秦 光

（上海市建設(shè)工程監(jiān)理咨詢有限公司， 上海 200080）

1 項(xiàng)目概況

鹽城金融城項(xiàng)目地處江蘇省鹽城市城南新區(qū)，用地面積273 畝，總建筑面積約 95 萬 m2，涵蓋辦公、酒店、商業(yè)、餐飲及公寓配套商業(yè)幾大建筑類別。項(xiàng)目分 2 期實(shí)施。其中：1期工程將先行開工建設(shè) 161 畝，規(guī)劃建筑面積約 62 萬 m2，由12 棟超高層組成，投資約 73 億元。

項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案由德國 GMP 公司負(fù)責(zé)方案設(shè)計(jì)，由上海的華東建筑設(shè)計(jì)研究總院進(jìn)行擴(kuò)初和施工圖設(shè)計(jì)；景觀綠化設(shè)計(jì)方案由德國瓦倫丁事務(wù)所進(jìn)行方案修改深化；亮化方案由尚明堂專業(yè)設(shè)計(jì)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)。項(xiàng)目物業(yè)管理委托加拿大高力國際物業(yè)管理公司進(jìn)行前期方案設(shè)計(jì)。項(xiàng)目的施工及監(jiān)理單位為江蘇省及鹽城市當(dāng)?shù)仄髽I(yè)。

本項(xiàng)目 1 期工程于 2012 年 9 月 10 日正式動(dòng)工建設(shè)，現(xiàn)在正處于工程后期施工階段。

2 業(yè)主對項(xiàng)目管理服務(wù)的需求

鹽城金融城項(xiàng)目是鹽城市委市政府重點(diǎn)工程，由鹽城市城南新區(qū)的鹽城金融城建設(shè)投資有限公司和上海宏發(fā)投資有限公司合資建設(shè)。雙方共同出資成立鹽城金融城建設(shè)發(fā)展有限公司，來運(yùn)作項(xiàng)目建設(shè)工作。

業(yè)主具有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，自身擁有建設(shè)管理團(tuán)隊(duì)，對鹽城的建設(shè)管理系統(tǒng)和程序非常熟悉，具有一定的項(xiàng)目管理能力。但是，業(yè)主之前開發(fā)的多為住宅及規(guī)模不大、高度有限的辦公樓，管理相對簡單；管理團(tuán)隊(duì)對于本項(xiàng)目的超大規(guī)模、高標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)缺乏經(jīng)驗(yàn)。

業(yè)主鑒于項(xiàng)目的重要性、復(fù)雜性以及自身管理團(tuán)隊(duì)的局限，提出聘請專業(yè)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的需求，充分利用項(xiàng)目管理公司的專業(yè)化技能，協(xié)同業(yè)主自身團(tuán)隊(duì)實(shí)施本項(xiàng)目的項(xiàng)目管理。

基于上述背景，2012 年 10 月，業(yè)主方委托筆者所在公司作為項(xiàng)目管理單位，承擔(dān)鹽城金融城 1 期工程的項(xiàng)目管理。服務(wù)內(nèi)容包括：建設(shè)管理模式的研究、組織管理、制度與流程管理、設(shè)計(jì)與技術(shù)管理、進(jìn)度管理、招標(biāo)及采購管理、造價(jià)管理、合同管理、信息管理等。

3 項(xiàng)目管理實(shí)踐

3.1 項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)

本項(xiàng)目的項(xiàng)目管理方的組織結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，既不是常規(guī)的委托項(xiàng)目管理公司實(shí)施業(yè)主方的全面項(xiàng)目管理工作，也不是協(xié)助業(yè)主管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行項(xiàng)目管理咨詢，而是項(xiàng)目管理公司團(tuán)隊(duì)與業(yè)主項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)分工協(xié)作、相互管控的較為復(fù)雜的組織結(jié)構(gòu)體系。我們通過對項(xiàng)目建設(shè)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查和研究，根據(jù)與業(yè)主的多次溝通和交流，明確了本項(xiàng)目的建設(shè)管理模式，明確和細(xì)化了業(yè)主團(tuán)隊(duì)與項(xiàng)目管理公司團(tuán)隊(duì)的職責(zé)分工，確定了該項(xiàng)目的管理組織結(jié)構(gòu)(如圖 1 所示)。

