蔣思聰

最近一段時期以來，埃及的富人有點不太爽。他們在家時，時常會有人來敲門。打開門一問，原來是不動產(chǎn)稅務(wù)局的人員來核對房主和房屋的信息。原來，埃及的《不動產(chǎn)稅法》在頒布6年后，終于要正式實施了，不少埃及富人不得不要交納一筆數(shù)額不菲的不動產(chǎn)稅，也就是人們常說的房產(chǎn)稅了。

法律條文修正了多次

埃及是個沙漠廣布的中東國家，全國96%的面積是沙漠，只有4%的地方適合人們居住，大量人口集中居住在首都開羅、地中海城市亞歷山大等。這種特殊的國情決定了住房一直是困擾許多埃及人的一個大問題。與此同時，埃及實行土地私有政策。從理論上來說，只要經(jīng)濟條件允許，人們就可以盡可能多地購買土地，并自行建造房屋。

由于歷史和社會等方面的原因，埃及的貧富差距狀況比較懸殊，富裕階層與低收入階層在土地和房屋擁有量方面隨之呈現(xiàn)明顯的兩極分化現(xiàn)象，這引起了低收入階層的不滿。此外，埃及經(jīng)濟近年來發(fā)展緩慢，政府財政收入下降，財政赤字上漲。如在2013/2014財政年度，埃及政府的財政赤字占GDP比例高達14%。因此，為了促進社會公平，增加政府的財政收入，埃及政府在2008年頒布了第196號法律《不動產(chǎn)稅法》，決定對超過一定標準的房屋征稅。同時，靠出租房屋獲得大額收入的人也得納稅。

《不動產(chǎn)稅法》出臺后，在埃及社會各界引起了廣泛的爭議，畢竟這是牽動千家萬戶、與許多人切身利益有關(guān)的一件大事。贊成者認為，富人不應(yīng)該擁有那么多的房屋，政府應(yīng)該對他們征收房產(chǎn)稅，以緩解政府財政資金緊張問題。另一部分民眾則認為，房產(chǎn)稅應(yīng)主要向高收入人群征收，房產(chǎn)稅的起征點應(yīng)設(shè)定為50萬埃鎊，并根據(jù)物價和房價上漲情況，每五年調(diào)整一次。當(dāng)然，這部法律遭到了許多富人，其中包括不少官員的強烈反對。由于爭議很大，埃及政府一再推遲法律實施的時間，并根據(jù)民眾、專家的呼聲和建議，對法律條文進行了多次修正。但因政權(quán)多次更迭等原因，這部法律一直沒有正式實施。

今年8月底，埃及總統(tǒng)塞西對房產(chǎn)稅動了真格。他簽署法令，決定正式實施《不動產(chǎn)稅法》。而且，實施的時間追溯到2013年7月。這意味著，許多富人不僅要交納今年的房產(chǎn)稅，還得補交去年半年的稅款。

起征點大幅調(diào)高

根據(jù)最新版的《不動產(chǎn)稅法》，埃及全國價值在200萬埃鎊（約合人民幣180萬）以下的房屋不用交稅，而價值在200萬埃鎊以上的房屋必須納稅。這個起征點比2008年版本中的50萬埃鎊（約合人民幣45萬）起征點提高了不少，使許多中等收入的人不用交稅。而在房屋出租方面，年收益少于24000埃鎊（約合人民幣22000元）的房屋不用納稅，而年收益超過24000埃鎊的房屋就得交稅。

《不動產(chǎn)稅法》規(guī)定，這部稅法覆蓋全國所有的房屋，不僅包括自建房、自住房、出租房，也包括那些尚未蓋完、但已投入使用的房子。在當(dāng)今埃及，許多房屋已投入使用、但屋頂上豎著鋼筋，給人一種房屋尚未蓋完、房主將繼續(xù)蓋房的印象，這樣可不用交稅。同時，這部法律也適用于機場、港口、加油站、旅游設(shè)施等公共設(shè)施房屋，其具體稅款的征收辦法和標準，將由埃及不動產(chǎn)稅務(wù)局和財政部等相關(guān)部委商議。不過，政府部門、軍事部門、駐埃及的外國使領(lǐng)館的房屋不用納稅；醫(yī)院、學(xué)校、宗教場所（如清真寺、教堂等）和其他非盈利性組織的房屋也不納稅。

埃及不動產(chǎn)稅局局長薩米亞·胡賽因說，該局將通過書面通知、郵件等方式通知房主。房主每年可分兩次交稅，時間分別是1月和7月。

三方評估房屋價值

目前，人們普遍關(guān)心的問題有許多，例如：房子的價值由誰來評估？怎么評估？如有爭議，怎么辦？例如，一套房子的評估價值為300萬埃鎊，那房主每年應(yīng)該交納多少房產(chǎn)稅？再如，房主每年出租房子的收益是30000埃鎊，他又得交納多少稅呢？

