馬艷坤

（吉林省通榆縣國(guó)土資源局開(kāi)通鎮(zhèn)國(guó)土資源所，吉林 通榆 137200）

宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是依法取得的宅基地使用權(quán)發(fā)生權(quán)利的轉(zhuǎn)移，主要有轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承等方式。由于宅基地使用權(quán)的特殊性以及法律規(guī)定的不明確性，對(duì)其能否流轉(zhuǎn)，在什么范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)，一直是理論界爭(zhēng)論最激烈的問(wèn)題，在《物權(quán)法》立法過(guò)程中分歧較大，主要有贊成派和反對(duì)派兩種意見(jiàn)。反對(duì)宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)的觀點(diǎn)認(rèn)為，宅基地使用權(quán)是由村集體組織分配無(wú)償取得的，是農(nóng)民基本的生活保障，農(nóng)民出門(mén)打工，可能回鄉(xiāng)，也可能在城市里落戶(hù)。如果在城市里落戶(hù)，其宅基地應(yīng)當(dāng)歸還集體，宅基地上的住房可以在集體內(nèi)部轉(zhuǎn)讓?zhuān)荒茉诩w之外轉(zhuǎn)讓宅基地上的房屋。宅基地使用權(quán)不能自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)绻试S轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒t只能在本村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村宅基地不得交易是農(nóng)村宅基地分配制度的有機(jī)組成部分，開(kāi)禁或者變相開(kāi)禁農(nóng)村宅基地交易的主張不過(guò)是強(qiáng)勢(shì)集體的利益訴求，不具有正當(dāng)性和公平性，將導(dǎo)致農(nóng)村不安和社會(huì)動(dòng)蕩不安，影響農(nóng)村的建設(shè)發(fā)展規(guī)劃。

主張?jiān)试S宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)的觀點(diǎn)認(rèn)為，建立在宅基地使用權(quán)上的房屋屬于農(nóng)民個(gè)人的私有財(cái)產(chǎn)，對(duì)該私有財(cái)產(chǎn)農(nóng)民有完全的處分權(quán)。另外，從增加農(nóng)民的融資途徑考慮，應(yīng)當(dāng)肯定農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的合法性，賦予其法律效力，明確轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、入股等都是流轉(zhuǎn)形式。宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)與國(guó)有土地使用權(quán)一樣可以自由流轉(zhuǎn)，包括向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的主體流轉(zhuǎn)。在這里，本人根據(jù)農(nóng)村從事土地法工作多年實(shí)際，比較認(rèn)同后者的觀點(diǎn)，即贊成允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)的觀點(diǎn)，理由如下：

1 勢(shì)在必行的城市化進(jìn)程要求放開(kāi)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制

隨著我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)的向前發(fā)展，大規(guī)模的城市化進(jìn)程，已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。在未來(lái)較長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)，大規(guī)模的農(nóng)村人口城市化，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的必然。宅基地使用權(quán)是一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)利益的權(quán)利，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，往往只有在有效的流轉(zhuǎn)中才能實(shí)現(xiàn)資源的最佳配置，如果嚴(yán)格限制宅基地的流轉(zhuǎn)，由于受讓人限于本集體組織成員，則轉(zhuǎn)讓價(jià)格顯然會(huì)較低，不利于實(shí)現(xiàn)宅基地使用權(quán)的交換價(jià)值，也會(huì)使農(nóng)村的不動(dòng)產(chǎn)難以進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易，使農(nóng)民失去了為創(chuàng)業(yè)發(fā)展等進(jìn)行有效籌集資金的重要手段，不但不利于對(duì)農(nóng)民利益的保護(hù)，反而會(huì)妨礙農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，阻礙城市化進(jìn)程，不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本原則。