圖1 鹽城金融城項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)圖

上述項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)具有以下特點(diǎn)。

3.1.1 充分結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)兩地配置

根據(jù)業(yè)主的內(nèi)部分工，上海成立項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組，對項(xiàng)目進(jìn)行決策與控制；現(xiàn)場團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期和配套手續(xù)的辦理及現(xiàn)場管理。

施工圖設(shè)計(jì)單位華東院及多個(gè)顧問單位等都位于上海，業(yè)主對設(shè)計(jì)管理極為重視。預(yù)測，業(yè)主、項(xiàng)目管理公司與設(shè)計(jì)單位之間的密切溝通非常重要。

基于上述因素，我們將項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)分為上海項(xiàng)目管理部和鹽城項(xiàng)目管理部。

上海項(xiàng)目管理部負(fù)責(zé)建設(shè)管理模式策劃、組織策劃與建章立制、項(xiàng)目總體計(jì)劃與節(jié)點(diǎn)控制、招標(biāo)策劃與管理、設(shè)計(jì)管理，及時(shí)處理、解決組織、招標(biāo)、設(shè)計(jì)、計(jì)劃等工作過程中存在的問題，為業(yè)主提供決策支持。

現(xiàn)場管理主要以業(yè)主團(tuán)隊(duì)為主。鹽城項(xiàng)目管理部負(fù)責(zé)進(jìn)行現(xiàn)場總體協(xié)調(diào)并為業(yè)主現(xiàn)場管理團(tuán)隊(duì)提供支持和建議；同時(shí)，作為上海方面與項(xiàng)目現(xiàn)場的溝通窗口，及時(shí)協(xié)調(diào)組織現(xiàn)場施工，將收集、整理、分析的招標(biāo)、設(shè)計(jì)、現(xiàn)場執(zhí)行情況等各種信息反饋給上海項(xiàng)目管理部，并將上海項(xiàng)目管理部的相關(guān)指令和要求傳達(dá)給各相關(guān)單位并監(jiān)督實(shí)施。監(jiān)理單位為鹽城當(dāng)?shù)貑挝?，?jīng)驗(yàn)欠缺。駐鹽城項(xiàng)目管理部作為業(yè)主的管理顧問，監(jiān)督、指導(dǎo)監(jiān)理提升服務(wù)水平。

3.1.2 業(yè)主項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組和上海項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)是本項(xiàng)目的管理核心

業(yè)主項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組和上海管理團(tuán)隊(duì)聯(lián)合組成了項(xiàng)目的決策系統(tǒng)，負(fù)責(zé)對各種重大問題的策劃和決策。

業(yè)主的領(lǐng)導(dǎo)層主要負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的各項(xiàng)重大決策。上海管理團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)全面、及時(shí)掌握項(xiàng)目各項(xiàng)工作的實(shí)施情況，匯總編制各種專題咨詢報(bào)告，按照業(yè)主的要求，代表業(yè)主方負(fù)責(zé)工程的日常事務(wù)，對工程的重大問題、重大事件負(fù)責(zé)策劃方案，分析利弊并提出建議，使業(yè)主決策層能夠及時(shí)、準(zhǔn)確、充分地掌握項(xiàng)目的真實(shí)情況，決策快速、精準(zhǔn)。

在項(xiàng)目管理過程中，所有的工程指令均由上海管理部統(tǒng)一簽發(fā)，現(xiàn)場管理團(tuán)隊(duì)原則上主要負(fù)責(zé)各種指令的執(zhí)行和監(jiān)督落實(shí)以及相關(guān)的現(xiàn)場協(xié)調(diào)。

3.2 建章立制，規(guī)范項(xiàng)目管理制度和流程

本項(xiàng)目的管理關(guān)系和線路比較復(fù)雜。如何理順各方的分工合作關(guān)系和各種管理流程，對于本項(xiàng)目管理的順利開展至關(guān)重要。為此，項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)對項(xiàng)目管理模式、管理關(guān)系和流程進(jìn)行了系統(tǒng)梳理和策劃，開展了建章立制的工作。

