周艷紅

黃岡職業(yè)技術(shù)學(xué)院建筑學(xué)院（438002）

0 引言

房地產(chǎn)行業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)是由房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、管理以及服務(wù)等環(huán)節(jié)組成的[1]，房地產(chǎn)行業(yè)能否實現(xiàn)積極健康的發(fā)展對于國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著十分重要的作用。當(dāng)前，為了遏制房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，國家制定了嚴(yán)厲的調(diào)控措施，對房地產(chǎn)行業(yè)的降溫有著顯著的作用。但是也遇到一定的問題，即要保證經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程，就需要遏制房地產(chǎn)的無序發(fā)展，應(yīng)對這一挑戰(zhàn)的主要力量就是二線城市。

1 二線城市房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀

1.1 二線城市房地產(chǎn)發(fā)展的優(yōu)勢

1.1.1 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的促進(jìn)作用

長久以來，我國的一線城市承擔(dān)著社會產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與建設(shè),國際資本的數(shù)量不斷投入和增加，很多一線城市已經(jīng)達(dá)到了飽和的狀態(tài)，土地、房屋等價格都逐漸呈現(xiàn)上漲趨勢[2]。為了經(jīng)濟(jì)利潤，這些產(chǎn)業(yè)需要到二線城市轉(zhuǎn)移發(fā)展，強(qiáng)化就業(yè)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)實力的增強(qiáng)，能夠成為二線城市房地產(chǎn)發(fā)展的重要推動力量。

1.1.2 居民的剛性需求比較大

隨著社會的發(fā)展，居民的收入逐漸提升，二線城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展在一定程度上改善了居民的居住水平，促進(jìn)了居住質(zhì)量的提升，使居民的購房剛性需求增加。同時，二線城市的人口流入數(shù)量逐漸增多，很多畢業(yè)生希望到二線城市工作。近年來，我國一線城市出現(xiàn)用工荒，說明人口逐漸從一線城市流向二線城市,這些流入人口的剛性需求也是比較大的。

1.1.3 土地資源充足，價格不高

房地產(chǎn)開發(fā)中土地價格是開發(fā)成本的重要內(nèi)容。當(dāng)前一線城市的土地價格比較高，用地比較緊張。二線城市的發(fā)展相對于一線城市落后一點，但是土地資源比較豐富，價格也比一線城市低，成本上的優(yōu)勢使得很多房地產(chǎn)企業(yè)開始涌入二線城市。一些不愿意參與房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)也到二線城市購置土地，開發(fā)商業(yè)項目，使得二線城市房地產(chǎn)業(yè)有了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

1.2 二線城市房地產(chǎn)發(fā)展的問題

1.2.1 形象工程較多

房地產(chǎn)行業(yè)的容易出現(xiàn)形象工程、面子工程，這種工程在二線城市有很多，資源和經(jīng)濟(jì)浪費的現(xiàn)象十分嚴(yán)重，城市的規(guī)劃與發(fā)展也不夠有序，這是城市發(fā)展建設(shè)中忌諱的問題[3]。

1.2.2 模仿一線城市的開發(fā)方式

一線城市的房地產(chǎn)建設(shè)經(jīng)驗是值得學(xué)習(xí)和借鑒的，但是不能忽視自身發(fā)展的實際條件，盲目模仿一線城市的房地產(chǎn)開發(fā)方式。當(dāng)前，一線城市的商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)逐漸飽和，很多企業(yè)將目光投向了二、三線城市，一些原本不參與房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)也紛紛投入其中，使得房地產(chǎn)開發(fā)存在很多亂象。這種盲目的開發(fā)使得二線城市的商業(yè)房地產(chǎn)數(shù)量過剩，商業(yè)房地產(chǎn)的數(shù)量與城市的實際消費能力并不匹配。

1.2.3 房價過高

房地產(chǎn)的價格變動將直接影響著房地產(chǎn)市場的供求。房價收入比高并不代表著需求大量超出供給，我國的房地產(chǎn)市場供求失衡主要是結(jié)構(gòu)上的失衡。以二線城市重慶為例，重慶是山城，人口多，土地少，很多常住人口可以支配的收入并不高，其實重慶的房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該是走小戶型、高容積率的路線。但是目前重慶的房地產(chǎn)樓盤主要以大戶型的高檔住宅為主，這種類型的住宅供大于求，并且由于成本的因素?zé)o法降價，使房價的收入比被提高。

2 二線城市房地產(chǎn)發(fā)展的對策

2.1 加強(qiáng)市場調(diào)節(jié)，強(qiáng)化監(jiān)督管理

當(dāng)前，二線城市存在著形象工程、盲目模仿一線城市房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)象，主要原因還是政府部門片面追求政績，過分注重城市發(fā)展，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)行強(qiáng)行干預(yù)，影響房地產(chǎn)市場以及企業(yè)的發(fā)展。

