劉皓

（麗水市測繪中心浙江麗水323000）

淺析房產(chǎn)測量中存在的問題及措施

劉皓

（麗水市測繪中心浙江麗水323000）

在進行房產(chǎn)測量時，計算方式的差異、測量概念的歧義以及測量儀器常數(shù)的原因往往會導(dǎo)致房產(chǎn)測量的結(jié)果有所偏差。伴隨著現(xiàn)代房產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，房產(chǎn)測量不僅關(guān)系到技術(shù)，同時也成為了敏感的社會經(jīng)濟行為。本文就房產(chǎn)測量中存在的一些問題進行了分析，同時也提出了相應(yīng)的解決辦法。

房產(chǎn)測量存在問題措施

隨著經(jīng)濟不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也在蓬勃發(fā)展。在這種大背景下，房產(chǎn)測量作為能夠測算房屋面積的直接形式，對整個社會具有重要的經(jīng)濟意義。房產(chǎn)的測量和計算過程有著嚴密的科學(xué)性和相應(yīng)的規(guī)范依據(jù)。一旦測量結(jié)果經(jīng)政府部門審批就具有了相應(yīng)的法律效力，可在處理房產(chǎn)糾紛時作為重要的證據(jù)使用。同時，作為土地規(guī)劃的重要組成部分，房產(chǎn)測量能為城市的規(guī)劃建設(shè)提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)以及相關(guān)資料，有利于城市土地的規(guī)劃。最后，房產(chǎn)測量最為基本的職能就是測量房屋的實際面積，對房產(chǎn)業(yè)有著技術(shù)和經(jīng)濟的雙重必要性。

1　房屋測量中存在的問題

（1）測量儀器常數(shù)問題。由于房產(chǎn)測量牽扯到房子買賣雙方的利益，因此政府對于現(xiàn)今房產(chǎn)測量十分重視，要求也較高。目前房產(chǎn)測量工作使用的都是內(nèi)外業(yè)一體化數(shù)字房產(chǎn)測量辦法，滿足房產(chǎn)測量的高要求。測量時全站儀主要是測定測距儀的加常數(shù)和乘常數(shù)。但是由于在房產(chǎn)測量碎部測圖中距離較近，因此乘常數(shù)常常是被忽略的。現(xiàn)在很多測量使用的儀器都為拓普康系列的，由于這個品牌的儀器常數(shù)所含的誤差極小，因此可以忽略不計，但是如果采用其他品牌的全站儀則必須在經(jīng)過相應(yīng)的常數(shù)設(shè)定之后才可以使用。

（2）共有面積和公共面積辨析問題。共有建筑面積和公共建筑面積在房產(chǎn)測量中是兩個概念，也是房產(chǎn)測量時應(yīng)重點注意的問題。公用指多個人可一起享用該財產(chǎn)，但不允許一個或幾個人將其劃為自有；共有指兩個或多個按照法律規(guī)定能對該區(qū)域享有使用權(quán)和財產(chǎn)權(quán)，共有人能按照法律規(guī)定依法共同處置財產(chǎn)。國家計量規(guī)范《商品房銷售面積測量》中有這樣一條：買房人在購買商品房時的建筑面積應(yīng)指該商品套房內(nèi)的建筑面積和共有的建筑面積的總和。

（3）房屋測量中的偏心測量問題。在進行數(shù)據(jù)采集時，棱鏡一般情況下是朝向儀器方向的，但是在某些特許情況下卻不是這樣的。一旦出現(xiàn)這種情況，由于棱鏡都具有一定的體積，因此就不能將棱鏡看做是一個點來進行觀測。這是需要采用角度偏心觀測。這種方法需要將棱鏡后背位置放置在離儀器到房屋相同水平距離的合適位置，在測定玩棱鏡的水平距離之后操作水平微動螺旋照準目標，最后在儀器上進行相應(yīng)的操作就好。

（4）對稱邊長度實地丈量不一致的問題。在進行房屋實地測量時，要求對房屋每一條邊都進行細致測量。但實地測量常會出現(xiàn)理論上要求對稱的兩條邊實際不一致的情況。這不僅會造成視覺上觀賞性的降低，嚴重時還有可能導(dǎo)致其他問題的產(chǎn)生。這種問題產(chǎn)生的原因有很多，但主要還是以前一些問題的累積或者是工程建筑方面的失誤。在這種情況下就要求對勘丈的數(shù)據(jù)進行理性冷靜的分析和處理，然后重新繪圖之后進行房產(chǎn)面積計算。對于在誤差范圍之內(nèi)的影響應(yīng)該在多次計算之后求其平均值，以減少誤差的影響。

（5）房屋的布局層數(shù)問題。房屋的布局層數(shù)是房產(chǎn)分布圖和分丘圖上必須標注的房產(chǎn)要素，同時也是房屋面積計算的關(guān)鍵要素，因此房屋的布局層數(shù)必須調(diào)查清楚。由于有些房產(chǎn)從外部調(diào)查時與室內(nèi)的層數(shù)并不相符，因此在調(diào)查多層建筑時必須深入建筑內(nèi)部，同時對于特殊部分要仔細具體查看，這是保證房產(chǎn)面積登記正確的關(guān)鍵因素之一，也是多年調(diào)查房產(chǎn)測量的經(jīng)驗之一。