(1)對本項(xiàng)目工程管理狀況及特點(diǎn)進(jìn)行了研究。通過對同類項(xiàng)目工程管理總體模式進(jìn)行的調(diào)研，對本項(xiàng)目整體的組織架構(gòu)提出相關(guān)建議，并與業(yè)主方進(jìn)行了反復(fù)的探討，確立了項(xiàng)目組織架構(gòu)體系。

(2)對現(xiàn)有的項(xiàng)目公司架構(gòu)、部門職責(zé)分工進(jìn)行全面梳理和匯總并提出咨詢報(bào)告。編制了工程管理工作結(jié)構(gòu)分解清單(WBS)，編制了項(xiàng)目各參建單位以及業(yè)主和項(xiàng)目管理公司各部門的工程管理職責(zé)分工表，厘清了各方工作界面與分工協(xié)作要求。

(3)編撰工程管理制度、流程及標(biāo)準(zhǔn)表式，形成完整的工程管理制度體系，并匯總形成項(xiàng)目管理手冊，用以指導(dǎo)項(xiàng)目管理工作的開展。

(4)根據(jù)項(xiàng)目管理的實(shí)際進(jìn)展，對相關(guān)制度進(jìn)行必要的宣導(dǎo)，確保相關(guān)各方和項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)成員能切實(shí)理解各個(gè)制度的有關(guān)要求和具體操作。同時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和制度運(yùn)行中的實(shí)際問題，進(jìn)行必要的局部修改和完善。

3.3 設(shè)計(jì)與技術(shù)管理

在設(shè)計(jì)管理中，我們始終堅(jiān)持以全壽命周期和最終運(yùn)營導(dǎo)向思想為指導(dǎo)，并重視 BIM 技術(shù)的應(yīng)用。

首先，在項(xiàng)目前期策劃階段和設(shè)計(jì)階段，積極促進(jìn)、配合業(yè)主對自身的各種需求和設(shè)想進(jìn)行深入的研討，對各種需求及其設(shè)想的技術(shù)方案進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)分析和論證，優(yōu)而擇之。同時(shí)，緊緊跟進(jìn)項(xiàng)目銷售和招商過程，配合業(yè)主不斷地發(fā)現(xiàn)和總結(jié)客戶的需求，并落實(shí)到設(shè)計(jì)中。

在設(shè)計(jì)管理過程中，我們充分重視 BIM 技術(shù)的應(yīng)用。利用 BIM 模型，對設(shè)計(jì)方案中的功能分布、空間布局等進(jìn)行演示、推敲和優(yōu)化。利用 BIM 模型進(jìn)行各種碰撞檢查，發(fā)現(xiàn)和排除各種設(shè)計(jì)錯(cuò)誤。經(jīng)過上述反復(fù)研究和論證，使得本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及時(shí)、盡早地深入考慮了客戶和運(yùn)營的需求，不斷“精益”設(shè)計(jì)成果，大大減少和避免了后期設(shè)計(jì)變更。

項(xiàng)目管理部對各階段及各專業(yè)設(shè)計(jì)組織人員進(jìn)行了審核及優(yōu)化，提出了具體意見和建議，使得本項(xiàng)目的使用功能、建筑布局、結(jié)構(gòu)形式更加合理，也取得了很好的節(jié)約成本的效益。比如基坑圍護(hù)設(shè)計(jì)，由于設(shè)計(jì)單位對鹽城的地質(zhì)情況不夠熟悉，基坑圍護(hù)設(shè)計(jì)方案相對比較保守。我們經(jīng)過調(diào)研，提出了優(yōu)化思路。建議結(jié)合招標(biāo)策劃，發(fā)揮當(dāng)?shù)爻邪鼏挝皇煜ぎ?dāng)?shù)氐刭|(zhì)情況和相關(guān)專業(yè)施工的優(yōu)勢，要求投標(biāo)單位委托有經(jīng)驗(yàn)、有資質(zhì)的相關(guān)單位捆綁進(jìn)來編制基坑支護(hù)專項(xiàng)方案，對原方案進(jìn)行優(yōu)化，并作為技術(shù)及經(jīng)濟(jì)投標(biāo)方案的一部分。同時(shí)，邀請鹽城有經(jīng)驗(yàn)的專家作為評標(biāo)專家，并派我司的專家參與評標(biāo)，對其進(jìn)行專項(xiàng)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)評分，做到技術(shù)合理、經(jīng)濟(jì)節(jié)約。以上措施，最終使基坑圍護(hù)方案得到了大大優(yōu)化，既節(jié)省了投資，又提高了施工的便利性，加快了施工進(jìn)度。