2 解決“三農(nóng)”問(wèn)題需要從制度上允許宅基地的轉(zhuǎn)讓

解決我國(guó)“三農(nóng)”問(wèn)題是我國(guó)實(shí)現(xiàn)全面小康、構(gòu)建和諧社會(huì)的重要任務(wù)。而“三農(nóng)”問(wèn)題的解決，重要的一條就是加強(qiáng)城鄉(xiāng)交流。允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)和地上房產(chǎn)的有條件轉(zhuǎn)讓?zhuān)陀^上將帶來(lái)城市人口向農(nóng)村地區(qū)的轉(zhuǎn)移，而隨著城市人口遷往農(nóng)村數(shù)量的增加，將為農(nóng)村帶去更多的人才、技術(shù)、信息和資本，加強(qiáng)城鄉(xiāng)之間的物質(zhì)文明和精神文明的溝通和交流，加快當(dāng)?shù)剞r(nóng)村教育、文化、醫(yī)療和鄉(xiāng)村工業(yè)的發(fā)展，有利于農(nóng)村面貌的改變。

3 宅基地轉(zhuǎn)讓有強(qiáng)烈的現(xiàn)實(shí)需求

實(shí)際生活當(dāng)中，大多數(shù)宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓還是為了滿(mǎn)足和改善生活、生產(chǎn)的正常需要。如因婚姻、繼承和收養(yǎng)等發(fā)生的舉家遷移，農(nóng)村子女因上學(xué)、經(jīng)商務(wù)工等全家留城居住，或農(nóng)民圖謀發(fā)展而籌措生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的資金，或生病需要大筆資金等，都可能涉及到房屋及宅基地正常轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題。同時(shí)，一些城鎮(zhèn)居民或集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)民因工作、休閑、承包農(nóng)地等原因需要在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。如果人為地從法律上禁止宅基地使用權(quán)向集體經(jīng)濟(jì)組織以外流轉(zhuǎn)，將會(huì)使一些農(nóng)村宅基地閑置，不利于農(nóng)民利益的保護(hù)，也不利于土地的有效利用，不僅有違物盡其用的原則，也加劇了供求雙方的失衡，與經(jīng)濟(jì)規(guī)律相違背。

4 農(nóng)村社會(huì)保障體系建設(shè)和戶(hù)籍制度改革將推動(dòng)宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

農(nóng)民建造的住宅所有權(quán)屬于農(nóng)民，農(nóng)民應(yīng)有權(quán)對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分，從而增加農(nóng)民的融資渠道。農(nóng)村的社會(huì)保障體系在現(xiàn)階段確實(shí)存在很多問(wèn)題，但不應(yīng)該、也不可能通過(guò)限制宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)和改善其社會(huì)保障狀況。因此，農(nóng)村社會(huì)保障體系建設(shè)和戶(hù)籍制度改革將推動(dòng)宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)龠M(jìn)農(nóng)村宅基地的合理有序轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑸檗r(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展服務(wù)。

5 開(kāi)放宅基地使用權(quán)市場(chǎng)并不必然造成農(nóng)村土地流失

到目前為止，我國(guó)的土地法規(guī)相對(duì)完善，只要嚴(yán)格把好農(nóng)用地轉(zhuǎn)用建設(shè)用地這一關(guān)，嚴(yán)格遵守宅基地的原始取得程序，嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃和用地計(jì)劃，嚴(yán)格管理宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，通過(guò)制定法律、法規(guī)和政策規(guī)范宅基地使用權(quán)市場(chǎng)行為，宅基地使用權(quán)市場(chǎng)就能穩(wěn)步、有序地發(fā)展。事實(shí)上，保護(hù)農(nóng)用地的關(guān)鍵不在于是否放開(kāi)宅基地的使用權(quán)市場(chǎng)，而在于如何嚴(yán)格貫徹執(zhí)行已有的法律和政策。

[1]鄭美珍：《農(nóng)村土地法律適用與疑難釋解》，北京，中國(guó)法制出版社，2008年。

[2]申建平、孫毅：《建設(shè)用地使用權(quán)宅基地使用權(quán)》，北京，中國(guó)法制出版社，2007年。

[3]陳小君：《農(nóng)村土地法律制度研究》，北京，法律出版社，2003年。