黎 明

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的控制對(duì)策

黎 明

會(huì)計(jì)信息是幫助信息使用者了解房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的重要依據(jù)，但是，目前房地產(chǎn)企業(yè)存在較為普遍的會(huì)計(jì)信息失真問題，如果會(huì)計(jì)信息質(zhì)量得不到有效保障，將嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。本文對(duì)目前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量失真問題進(jìn)行了分析，并對(duì)如何提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量進(jìn)行了探討。

房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)信息；質(zhì)量；控制

一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量存在的問題

1.銷售收入信息問題

房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)出的產(chǎn)品價(jià)值較高，為了緩解開發(fā)企業(yè)的資金壓力，國(guó)家允許房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)的預(yù)售，這便造成了收款期與房屋交付期的時(shí)間差。而房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中，對(duì)收入信息的披露主要是以簽訂預(yù)售合同后按照收取的預(yù)售款來確認(rèn)其收入，或者是在簽訂預(yù)售合同后以合同的金額來確認(rèn)收入，還有一種方法是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，入住通知發(fā)出并開出銷售發(fā)票，或者產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)辦理完成后，對(duì)收入進(jìn)行確認(rèn)。這就容易導(dǎo)致企業(yè)與會(huì)計(jì)師之間出現(xiàn)分歧，很多房地產(chǎn)企業(yè)判斷結(jié)果不被注冊(cè)會(huì)計(jì)師所認(rèn)同。這種收入指標(biāo)確認(rèn)方面的不規(guī)范、不明確，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息會(huì)產(chǎn)生直接影響。

2.業(yè)績(jī)信息問題

房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)開發(fā)項(xiàng)目大多需要較長(zhǎng)的周期，在項(xiàng)目籌建階段所需要的資金投入又非常巨大，而且在當(dāng)期損益中還包括了大量的管理費(fèi)用。由于部分項(xiàng)目還沒有完工，按照收入確認(rèn)的原則，其預(yù)售款也不能被確信為收入，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)存在嚴(yán)重的收入費(fèi)用配比不明確問題，利潤(rùn)波動(dòng)也隨之加大。如果房地產(chǎn)企業(yè)該年度存在較多的在建項(xiàng)目，其業(yè)績(jī)信息就只會(huì)顯示費(fèi)用的投入。這就導(dǎo)致企業(yè)的年度財(cái)務(wù)報(bào)表無法反映真實(shí)情況的現(xiàn)象。當(dāng)項(xiàng)目竣工以后，又有大量的預(yù)售款項(xiàng)被確認(rèn)為收入，而這些收入實(shí)際上是房地產(chǎn)企業(yè)一年甚至幾年的經(jīng)營(yíng)成果。因此，采用常規(guī)的企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)，往往不能準(zhǔn)確、全面的反映出房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)業(yè)績(jī)，對(duì)會(huì)計(jì)信息使用者也會(huì)產(chǎn)生誤導(dǎo)。

3.風(fēng)險(xiǎn)信息披露問題

房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較多，比如政策風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等。與其它行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)更需要進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和控制。但是，目前我國(guó)有關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方面的法律制度還較少，僅限于與抵押貸款相關(guān)的法律法規(guī)。這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在質(zhì)量保證金提取等方面的信息無法得到有效披露。

二、造成房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的原因

1.自身管理的原因

目前房地產(chǎn)行業(yè)魚龍混雜，很多房地產(chǎn)企業(yè)在管理方面都存在問題，導(dǎo)致企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量無法得到保障。受傳統(tǒng)觀念的影響，房地產(chǎn)企業(yè)大多以追求經(jīng)濟(jì)效益為核心，加上企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的整體認(rèn)知有限，會(huì)計(jì)核算的方法也較多，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真問題日益普遍。尤其是在國(guó)家宏觀調(diào)控的壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取更多的利益，往往會(huì)存在編制虛假合同、虛報(bào)會(huì)計(jì)信息等問題。另外，會(huì)計(jì)信息提供者與使用者之間，如果存在信息不對(duì)稱的情況，也會(huì)造成企業(yè)會(huì)計(jì)信息的失真。

2.外部環(huán)境的原因

房地產(chǎn)項(xiàng)目所需要的開發(fā)成本非常巨大，尤其是土地成本，大約占總成本的30%～50%，甚至更多。但是房地產(chǎn)企業(yè)購買和擁有的只是土地的使用權(quán)，而需要一次性支付的費(fèi)用卻非常高，這就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，出現(xiàn)各種造假行為。另外，部分地方政府的不規(guī)范行為，也是造成房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)擔(dān)過重，進(jìn)而會(huì)計(jì)信息造假的直接誘因?？傮w來看，外部環(huán)境的變化或者政策體系的不健全，都是造成房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的主要因素，必須得到高度重視。