3.4 招標(biāo)管理和采購支持

考慮到工程自身及當(dāng)?shù)靥攸c(diǎn)，業(yè)主在委托項(xiàng)目管理工作的同時(shí)，還委托了招標(biāo)代理及造價(jià)咨詢單位。在本項(xiàng)目中，項(xiàng)目管理單位和招標(biāo)代理及造價(jià)咨詢單位的分工如下：項(xiàng)目管理公司負(fù)責(zé)工程的招標(biāo)標(biāo)段劃分、工程界面劃分、合同結(jié)構(gòu)策劃、確定合同條款和合同采用類型、承發(fā)包模式策劃等方向性工作，同時(shí)負(fù)責(zé)工程擬投標(biāo)人名單篩選，組織對投標(biāo)人的考察工作；招標(biāo)代理及造價(jià)咨詢單位主要工作為根據(jù)項(xiàng)目管理公司的界面劃分，負(fù)責(zé)標(biāo)底的計(jì)算和工程量清單的編制工作，辦理招標(biāo)的各項(xiàng)手續(xù)，并組織開標(biāo)評標(biāo)工作。

3.4.1 標(biāo)段劃分及合同結(jié)構(gòu)策劃

根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)總目標(biāo)、設(shè)計(jì)進(jìn)展情況等，就標(biāo)段劃分、發(fā)包/采購模式、合同結(jié)構(gòu)和合同計(jì)價(jià)方式等方面進(jìn)行了策劃，經(jīng)業(yè)主決策同意后組織實(shí)施。

根據(jù)本項(xiàng)目分期開發(fā)建設(shè)、滾動(dòng)銷售的總體安排，結(jié)合項(xiàng)目的平面布局和功能分布特點(diǎn)，將項(xiàng)目整體分為 4 個(gè)標(biāo)段。在每個(gè)標(biāo)段內(nèi)，均采用“總承包(管理)+專業(yè)分包”模式進(jìn)行發(fā)包，由總承包(管理)單位負(fù)責(zé)標(biāo)段內(nèi)土建工程施工及給排水、機(jī)電安裝、消防等施工工程，并承擔(dān)總承包管理職責(zé)；而將弱電工程、外立面幕墻工程、精裝修工程及電梯供貨與安裝工程等專業(yè)工程進(jìn)行分包。

這一合同結(jié)構(gòu)策劃及標(biāo)段與合同包劃分的優(yōu)勢：一是各個(gè)標(biāo)段的界面和范圍得到比較合理簡明的界定，有利于各個(gè)標(biāo)段施工單位之間減少相互干擾；二是各個(gè)合同包的大小比較合適，有利于形成良性的、充分的競爭；三是合同包的劃分與項(xiàng)目整體分期開發(fā)的總體安排相互匹配，且有利于招標(biāo)工作的滾動(dòng)開展；四是整個(gè)標(biāo)段的合理劃分，既滿足國家法律的規(guī)定，也滿足工程管理和造價(jià)控制的要求。

3.4.2 現(xiàn)場管理制度、管理標(biāo)準(zhǔn)和要求的編制

我們非常重視現(xiàn)場管理制度、標(biāo)準(zhǔn)和要求的編制工作。通過制度的建立和對項(xiàng)目特點(diǎn)的研究，提出對承包商的現(xiàn)場管理標(biāo)準(zhǔn)和要求，并且融入招標(biāo)文件和合同中，形成對承包商的合同約束，營造良好的現(xiàn)場管理合同環(huán)境。

