除草工讓他保持房屋草坪的平整。其他的用于支付給工人的房屋保養(yǎng)費(fèi)用也是一個(gè)可觀的書目。此外在美國(guó)還有一系列的關(guān)于房屋的強(qiáng)制保險(xiǎn)和物業(yè)管理費(fèi)用，每座房屋每年必須花費(fèi)數(shù)千美元用于支付這些款項(xiàng)，如果中國(guó)的房產(chǎn)投資者要投資美國(guó)房產(chǎn)必須把這些房屋價(jià)格以外的費(fèi)用考慮清楚。endprint