3.監(jiān)管方面的原因

社會(huì)監(jiān)督力度的不足，也是造成房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的主要原因之一。目前我國(guó)對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息審計(jì)主要由會(huì)計(jì)事務(wù)所負(fù)責(zé)，如果部分會(huì)計(jì)事務(wù)所的審計(jì)程序不規(guī)范，或者部分會(huì)計(jì)師存在徇私舞弊的問題，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量都會(huì)產(chǎn)生一定影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的控制對(duì)策

1.對(duì)相關(guān)法規(guī)、制度體系進(jìn)行健全

房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)工作不僅內(nèi)容繁重，且方法多樣。而且會(huì)計(jì)核算本身所需要的技術(shù)性也較強(qiáng)。為了有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，就應(yīng)該結(jié)合會(huì)計(jì)工作的規(guī)律和特點(diǎn)，盡快制定出健全而完善的法律、法規(guī)體系，尤其是關(guān)于會(huì)計(jì)信息質(zhì)量判斷標(biāo)準(zhǔn)和判斷方法方面的法規(guī)及制度。只有在法律、法規(guī)及制度體系都健全的情況下，才能為房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量提供基礎(chǔ)保障，才能對(duì)各類虛假會(huì)計(jì)信息進(jìn)行嚴(yán)厲打擊。

2.對(duì)會(huì)計(jì)監(jiān)督、管理體系進(jìn)行完善

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量失真問題，除了要建立健全相關(guān)的法律體系外，還需要在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部建立起配套的會(huì)計(jì)管理制度體系。同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)監(jiān)管機(jī)制進(jìn)行強(qiáng)化，對(duì)會(huì)計(jì)信息管理體制進(jìn)行完善。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用有效的內(nèi)部稽查和財(cái)務(wù)監(jiān)督制度，來強(qiáng)化其內(nèi)部管理，提升其內(nèi)部控制水平，以有效保障會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的可靠性。另外，相關(guān)部門還應(yīng)該對(duì)社會(huì)監(jiān)督機(jī)制進(jìn)行完善，從而營(yíng)造良好的外部環(huán)境，提高會(huì)計(jì)監(jiān)督機(jī)構(gòu)的權(quán)威性，突出社會(huì)審計(jì)的公開性和公正性，全面監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。

3.對(duì)會(huì)計(jì)從業(yè)人員進(jìn)行規(guī)范

會(huì)計(jì)從業(yè)人員素質(zhì)問題是造成房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的主要因素之一。如果房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)人員專業(yè)知識(shí)不全面、業(yè)務(wù)能力不強(qiáng)，再加上道德品質(zhì)不良等，對(duì)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重威脅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須從會(huì)計(jì)人員的整體素質(zhì)建設(shè)著手，重視對(duì)會(huì)計(jì)人員的職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)能力培養(yǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)不僅要建立起系統(tǒng)的會(huì)計(jì)人員培養(yǎng)及培訓(xùn)計(jì)劃，還要建立起完善的績(jī)效考核機(jī)制。同時(shí)還要認(rèn)真落實(shí)會(huì)計(jì)人員的崗位責(zé)任制，適當(dāng)改善會(huì)計(jì)人員的薪金待遇和工作環(huán)境，從而全面激發(fā)會(huì)計(jì)人員的工作責(zé)任心，減少和避免虛假、錯(cuò)誤會(huì)計(jì)信息的產(chǎn)生。

4.對(duì)會(huì)計(jì)核算工作方法進(jìn)行改進(jìn)

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)工作進(jìn)行不斷改進(jìn)，不僅可以提升會(huì)計(jì)工作效率，也可有效提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身的會(huì)計(jì)工作規(guī)律和特點(diǎn)，緊跟時(shí)代發(fā)展進(jìn)程，積極借鑒和學(xué)習(xí)一些先進(jìn)的會(huì)計(jì)工作手段和方法，盡快實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)工作的信息化、高科技化。

四、結(jié)論

目前我國(guó)正處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的重要時(shí)期，各行各業(yè)都面臨著激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和生存挑戰(zhàn)，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了前幾年繁盛之后，正在開始逐步回落，很多房地產(chǎn)企業(yè)都在生存與發(fā)展中徘徊。在這一關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)尤其要控制好會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，這不僅有利于為信息使用者提供真實(shí)、可靠的會(huì)計(jì)信息，也有利于房地產(chǎn)企業(yè)健康平穩(wěn)的發(fā)展。

［1］師紅聰，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量存在的問題與完善對(duì)策［J］.中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)，2010，2：167～168.

（作者單位：廣西公路橋梁工程總公司）