（6）斜屋面高度的確定問題。在進行房產(chǎn)測量時，尤其是測量別墅等房屋時常常會遇到測量斜屋面高度的問題。斜面屋頂?shù)姆课葜傅木褪欠课莸奈蓓敾蛘咛烀嫔狭碛幸粋€儲存或者供人們居住的房屋。對于這類房屋，其要求是按照其層高達到2.20m的部位進行房屋建筑面積的計算。但是在計算地下室等的自然層數(shù)時則需要按照室內(nèi)層高不低于2.20m來計算室內(nèi)房屋面積。

2　房產(chǎn)測量問題解決措施

（1）房產(chǎn)測量中儀器和棱鏡常數(shù)問題的解決辦法。進行房產(chǎn)測量時，使用的儀器常會出現(xiàn)一些常數(shù)設(shè)置問題。由于每種儀器都有其特定的規(guī)格，因此首先要做的是確定使用的儀器都是經(jīng)過相關(guān)部門檢驗的。另外，在進行測試時可以將儀器的常數(shù)設(shè)置為零，之后測出儀器到棱鏡后背位置的距離，這個測出的距離就是棱鏡常數(shù)。

（2）共有面積和公有面積的解決辦法。作為目前快速發(fā)展的數(shù)字化技術(shù)，GPS憑借其特點被廣泛運用于共有面積和公有面積的解決措施中。采用GPS技術(shù)繪圖可以定義房產(chǎn)測量的圖形和屬性，還可以進行圖像的雙向，達到以往無法實現(xiàn)的效果。在房屋測量中使用GPS技術(shù)可以精確分攤房屋，使得房產(chǎn)測量變得更加的精確和準確，能夠很好的解決共有建筑面積和公有建筑面積。

（3）房屋測量中偏心測量的解決措施。一般情況下，房產(chǎn)面積的測量分為房屋面積的測算還有用地面積的測算。由于房屋面積的測算中包含的內(nèi)容較多，因此在進行房屋銷售過程中就必須進行較好的區(qū)分，才能避免因此導(dǎo)致的糾紛。運用坐標進行解析可大大提高房產(chǎn)測量的精準性，對房產(chǎn)測量有著極大的貢獻。另外，房屋測量中偏心測量的問題同樣可以利用坐標的方法來解決，運用這種方法不僅能夠觀測棱鏡和儀器，還能夠很好的估算計算出公式的正確性。

（4）對稱邊長度不一致的解決措施。房屋測量中對稱邊長度不一致的問題可以通過數(shù)字化繪圖來解決。數(shù)字化繪圖就是通過科學(xué)技術(shù)將一些有用的信息輸入到計算機中，之后利用計算機進行一定的處理并且生成圖像，最后通過輸出設(shè)備將房產(chǎn)圖輸出。通過數(shù)字化繪圖得到的房產(chǎn)圖精確性高，同時圖上承載的房屋信息也較多，能夠大大降低房產(chǎn)測量中誤差的產(chǎn)生。數(shù)字化繪圖作為計算機技術(shù)飛速發(fā)展的伴生產(chǎn)物，目前廣泛運用于地質(zhì)測量和地形測量當中。同樣的，這種技術(shù)能夠很好地解決房屋測量中對稱邊長度不等的問題，是未來房屋測量房產(chǎn)圖繪制的大方向之一。

3　測量概念的區(qū)分

幢是在進行房產(chǎn)測量時房產(chǎn)要素的基本單位，同時也是進行調(diào)查的基本單位。在進行“幢”的區(qū)分時要把握三個原則。首先同一幢樓指的是設(shè)計規(guī)劃、建設(shè)施工、竣工驗收等施工步驟保持高度一致的，一旦處于不同時期，那么應(yīng)該單獨算作是一幢；第二，同一幢樓房地上部分必須保持相連，如果出現(xiàn)結(jié)構(gòu)分離應(yīng)該單獨分幢；第三，同一幢樓所占用的土地應(yīng)該為同一個產(chǎn)權(quán)人，并且要有共用和共有的設(shè)施。

4　結(jié)束語

本文分析了房產(chǎn)測量中各方面可能出現(xiàn)的問題，同時從各個角度提出了相應(yīng)的解決辦法。作為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人辦理房產(chǎn)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)，做好房產(chǎn)測量不僅保證了產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，同時也能夠有效提高建筑單位的承建水平。同時，由于房產(chǎn)測量直接關(guān)系到人民群眾和開發(fā)商的切身利益，因此，各政府部門應(yīng)該加強對于房產(chǎn)測量工作的重視程度，尋找最優(yōu)的解決辦法，以減少不必要的糾紛。

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P2[文獻碼]A

1000-405X（2015）-7-153-1

劉皓（1980～），男，本科，工程師，研究方向為工程測量、房產(chǎn)測量、地理信息。