3.4.3 起草或評審招標(biāo)文件

對于主要的招標(biāo)工作，招標(biāo)文件由項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)組織編制；對于一般的招標(biāo)工作，則由招標(biāo)代理進(jìn)行編制，我們組織評審。

在這個(gè)階段，我們力求把項(xiàng)目管理思想融入并落實(shí)到相關(guān)的招標(biāo)文件和合同文件中，為工程質(zhì)量、進(jìn)度和投資等提供合同依據(jù)，確保工程的順利實(shí)施。

3.4.4 參與招標(biāo)工作實(shí)施，提供采購支持

招標(biāo)工作各項(xiàng)流程和手續(xù)主要由招標(biāo)代理負(fù)責(zé)組織實(shí)施；項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)主要負(fù)責(zé)總體統(tǒng)籌，并在策劃、考察調(diào)研、回標(biāo)分析和合同談判等各方面，提供全過程的支持。

采購支持主要是甲購材料設(shè)備的技術(shù)規(guī)格書的編制。充分利用公司后臺(tái)支持，組織編制技術(shù)規(guī)格書，為采購提供技術(shù)保障。

4 經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和結(jié)語

通過本項(xiàng)目的項(xiàng)目管理實(shí)踐，我們有以下經(jīng)驗(yàn)體會(huì)。

(1)項(xiàng)目管理服務(wù)內(nèi)容形式多樣，應(yīng)根據(jù)業(yè)主的具體需求進(jìn)行組合定制。業(yè)主委托項(xiàng)目管理一般是全過程全方位的項(xiàng)目管理或項(xiàng)目管理咨詢服務(wù)。而在本項(xiàng)目，業(yè)主既相對獨(dú)立，又聯(lián)系緊密；項(xiàng)目管理單位既負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)實(shí)施管理，也負(fù)責(zé)現(xiàn)場咨詢服務(wù)。通過本項(xiàng)目的管理實(shí)踐，我們深深體會(huì)到項(xiàng)目管理應(yīng)該是菜單式的服務(wù)，并應(yīng)根據(jù)業(yè)主的需求進(jìn)行菜單式的組合服務(wù)。

(2)重視策劃，謀定而后動(dòng)。在本項(xiàng)目實(shí)施過程中，項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)對重大的管理和技術(shù)問題都進(jìn)行專題策劃，且策劃的成果都融入招標(biāo)文件、制度及管理文件中，為業(yè)主的精準(zhǔn)決策和項(xiàng)目的總體控制奠定了良好的基礎(chǔ)，實(shí)施效果明顯。

(3)高度重視組織策劃和制度建設(shè)。本項(xiàng)目規(guī)模大、技術(shù)管理復(fù)雜，參建單位非常多，且業(yè)主、項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)存在異地管理的特點(diǎn)，管理極為復(fù)雜。我們通過與業(yè)主進(jìn)行多次的溝通，獲得了業(yè)主的支持，根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，進(jìn)行了組織策劃和制度建設(shè)，明確了各方的工作界面、管理關(guān)系和協(xié)作關(guān)系，建立科學(xué)化和規(guī)范化的工程管理制度體系，使項(xiàng)目工程建設(shè)管理在組織流程清晰、制度完備的前提下得到實(shí)施，提高了項(xiàng)目管理效率。

(4)招標(biāo)策劃和合同管理是落實(shí)項(xiàng)目管理設(shè)想的重要抓手。我們始終認(rèn)為良好的項(xiàng)目管理應(yīng)該是圍繞合同展開的，良好的合同管理是項(xiàng)目成功的基石。而招標(biāo)階段是貫徹項(xiàng)目管理思路和管理要求、形成合同的重要階段，是項(xiàng)目管理公司工作的重點(diǎn)之一。我們決不能為了省事省成本而由招標(biāo)代理來主控招標(biāo)工作，因?yàn)樽罱K的結(jié)果是由項(xiàng)目管理公司來承擔(dān)的。