要解決這一問題需要尊重市場運行的規(guī)律，提高房地產(chǎn)的開發(fā)力度，政府需要充分發(fā)揮市場調(diào)節(jié)的作用。通過自我調(diào)節(jié)使商品的供求關(guān)系得以平衡，讓市場決定房地產(chǎn)建設(shè)的種類、規(guī)模、數(shù)量以及區(qū)域位置等，政府要減少對房地產(chǎn)的干預(yù)。完善法律法規(guī),對房地產(chǎn)開發(fā)商的行為進(jìn)行規(guī)范和約束。市場調(diào)節(jié)自身存在著滯后性和盲目性，因此政府在減少干預(yù)的同時還需要加強(qiáng)對市場的監(jiān)管。完善各種房地產(chǎn)市場的法律法規(guī)，明確建設(shè)目標(biāo)，實現(xiàn)廉政建設(shè)，避免出現(xiàn)腐敗行為，對市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及運行產(chǎn)生不利影響。

2.2 制定科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計

要促進(jìn)二線城市房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展，需要進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計。要先規(guī)劃再開發(fā)，充分考慮城市的人口、自然位置、經(jīng)濟(jì)條件等，掌握城市發(fā)展的相關(guān)信息，明確城市定位，然后再進(jìn)行房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)劃，使其與城市發(fā)展相適應(yīng)。二線城市應(yīng)選擇與城市特點相符的產(chǎn)業(yè)定位，同時需要對土地開發(fā)的面積進(jìn)行控制，充分發(fā)揮中心城區(qū)的聚集作用，避免土地浪費。加強(qiáng)土地資源的集約化使用，通過科學(xué)的城市規(guī)劃對土地的作用進(jìn)行調(diào)整。鼓勵中小戶型房屋的開發(fā)，減少別墅的建設(shè)，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)供不應(yīng)求或供大于求的現(xiàn)象。

2.3 完善保障房制度

完善保障房制度能夠使居民的收入與高房價之間的矛盾得以緩解，能夠使房地產(chǎn)企業(yè)更加積極主動地承擔(dān)社會責(zé)任。二線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還不夠高，居民的收入與一線城市相比也比較少，如果房價過高，將對一些剛參加工作，或者原本生活就比較困難的人群帶來不利的影響。因此政府應(yīng)完善保障房制度，幫助老百姓解決好居住的問題，從而實現(xiàn)社會的穩(wěn)定發(fā)展。

3 二線城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢

我國房地產(chǎn)在需求以及盈利方面處于拐點，投資的性質(zhì)開始減弱，預(yù)計我國的房地產(chǎn)市場在未來將會逐漸回穩(wěn)，呈現(xiàn)弱復(fù)蘇現(xiàn)象，不會出現(xiàn)大幅度的反彈，二線城市的反彈幅度相比于一線城市并不明顯[4]。

我國傳統(tǒng)住宅處于拐點的情況下，房地產(chǎn)的多元化趨勢會逐漸加快，房地產(chǎn)的多元化經(jīng)營是根據(jù)房地產(chǎn)的業(yè)態(tài)進(jìn)行不同的布局，有商業(yè)、養(yǎng)老以及旅游等。房地產(chǎn)企業(yè)也積極參與控股其他行業(yè)，實現(xiàn)多元化的主業(yè)。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的競爭逐漸加大，中小房地產(chǎn)企業(yè)逐漸實現(xiàn)多元化的經(jīng)營發(fā)展。

城市化是房地產(chǎn)發(fā)展的重要動力。當(dāng)前，一線城市的人口吸附能力逐漸飽和，二線城市開始成為人們關(guān)注的重要方向。土地供求方面，土地資源比較豐富，價格也不高，二線城市的經(jīng)濟(jì)規(guī)模以及收入水平逐漸提升，與一線城市之間的差距逐漸減小，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著良好的經(jīng)濟(jì)以及消費能力作為支撐，但是由于商品房市場還沒有完全形成，因此依舊無法與一線城市對比，但是二線城市房地產(chǎn)的投資潛力以及發(fā)展?jié)摿σ琅f比較強(qiáng)。

4 結(jié)語

當(dāng)前，我國的社會經(jīng)濟(jì)以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程逐漸加快，二線城市的房地產(chǎn)發(fā)展迎來了良好的發(fā)展機(jī)遇與空間，這是社會發(fā)展的必然。政府部門需要加強(qiáng)二線城市的干預(yù)與指導(dǎo)，使房地產(chǎn)走上正確的發(fā)展軌道,同時充分發(fā)揮二線城市的自身優(yōu)勢，吸取經(jīng)驗教訓(xùn)，促進(jìn)二線城市房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)良好的進(jìn)步。

[1]王娜.中國二線城市房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及可持續(xù)發(fā)展研究[J].財經(jīng)理論研究,2014,03:1-9.

[2]張智威,花長春,陳家瑤.中國房地產(chǎn)的系統(tǒng)性風(fēng)險分析[J].金融發(fā)展評論,2014,05:20-36.

[3]張傳勇,丁祖昱,段芳.城市化、房地產(chǎn)市場成熟度與投資前景研究——基于中國286個地級城市的實證分析[J].經(jīng)濟(jì)體制改革,2014,06:62-66.

[4]王娜.中國二線城市房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的建議[J].鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院學(xué)報,2013,06:31-39.