薩米亞解釋說，不同地區(qū)、不同地段、不同年代的房子，評估的價值、要交納的稅款都不一樣。不動產(chǎn)稅局將會同地方政府代表和房主，組成一個三方委員會，共同對房屋的價值進行評估，達成共識。如果房主對評估結(jié)果不滿意的話，他可申請行政訴訟，由一個獨立的專家委員會來進行審議，然后做出最終的評估價值。接下來，根據(jù)一套十分復(fù)雜的公式來計算應(yīng)交納的房產(chǎn)稅。

如在首都開羅，影響房屋價格的首要因素是地段，以一套120平方米的兩居室公寓房為例，同等高度、面積和裝修標準，偏遠地段與繁華地段的價值相差懸殊，大約在60萬埃鎊至690萬埃鎊之間。也就是說，有的兩居室可免稅，但有的兩居室須納稅，由房屋的具體情況而定。

針對有些富人把房屋過戶到妻子、孩子名下、以達到避稅的做法，薩米亞強調(diào)，房子不管是在未成年人名下，還是妻子一方，只要超了標準，就得納稅。她舉例說，如果有個人擁有兩套房子，每套房子的價值都低于200萬埃鎊，那先計算兩套房子的總價值，然后減去200萬埃鎊，多出部分就得依法納稅。

在出租房方面，房產(chǎn)稅的交納方式就比較簡單，那就是交納的房產(chǎn)稅是房子租金的10%。

此外，《不動產(chǎn)稅法》還規(guī)定，房屋價值評估工作每五年進行一次。五年到期重新進行評估時，自住房屋價值上漲的幅度不得超過30%，其他用途房屋價值上漲的幅度不得超過45%。這個規(guī)定對房主有利，畢竟估價上漲了，房主就得多交不少稅。

稅款將用于民生改善

那么，埃及全國目前有多少套房屋呢？誰也沒有準確的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，因為根據(jù)埃及不動產(chǎn)稅務(wù)局局長薩米亞的說法，只有5%的房屋在政府部門里進行了登記，因此，政府部門沒有這方面的數(shù)據(jù)。根據(jù)官方的估計，2008年，埃及城鎮(zhèn)的房子總數(shù)是1800萬套，農(nóng)村里的房屋數(shù)量則不詳。這意味著，埃及富人們最近6年來在城郊蓋的許多豪華別墅和房子并不在統(tǒng)計之列。如果統(tǒng)計在內(nèi)，埃及的房屋總數(shù)則會超過1800萬套不少。

埃及政府通過開征房產(chǎn)稅，每年能增加多少收入呢？目前也無法估算。埃及不動產(chǎn)稅務(wù)局局長薩米亞估計，每年的房產(chǎn)稅款能超過35億埃鎊（約合人民幣32億）。而早在2008年，埃及財政部長加利估計，埃及開征房產(chǎn)稅后，第一年能獲得10億埃鎊的稅款，今后每年的稅款大約在50億至60億埃鎊之間。埃及政府說，征收來的房產(chǎn)稅中的一半將直接用在公共衛(wèi)生、教育和社會保障上，剩下的一半將用在市政建設(shè)、不發(fā)達地區(qū)的開發(fā)方面。

埃及房地產(chǎn)和金融業(yè)分析師奧扎對《不動產(chǎn)稅法》的正式實施持肯定態(tài)度。他說，從受影響的人群來看，這部稅法的實施對低收入階層幾乎沒有影響，中等收入的家庭即使納稅，數(shù)額也很小。影響最大的是那些擁有多套房子的中上等收入階層，尤其是富人。他們既然買得起房子，自然也交得起稅。從房地產(chǎn)市場本身而言，由于需求旺盛，而投資房地產(chǎn)是許多富人應(yīng)對通貨膨脹和貨幣貶值的一個理想選擇，開征房產(chǎn)稅雖在短期內(nèi)對房地產(chǎn)業(yè)有一定的不利影響，但從長遠來說，將有助于規(guī)范埃及的房地產(chǎn)市場，使其健康、有序發(fā)展，推動建設(shè)公平社會。

埃及稅法專家阿什拉夫·哈納認為，埃及政府早就應(yīng)該開征房產(chǎn)稅了。他希望征收上來的稅款能真正用于社區(qū)和市政建設(shè)方面，以改善民生，讓納稅人看到實實在在的好處。他說，如果有人看到他們納稅后，周圍的環(huán)境改善了，就會愿意納稅。

目前，埃及不動產(chǎn)稅務(wù)局正在組成房屋評估小組，逐步開展評估工作，然后根據(jù)房屋的不同情況制定納稅標準。該局局長薩米亞說，不納稅，或者，不按時納稅的人員將會面臨嚴重后果，不動產(chǎn)稅務(wù)局將會采取查封房屋等措施，推動《不動產(chǎn)稅法》得到認真實施。endprint